Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 150m2 (5x30), chưa có giấy tờ pháp lý (đất lấn chiếm), sử dụng từ năm 1995, hình dáng tóp hậu, không đối diện bờ sông, có ngập nước. Bất động sản so sánh có diện tích đất 125m2 (5x25), đã có giấy tờ pháp lý, hình dáng vuông vức, đối diện bờ sông, không ngập nước, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m2. Biết hạn mức đất ở là 120m2, giá đất nhà nước quy định là 2 triệu đồng/m2, k = 1,5. Lô đất tóp hậu giá thấp hơn lô đất vuông vức 5%, lô đất đối diện bờ sông giá cao hơn lô đất không đối diện bờ sông là 10%, lô đất ngập nước giá thấp hơn lô đất không ngập nước 15%. Đối với phần diện tích sâu hơn 25m đầu giá chỉ tính bằng 80% giá mặt tiền. Giá 1m2 lô đất cần thẩm định giá là:

Giá của bất động sản so sánh là 10 triệu đồng/m2. Điều chỉnh các yếu tố: * **Hình dáng:** Bất động sản cần thẩm định giá thấp hơn 5%, vậy giá sau điều chỉnh là: 10.000.000 * (1 - 0,05) = 9.500.000 VNĐ/m2 * **Vị trí (bờ sông):** Bất động sản cần thẩm định giá thấp hơn 10%, vậy giá sau điều chỉnh là: 9.500.000 / (1 + 0,1) = 8.636.363,64 VNĐ/m2 * **Ngập nước:** Bất động sản cần thẩm định giá thấp hơn 15%, vậy giá sau điều chỉnh là: 8.636.363,64 / (1 - 0,15) = 10.160.427,81 VNĐ/m2 * **Pháp lý:** Bất động sản cần thẩm định giá chưa có giấy tờ pháp lý, ta tính giá đất theo quy định nhà nước cho phần diện tích vượt hạn mức và phần diện tích không có giấy tờ pháp lý. * Hạn mức đất ở: 120m2 * Diện tích vượt hạn mức: 150m2 - 120m2 = 30m2 * Giá đất nhà nước quy định: 2.000.000 VNĐ/m2 * k = 1,5 * Giá đất theo quy định nhà nước: 2.000.000 * 1,5 = 3.000.000 VNĐ/m2 * **Chiều sâu:** * Giá đất từ 25m đến 30m chỉ tính 80% giá mặt tiền. * Vậy giá 5m chiều sâu là: 5 * 10.160.427,81 * 0.8 = 40.641.711,24 * Giá 25m mặt tiền là: 25 * 10.160.427,81 = 254.010.695,25 * Giá trị đất là: 40.641.711,24 + 254.010.695,25 = 294.652.406,49 * Giá đất trung bình là: 294.652.406,49/30 = 9.821.746,88 * **Giá trị phần diện tích có giấy tờ và không có giấy tờ:** * Giá trị 120m2 đất có giấy tờ: 120 * 9.821.746,88 = 1.178.609.625,6 * Giá trị 30m2 đất không có giấy tờ: 30 * 3.000.000 = 90.000.000 * Tổng giá trị: 1.178.609.625,6 + 90.000.000 = 1.268.609.625,6 * **Giá 1m2 lô đất cần thẩm định giá là:** 1.268.609.625,6/150 = 8.457.397,504 Vì không có đáp án nào gần đúng với kết quả trên, nên trong trường hợp này, không có đáp án chính xác. Tuy nhiên, nếu phải chọn một đáp án gần đúng nhất, ta có thể xem xét đáp án C. Vì các yếu tố về pháp lý, hình dáng đất, vị trí và ngập nước đã được điều chỉnh. *Lưu ý: Đây là một bài toán phức tạp và có nhiều cách tiếp cận khác nhau. Cách giải trên chỉ là một trong số đó.*