1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

BĐS so sánh không có sân vườn trị giá 100 triệu đồng trong khi BĐS TĐG có sân vườn. Mức điều chỉnh trong trường hợp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Bất động sản so sánh (BĐS so sánh) không có sân vườn, trong khi BĐS thẩm định giá (BĐS TĐG) có sân vườn, nghĩa là BĐS TĐG có một yếu tố giá trị hơn so với BĐS so sánh. Để so sánh được, cần điều chỉnh giá của BĐS so sánh. Trong trường hợp này, vì BĐS so sánh thiếu sân vườn so với BĐS TĐG, ta cần điều chỉnh tăng giá của BĐS so sánh lên để tương đương với BĐS TĐG. Tuy nhiên, câu hỏi cho biết BĐS so sánh trị giá 100 triệu đồng, và các phương án A và B lại điều chỉnh bằng chính con số này, điều này không hợp lý vì sân vườn không thể chiếm toàn bộ giá trị của BĐS. Vì vậy, tất cả các đáp án trên đều sai.

Câu 2:

Một TSSS có các yếu tố điều chỉnh lần lần là: +4,76%; -11,11%, -5,26%; +9,09%. Chênh lệch giữa tuyệt đối tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp trong trường hợp này bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần là tổng đại số các tỷ lệ điều chỉnh: 4,76% - 11,11% - 5,26% + 9,09% = -2,52%

Tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp được tính bằng công thức:
(1 + 4,76%)*(1 - 11,11%)*(1 - 5,26%)*(1 + 9,09%) - 1 = (1.0476)*(0.8889)*(0.9474)*(1.0909) - 1 = 0.9667 - 1 = -3,33%

Chênh lệch giữa tuyệt đối tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp là: |-2,52%| - |-3,33%| = 2,52% - 3,33% = -0,81%

Vì không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán, nên đáp án đúng là "D. Tất cả đều sai".

Câu 3:

BĐS so sánh có giá cao hơn BĐS TĐG 5%. Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Bất động sản so sánh có giá cao hơn bất động sản thẩm định giá (TĐG) 5%, nghĩa là BĐS TĐG rẻ hơn BĐS so sánh. Do đó, cần điều chỉnh giảm giá BĐS so sánh để phù hợp với giá trị của BĐS TĐG.

Công thức tính tỷ lệ điều chỉnh giảm:

Tỷ lệ điều chỉnh = - (Mức chênh lệch giá / (100% + Mức chênh lệch giá))

Tỷ lệ điều chỉnh = - (5% / (100% + 5%)) = - (5% / 105%) = -0.0476 = -4.76%

Vậy tỷ lệ điều chỉnh là -4,76%.

Câu 4:

Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Thứ tự điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp bất động sản (hay còn gọi là phương pháp so sánh) thường tuân theo một quy trình nhất định để đảm bảo tính chính xác và khách quan. Thông thường, các yếu tố được điều chỉnh theo thứ tự sau:

1. Điều kiện thanh toán: Các bất động sản so sánh có thể có các điều kiện thanh toán khác nhau (ví dụ: thanh toán ngay, trả góp, vay ngân hàng). Cần điều chỉnh để loại bỏ ảnh hưởng của các điều kiện thanh toán khác nhau này.
2. Diện tích: Diện tích là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Cần điều chỉnh để loại bỏ sự khác biệt về diện tích giữa các bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định.
3. Hướng: Hướng của bất động sản có thể ảnh hưởng đến giá trị (ví dụ: hướng Đông Nam có thể được ưa chuộng hơn). Cần điều chỉnh nếu có sự khác biệt về hướng.
4. Điều kiện thị trường: Điều kiện thị trường (ví dụ: thời điểm giao dịch, biến động kinh tế) có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Cần điều chỉnh để phản ánh sự khác biệt về điều kiện thị trường tại thời điểm giao dịch của các bất động sản so sánh.

Do đó, đáp án đúng là B.

Câu 5:

Bất động sản có giá trị đất chiếm 70% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công trình là 14%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 10 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu của BĐS là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Công thức tính tỷ suất chiết khấu của BĐS (r) khi biết tỷ lệ giá trị đất (LTV), tỷ suất chiết khấu của công trình (rc) và thu nhập từ đất (income_land), giá trị đất (value_land):

r = (Giá trị đất / Giá trị BĐS) * (Thu nhập từ đất / Giá trị đất) + (Giá trị công trình / Giá trị BĐS) * Tỷ suất chiết khấu của công trình

Trong bài này:
- Giá trị đất chiếm 70% tổng giá trị BĐS => Giá trị công trình chiếm 30% tổng giá trị BĐS.
- Tỷ suất chiết khấu của công trình (rc) = 14% = 0.14
- Thu nhập từ đất = 1 tỷ đồng/năm
- Giá trị đất = 10 tỷ đồng

=> Thu nhập từ đất / Giá trị đất = 1 tỷ / 10 tỷ = 0.1 = 10%

=> r = 0.7 * 0.1 + 0.3 * 0.14 = 0.07 + 0.042 = 0.112 = 11.2%

Vậy đáp án đúng là A. 11,2% = 0.7 * (1/10) + (1 - 0.7) * 0.14

Câu 6:

Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá: EAT = 480; Khấu hao = 200; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 100; Thuế suất = 20%; Thanh toán nợ gốc: 100; Phát hành nợ mới 150. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải: