Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu nhà liền kề. Tổng doanh thu phát triển trong 5 năm ước tính là 300 tỷ đồng/năm, tổng chi phí phát triển trong 2 năm là 120 tỷ đồng/năm. Lợi nhuận nhà đầu tư ước tính bằng 10% giá mua đất và chi phí phát triển đã chiết khấu. Với giả định doanh thu chi phí phát sinh cuối năm, tỷ suất chiết khấu 18%, xây dựng xong mới tiến hành bán sản phẩm, giá trị lô đất cần thẩm định giá có giá trị ước tính là:
Trả lời:
Đáp án đúng: C
Để tính giá trị lô đất, ta sử dụng phương pháp thặng dư (Development Approach). Công thức cơ bản là: Giá trị đất = Tổng doanh thu – Tổng chi phí – Lợi nhuận của nhà đầu tư.
**1. Tính tổng doanh thu thuần (PV của doanh thu):**
Doanh thu hàng năm: 300 tỷ đồng
Tỷ suất chiết khấu: 18%
Thời gian bán hàng: 5 năm (từ năm 3 đến năm 7)
PV Doanh thu = 300 / (1.18)^3 + 300 / (1.18)^4 + 300 / (1.18)^5 + 300 / (1.18)^6 + 300 / (1.18)^7
PV Doanh thu = 183.16 + 155.22 + 131.54 + 111.47 + 94.47 = 675.86 tỷ đồng
**2. Tính tổng chi phí phát triển (PV của chi phí):**
Chi phí hàng năm: 120 tỷ đồng
Tỷ suất chiết khấu: 18%
Thời gian xây dựng: 2 năm
PV Chi phí = 120 / 1.18 + 120 / (1.18)^2
PV Chi phí = 101.69 + 86.18 = 187.87 tỷ đồng
**3. Tính lợi nhuận của nhà đầu tư:**
Lợi nhuận = 10% * (Giá trị đất + PV Chi phí)
Gọi giá trị đất là X.
Lợi nhuận = 0.1 * (X + 187.87)
**4. Tính giá trị đất:**
Giá trị đất = Tổng doanh thu thuần - Tổng chi phí phát triển - Lợi nhuận
X = 675.86 - 187.87 - 0.1 * (X + 187.87)
X = 487.99 - 0.1X - 18.787
1. 1X = 469.203
X = 469.203 / 1.1
X = 426.55 tỷ đồng = 426550 triệu đồng.
Sai số do làm tròn số, đáp án gần nhất là: 424,64 triệu đồng
