1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Điều chỉnh dấu + cho yếu tố điều kiện thị trường cho thấy:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Dấu "+" trong điều chỉnh yếu tố điều kiện thị trường được sử dụng khi giá bất động sản thẩm định giá (BĐS TĐG) có sự tăng giá so với thời điểm giao dịch thành công của các bất động sản so sánh. Điều này có nghĩa là, nếu thị trường đã có xu hướng tăng giá kể từ thời điểm các bất động sản so sánh được bán, thì cần điều chỉnh tăng giá cho BĐS TĐG để phản ánh đúng giá trị hiện tại của nó.

Câu 2:

Thẩm định viên sẽ sử dụng phương pháp TĐG nào dưới đây để kiểm tra các phương pháp TĐG khác?

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là một phương pháp thẩm định giá phức tạp và toàn diện, xem xét giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền dự kiến trong tương lai. Do tính chất phức tạp và sự phụ thuộc vào nhiều yếu tố dự báo, thẩm định viên thường sử dụng DCF như một công cụ để kiểm tra và đối chiếu kết quả từ các phương pháp thẩm định giá khác như phương pháp so sánh thị trường, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa trực tiếp. Điều này giúp đảm bảo tính nhất quán và độ tin cậy của kết quả thẩm định. Các phương pháp khác (so sánh thị trường, chi phí, vốn hóa trực tiếp) thường đơn giản hơn và tập trung vào một số khía cạnh nhất định của giá trị, do đó ít được sử dụng để 'kiểm tra' các phương pháp phức tạp hơn.

Câu 3:

Một bất động sản năm vừa qua cho thu nhập là 120.000.000 đồng/năm. Thu nhập này được cho là tăng hàng năm với tốc độ g1 = 6% trong 3 năm tiếp theo. Kể từ năm thứ tư trở đi đến vĩnh viễn, thu nhập tăng hàng năm với tốc độ không đổi g2 = 4%/năm. Với tỷ suất chiết khấu 20% và giả định thu nhập phát sinh cuối năm, giá trị của BĐS trên ở thời điểm đầu năm thứ hai là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để giải bài toán này, chúng ta cần tính toán giá trị hiện tại của bất động sản ở đầu năm thứ hai. Điều này bao gồm việc tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong 3 năm tiếp theo với tốc độ tăng trưởng 6%, và giá trị hiện tại của dòng tiền từ năm thứ tư trở đi với tốc độ tăng trưởng 4%, sau đó chiết khấu về đầu năm thứ hai.

Bước 1: Tính thu nhập năm thứ hai:
Thu nhập năm thứ hai = 120,000,000 * (1 + 6%) = 127,200,000 đồng

Bước 2: Tính thu nhập năm thứ ba:
Thu nhập năm thứ ba = 127,200,000 * (1 + 6%) = 134,832,000 đồng

Bước 3: Tính thu nhập năm thứ tư:
Thu nhập năm thứ tư = 134,832,000 * (1 + 6%) = 142,921,920 đồng

Bước 4: Tính giá trị hiện tại của dòng tiền từ năm thứ năm trở đi (ở cuối năm thứ tư):
Giá trị hiện tại từ năm 5 trở đi = Thu nhập năm 5 / (r - g2) = (142,921,920 * (1 + 4%)) / (20% - 4%) = (148,638,800)/0.16 = 928,992,500 đồng

Bước 5: Tính tổng giá trị ở cuối năm thứ ba:
Tổng giá trị ở cuối năm thứ ba = Thu nhập năm 4 + Giá trị hiện tại từ năm 5 trở đi = 142,921,920 + 928,992,500 = 1,071,914,420 đồng

Bước 6: Chiết khấu dòng tiền về đầu năm thứ hai:
Giá trị hiện tại ở đầu năm thứ hai = Thu nhập năm thứ hai / (1 + 20%)^0 + Thu nhập năm thứ ba / (1 + 20%)^1 + Tổng giá trị ở cuối năm thứ ba / (1 + 20%)^2
= 127,200,000 + 134,832,000 / 1.2 + 1,071,914,420 / (1.2)^2
= 127,200,000 + 112,360,000 + 744,385,013.89
= 983,945,013.89 đồng

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán này. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc các phương án trả lời.

Câu 4:

Bất động sản cần thẩm định giá có doanh thu từ cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 180 triệu đồng, từ cuối năm 4 trở đi đến vĩnh viễn doanh thu tăng hàng năm 6%. Chi phí hoạt động cuối năm 1 đến cuối năm 2 mỗi năm 125 triệu đồng, từ năm thứ 3 trở đi đến vĩnh viễn chi phí tăng hàng năm 4%. Với giả định không có thuế, tỷ suất vốn hóa là 16%, giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính giá trị tài sản, ta cần tính dòng tiền hoạt động (NCF) từng năm và sau đó chiết khấu về giá trị hiện tại.

* Năm 1 và 2:
* Doanh thu: 180 triệu đồng
* Chi phí: 125 triệu đồng
* NCF = 180 - 125 = 55 triệu đồng
* Năm 3:
* Doanh thu: 180 triệu đồng
* Chi phí: 125 * (1 + 4%) = 125 * 1.04 = 130 triệu đồng
* NCF = 180 - 130 = 50 triệu đồng
* Từ năm 4 trở đi: Dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn với tỷ lệ 6%

Giá trị hiện tại của dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn từ năm 3 trở đi được tính bằng công thức:
Giá trị tại năm 3 = NCF năm 3 * (1+g) / (r-g), với g là tỷ lệ tăng trưởng (6%) và r là tỷ suất vốn hóa (16%).

NCF năm 3 = 50 triệu

Giá trị tại năm 3 = 50 * (1 + 6%) / (16% - 6%) = 50 * 1.06 / 0.1 = 530 triệu đồng

Tiếp theo, chiết khấu giá trị của năm 3 về hiện tại.
Giá trị hiện tại của 530 triệu ở cuối năm 3 = 530 / (1+16%)^3 = 530 / (1.16)^3 = 530 / 1.560896 = 339.55 triệu đồng (xấp xỉ)

Chiết khấu dòng tiền năm 1 và năm 2 về hiện tại:

Giá trị hiện tại của dòng tiền năm 1: 55 / 1.16 = 47.41 triệu

Giá trị hiện tại của dòng tiền năm 2: 55 / (1.16)^2 = 55 / 1.3456 = 40.87 triệu

Tổng giá trị hiện tại = 47.41 + 40.87 + 339.55 = 427.83 triệu đồng.

Tuy nhiên, có vẻ như có một chút sai lệch trong quá trình tính toán hoặc làm tròn số. Chúng ta tính lại như sau:

* Doanh thu năm 4 = 180 * (1+6%) = 190.8 triệu
* Chi phí năm 3 = 125 * (1+4%) = 130 triệu
* Chi phí năm 4 = 130 * (1+4%) = 135.2 triệu
* NCF năm 4 = 190.8 - 135.2 = 55.6 triệu

Giá trị năm 3 = 55.6/(0.16 - 0.06) = 55.6/0.1 = 556 triệu

Giá trị hiện tại của 556 triệu ở cuối năm 3 = 556/(1+16%)^3 = 556/1.560896 = 356.21 triệu đồng.

Giá trị hiện tại = 47.41 + 40.87 + 356.21 = 444.49 triệu đồng (xấp xỉ).

Giá trị này gần nhất với đáp án A, nhưng có sự khác biệt nhỏ do làm tròn. Do đó, đáp án A là đáp án gần đúng nhất.

Tuy nhiên, do kết quả tính toán không hoàn toàn trùng khớp với bất kỳ đáp án nào, ta chọn đáp án D.

Câu 5:

Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; Capital Expenditure = 300; ΔWC = 100; Reinvestment rate of FCFE = 60%. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp là

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tính dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE), ta thực hiện theo các bước sau:

1. Tính lợi nhuận sau thuế (Net Income):

EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) = Revenue - Operating Expenses = 2000 - 1000 = 1000

EBT (Earnings Before Tax) = EBIT - Interest = 1000 - 200 = 800

Net Income = EBT * (1 - t) = 800 * (1 - 0.2) = 800 * 0.8 = 640

2. Tính FCFE:

FCFE = Net Income + D - Capital Expenditure - ΔWC

FCFE = 640 + 200 - 300 - 100 = 440

3. Tính Reinvestment:

Reinvestment = FCFE * Reinvestment rate = 440 * 60% = 440 * 0.6 = 264

FCFE available for distribution = FCFE - Reinvestment = 440 - 264 = 176 (Giá trị này không khớp với bất kỳ đáp án nào)

Hoặc, chúng ta có thể tính toán FCFE không tính đến tỷ lệ tái đầu tư:

FCFE = NI + Depreciation - Capital Expenditure - Change in Working Capital

FCFE = 640 + 200 - 300 - 100 = 440

Không có đáp án nào trùng khớp. Tuy nhiên đáp án gần nhất là 400

Có lẽ có sự nhầm lẫn ở đây, hoặc thiếu thông tin để tính toán chính xác.

Câu 6:

Cho các thông số: Revenue: 2300; Operating Expenses = 800; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; Capital Expenditure = 240; ΔWC = 100; Principal Repay = 100; New debt issues = 350; Preferred dividend = 100. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng 890jQuery36007237341228842149_1757293516303

Lời giải: