Bất động sản thẩm định giá có cảnh quan sông trong khi bất động sản so sánh cảnh quan công viên có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m². Biết tương quan về cảnh quan như sau: cảnh quan sông cao hơn cảnh quan khu dân cư là 20% và cảnh quan công viên cao hơn cảnh quan khu dân cư là 10%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố cảnh quan của bất động sản so sánh là:

Dòng thu nhập hoạt động ròng trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu máy móc thiết bị có thể là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) áp dụng cho máy móc thiết bị, dòng thu nhập hoạt động ròng có thể có nhiều dạng khác nhau tùy thuộc vào đặc điểm của dự án và loại máy móc. Nó có thể là một dòng tiền đều đặn kéo dài vô hạn (ví dụ, nếu máy móc tạo ra doanh thu ổn định trong thời gian dài), một dòng tiền không đều đặn kéo dài vô hạn (nếu doanh thu thay đổi theo thời gian), hoặc một dòng tiền không đều đặn trong một khoảng thời gian hữu hạn. Do đó, tất cả các đáp án A, B và C đều có thể đúng, tùy thuộc vào tình huống cụ thể.

Câu 22:

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá được thực hiện trên cơ sở phương án thu nhập giả định. Nguyên tắc này nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản được xác định bởi khả năng tạo ra thu nhập tối đa và hợp lý nhất của tài sản đó. Điều này có nghĩa là thẩm định viên cần xem xét các phương án sử dụng khác nhau của tài sản và lựa chọn phương án nào mang lại thu nhập cao nhất, sau khi đã trừ đi các chi phí liên quan và đã tính đến các yếu tố rủi ro, pháp lý và thị trường.

Câu 23:

Tỷ suất chiết khấu cho thu nhập tạo ra từ bất động sản này trong tương lai là

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Câu hỏi yêu cầu xác định tỷ suất chiết khấu cho thu nhập từ bất động sản trong tương lai. Để trả lời câu hỏi này, cần có thêm thông tin về các yếu tố như giá trị hiện tại của bất động sản, thu nhập dự kiến, và các yếu tố rủi ro liên quan. Vì không có thông tin cụ thể để tính toán tỷ suất chiết khấu, chúng ta không thể xác định đáp án chính xác trong các lựa chọn A, B, và C. Do đó, đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại SAI) là phù hợp nhất trong trường hợp này.

Câu 24:

Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản dựa trên:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Cách tiếp cận từ thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản có thể được sử dụng cho cả cơ sở giá trị thị trường và phi thị trường. Ví dụ, khi thẩm định giá trị một bất động sản cho thuê (giá trị thị trường), chúng ta sử dụng dòng tiền cho thuê để ước tính giá trị. Tương tự, khi thẩm định giá trị một doanh nghiệp để tái cấu trúc (giá trị phi thị trường), chúng ta cũng có thể sử dụng dòng tiền dự kiến để ước tính giá trị. Do đó, đáp án C là chính xác nhất.

Câu 25:

Đặc điểm của dòng thu nhập hoạt động ròng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu có thể là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Dòng thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income - NOI) trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) có thể có nhiều dạng khác nhau, tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản hoặc dự án đang được định giá.

* Đều hữu hạn hoặc không đều hữu hạn: NOI có thể đều đặn trong một khoảng thời gian hữu hạn (ví dụ: hợp đồng cho thuê cố định) hoặc không đều do biến động doanh thu và chi phí.
* Đều hữu hạn và sau đó tăng trưởng đều vô hạn: Trong một số trường hợp, NOI có thể ổn định trong một giai đoạn hữu hạn, sau đó giả định tăng trưởng đều đặn đến vô hạn (ví dụ: một doanh nghiệp trưởng thành). Tuy nhiên, giả định "đều hữu hạn" có thể không phù hợp trong nhiều trường hợp.
* Không đều hữu hạn và sau đó tăng trưởng đều vô hạn: Đây là một kịch bản phổ biến hơn, trong đó NOI biến động trong một giai đoạn ban đầu, sau đó ổn định và tăng trưởng đều đặn đến vô hạn.

Vì NOI có thể có nhiều hình thức khác nhau, đáp án D ("Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG") là phù hợp nhất, do nó bao hàm tất cả các khả năng có thể xảy ra đối với dòng thu nhập hoạt động ròng trong phương pháp DCF. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các đáp án A, B, và C mô tả các trường hợp cụ thể, trong khi đáp án D bao quát chung hơn và chính xác hơn trong bối cảnh tổng thể của câu hỏi.

Câu 26:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở vị trí lô góc trong khi bất động sản thẩm định giá không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn vị trí lô không góc là 15%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là:

Lời giải: