1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán với giá 3 tỷ đồng, bên mua trả trước 2 tỷ đồng, 1 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 4 năm với lãi suất 10%/năm, điều kiện thanh toán theo tháng. Lãi suất thị trường là 12%/năm. Giá bán thanh toán ngay một lần là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính giá bán thanh toán ngay một lần, ta cần chiết khấu dòng tiền trả chậm về giá trị hiện tại.

* Khoản trả trước: 2 tỷ đồng (giữ nguyên vì đã thanh toán ngay)
* Khoản trả chậm: 1 tỷ đồng trả trong 4 năm với lãi suất 10%/năm, thanh toán theo tháng.
* Lãi suất thị trường: 12%/năm (lãi suất chiết khấu)

Tính toán khoản trả chậm:

1. Tính khoản thanh toán hàng tháng:
* Sử dụng công thức tính khoản thanh toán khoản vay:
PMT = PV * (r(1+r)^n) / ((1+r)^n - 1)
Trong đó:
* PMT = Khoản thanh toán hàng tháng
* PV = Giá trị hiện tại của khoản vay (1 tỷ đồng = 1,000,000,000 VNĐ)
* r = Lãi suất hàng tháng (10%/năm / 12 tháng = 0.1/12)
* n = Tổng số kỳ thanh toán (4 năm * 12 tháng = 48 tháng)
*PMT = 1,000,000,000 * ((0.1/12)*(1+0.1/12)^48) / ((1+0.1/12)^48 - 1)
PMT = 25,363,625 VNĐ

2. Chiết khấu dòng tiền trả chậm về giá trị hiện tại (sử dụng lãi suất thị trường 12%/năm):
* Sử dụng công thức giá trị hiện tại của chuỗi tiền tệ:
PV = PMT * (1 - (1 + r)^-n) / r
Trong đó:
* PV = Giá trị hiện tại
* PMT = Khoản thanh toán hàng tháng (25,363,625 VNĐ)
* r = Lãi suất chiết khấu hàng tháng (12%/năm / 12 tháng = 0.12/12 = 0.01)
* n = Tổng số kỳ thanh toán (48 tháng)
PV = 25,363,625 * (1 - (1 + 0.01)^-48) / 0.01
PV = 966,003,051 VNĐ ≈ 966 triệu đồng
3. Giá bán thanh toán ngay:
* Giá bán = Khoản trả trước + Giá trị hiện tại của khoản trả chậm
* Giá bán = 2,000,000,000 + 966,003,051 = 2,966,003,051 VNĐ ≈ 2966 triệu đồng

Vậy, đáp án đúng là D. 2966 triệu đồng.

Câu 2:

Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá:Doanh thu = 2000; Chi phí hoạt động = 1000; Khấu hao = 200; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 100; Thuế suất = 20%.Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính dòng tiền tự do của doanh nghiệp (Free Cash Flow to Firm - FCFF), ta sử dụng công thức sau:

FCFF = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao - Chi đầu tư vốn - Tăng vốn lưu động phi tiền mặt

Trong đó:

* Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu - Chi phí hoạt động - Khấu hao - Lãi vay = 2000 - 1000 - 200 - 200 = 600
* Thuế = Lợi nhuận trước thuế * Thuế suất = 600 * 20% = 120
* Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế - Thuế = 600 - 120 = 480

Vậy:

FCFF = 480 + 200 - 300 - 100 = 280

Vậy đáp án đúng là A. 280

Câu 3:

Một thiết bị có chi phí thay thế là 10 tỷ đồng. Tuổi đời thực tế của thiết bị là 9 năm và tuổi đời kinh tế của thiết bị là 10 năm. Thiết bị được sửa chữa lớn cách đây 2 năm và có tỷ lệ chất lượng còn lại được xác định là 70%. Tỷ lệ chất lượng còn lại của thiết bị là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Đề bài đã cho tỷ lệ chất lượng còn lại của thiết bị là 70%. Các yếu tố khác như chi phí thay thế, tuổi đời thực tế, tuổi đời kinh tế, và thời gian sửa chữa lớn không ảnh hưởng đến thông tin đã cho về tỷ lệ chất lượng còn lại.

Câu 4:

Một căn nhà phố có kết cấu 1 trệt 5 lầu (6 tầng). Theo quy định của Việt Nam, căn nhà trên được phân cấp là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Theo quy định của Việt Nam, phân cấp nhà ở và công trình xây dựng dựa trên số tầng và một số yếu tố khác. Nhà ở riêng lẻ từ 4 đến 9 tầng (hoặc có chiều cao từ 12m đến dưới 25m) được xếp vào cấp III. Vì căn nhà phố này có 6 tầng, nên nó thuộc cấp III.

Câu 5:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

</></>

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phân tích:
Đơn giá đất mặt tiền: 100 triệu/m2
Đơn giá đất hẻm <100m: 100 triệu * 50% = 50 triệu/m2
Khoảng cách từ hẻm đến mặt tiền: 480m
Số đoạn 100m từ 100m -> 480m: (480-100)/100 = 3.8 (làm tròn xuống = 3)
Đơn giá đất giảm sau 300m: 50 triệu * 10% * 3 = 15 triệu
Đơn giá đất sau 300m: 50 - 15 = 35 triệu
Vì 480m < 500m nên không áp dụng mức giảm cho > 500m.
Vậy đơn giá đất ở hẻm 480m là 35 triệu/m2
Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá so sánh - Đơn giá thẩm định) / Đơn giá thẩm định
= (100 - 35) / 35 = 1.8571 = 185.71%
Tuy nhiên, đề bài hỏi tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh, tức là cần so sánh đơn giá của bất động sản thẩm định với bất động sản so sánh (mặt tiền), nên phải tính theo công thức: (Giá trị BĐS thẩm định - Giá trị BĐS so sánh) / Giá trị BĐS so sánh * 100%
= (35 - 100) / 100 = -0.65 = -65%
Đáp án gần nhất là A. -70%

Câu 6:

Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời kinh tế còn lại của căn nhà là:

Lời giải: