1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 150m2 (5x30), chưa có giấy tờ pháp lý (đất lấn chiếm), sử dụng từ năm 1995, hình dáng tóp hậu, không đối diện bờ sông, có ngập nước. Bất động sản so sánh có diện tích đất 125m2 (5x25), đã có giấy tờ pháp lý, hình dáng vuông vức, đối diện bờ sông, không ngập nước, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m2. Biết hạn mức đất ở là 120m2, giá đất nhà nước quy định là 2 triệu đồng/m2, k = 1,5. Lô đất tóp hậu giá thấp hơn lô đất vuông vức 5%, lô đất đối diện bờ sông giá cao hơn lô đất không đối diện bờ sông là 10%, lô đất ngập nước giá thấp hơn lô đất không ngập nước 15%. Đối với phần diện tích sâu hơn 25m đầu giá chỉ tính bằng 80% giá mặt tiền. Giá 1m2 lô đất cần thẩm định giá là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá của bất động sản so sánh là 10 triệu đồng/m2.

Điều chỉnh do khác biệt về pháp lý: Vì bất động sản cần thẩm định không có giấy tờ pháp lý, ta sử dụng giá đất nhà nước quy định nhân với hệ số k để ước tính giá trị phần đất không có giấy tờ. Giá trị này là 2 triệu * 1.5 = 3 triệu đồng/m2.

Điều chỉnh do hình dáng: Bất động sản cần thẩm định giá thấp hơn 5% so với bất động sản so sánh do tóp hậu. Vậy giá sau điều chỉnh là 10 triệu * (1 - 0.05) = 9.5 triệu đồng/m2.

Điều chỉnh do vị trí: Bất động sản cần thẩm định giá thấp hơn 10% so với bất động sản so sánh do không đối diện bờ sông. Vậy giá sau điều chỉnh là 9.5 triệu / (1 + 0.1) = 8.636 triệu đồng/m2

Điều chỉnh do ngập nước: Bất động sản cần thẩm định giá thấp hơn 15% so với bất động sản so sánh do ngập nước. Vậy giá sau điều chỉnh là 8.636 * (1 - 0.15) = 7.34 triệu đồng/m2

Điều chỉnh do diện tích và chiều sâu:
- Diện tích trong hạn mức (120m2): Vì hạn mức đất ở là 120m2, phần diện tích này được tính theo giá thị trường đã điều chỉnh.
- Diện tích vượt hạn mức (30m2): Diện tích vượt hạn mức là 150 - 120 = 30m2. Phần diện tích này được tính theo giá đất nhà nước quy định (3 triệu đồng/m2).
- Điều chỉnh chiều sâu: Diện tích sâu hơn 25m là 5m (30m-25m). Vậy phần diện tích này chỉ tính 80% giá mặt tiền, do đó diện tích được tính là 5m*80%=4m.

Giá trị của bất động sản cần thẩm định giá là:
((120m2 * 7.34 triệu đồng/m2) + (25m2 * 3 triệu đồng/m2) + (4m2 * 3 triệu đồng/m2)) / 150m2 = (880.8 + 75 + 12 ) / 150 = 967.8 / 150 = 6.452 triệu đồng/m2.

Do đó, không có đáp án nào chính xác trong các lựa chọn đã cho. Tuy nhiên, nếu đề bài không yêu cầu chính xác tuyệt đối thì ta chọn đáp án gần nhất là đáp án B. Hoặc đề bài đã cho thiếu thông tin nào đó.

Câu 2:

Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán với giá 5 tỷ đồng, bên mua trả trước 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 5 năm với lãi suất 8%/năm, điều kiện thanh toán theo tháng và theo lãi suất tỷ lệ. Lãi suất thị trường là 10%/năm. Giá trị thị trường của tài sản là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để xác định giá trị thị trường của tài sản, chúng ta cần chiết khấu dòng tiền trả chậm về giá trị hiện tại bằng lãi suất thị trường (10%/năm) thay vì lãi suất cho vay (8%/năm). Điều này là do lãi suất thị trường phản ánh chi phí cơ hội của vốn.

Giá trị hiện tại của khoản trả chậm 3 tỷ đồng trong 5 năm với lãi suất 10%/năm, thanh toán hàng tháng, được tính như sau:

* Tính toán khoản thanh toán hàng tháng (PMT) dựa trên lãi suất 8%/năm:
* n = 5 năm * 12 tháng/năm = 60 tháng
* r = 8%/năm / 12 tháng/năm = 0.08/12
* PV = 3,000,000,000 đồng
* Sử dụng công thức tính PMT: PMT = PV * (r(1+r)^n) / ((1+r)^n - 1)
* PMT ≈ 60,816,715 đồng
* Tính giá trị hiện tại (PV) của chuỗi thanh toán PMT với lãi suất chiết khấu 10%/năm:
* n = 60 tháng
* r = 10%/năm / 12 tháng/năm = 0.10/12
* PMT = 60,816,715 đồng
* Sử dụng công thức tính PV: PV = PMT * (1 - (1 + r)^-n) / r
* PV ≈ 2,863,000,000 đồng (2863 triệu đồng)

* Giá trị thị trường của tài sản:
* Giá trị thị trường = Tiền trả trước + Giá trị hiện tại của khoản trả chậm
* Giá trị thị trường = 2,000,000,000 + 2,863,000,000 = 4,863,000,000 đồng (4863 triệu đồng)

Vậy đáp án đúng là C.

Câu 3:

Bất động sản cần thẩm định là ngôi nhà có tuổi đời thực tế 15 năm, tuổi đời hiệu quả 10 năm. Bất động sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng tuổi đời hiệu quả là 8 năm, diện tích đất 110m², diện tích sàn xây dựng 220m², vừa bán với giá 1,2 tỷ đồng. Giá trị đất ước tính 8 triệu đồng/m², chi phí xây dựng nhà mới có kết cấu tương đương là 3 triệu đồng/m². Mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Tính giá trị xây mới của bất động sản so sánh:
- Diện tích sàn xây dựng: 220 m²
- Chi phí xây dựng: 3 triệu đồng/m²
- Giá trị xây mới: 220 m² * 3 triệu đồng/m² = 660 triệu đồng

2. Tính giá trị đất của bất động sản so sánh:
- Diện tích đất: 110 m²
- Giá đất: 8 triệu đồng/m²
- Giá trị đất: 110 m² * 8 triệu đồng/m² = 880 triệu đồng

3. Tính tổng giá trị xây mới và đất của bất động sản so sánh:
- Tổng giá trị: 660 triệu đồng + 880 triệu đồng = 1540 triệu đồng

4. Tính tỷ lệ hao mòn của bất động sản so sánh (do tuổi đời hiệu quả bằng tuổi đời thực tế, không có hao mòn do yếu tố khác):
- Giá trị bất động sản so sánh đã bán: 1200 triệu đồng
- Mức hao mòn tuyệt đối: 1540 triệu đồng - 1200 triệu đồng = 340 triệu đồng
- Tỷ lệ hao mòn của bất động sản so sánh: (340 triệu đồng / 1540 triệu đồng) * 100% = 22.08%

5. Ước tính giá trị xây mới của bất động sản thẩm định:
- Tuổi đời hiệu quả của bất động sản thẩm định là 10 năm, trong khi tuổi đời hiệu quả của bất động sản so sánh là 8 năm. Ta sẽ sử dụng tỷ lệ hao mòn của bất động sản so sánh để ước tính hao mòn của bất động sản thẩm định.

6. Tính mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định:
- Vì không có thông tin cụ thể về diện tích xây dựng của bất động sản thẩm định, ta không thể tính chính xác giá trị xây mới và hao mòn tuyệt đối. Tuy nhiên, ta có thể ước tính mức độ hao mòn dựa trên tuổi đời hiệu quả.
- Giả sử hao mòn tuyến tính theo thời gian (đây là một giả định đơn giản hóa): (10 năm / 8 năm) * 22.08% = 27.6%
- Đây chỉ là một ước tính dựa trên thông tin hạn chế. Để có kết quả chính xác hơn, cần có thông tin chi tiết về diện tích xây dựng và giá trị đất của bất động sản thẩm định.

Tuy nhiên, nếu chúng ta sử dụng cách tiếp cận khác, dựa vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế còn lại của bất động sản thẩm định để tính trực tiếp tỷ lệ hao mòn lũy kế. Ta không có thông tin về tuổi đời kinh tế của bất động sản để tính toán theo phương pháp này.

Nếu đề bài cho rằng hao mòn được tính theo phương pháp đường thẳng (tức là mỗi năm hao mòn một lượng giá trị như nhau), ta có thể tính tỷ lệ hao mòn hàng năm của bất động sản so sánh (22.08%/8 = 2.76%). Sau đó nhân với tuổi đời hiệu quả của bất động sản thẩm định (10 năm * 2.76% = 27.6%)

Với các đáp án được đưa ra, không có đáp án nào gần với kết quả tính toán. Có vẻ như câu hỏi bị thiếu dữ kiện hoặc cần một phương pháp tính khác mà không thể thực hiện được với thông tin hiện có.

Câu 4:

Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 100m² (5x20), đã có giấy tờ pháp lý, căn góc, hướng tây bắc. Bất động sản so sánh có diện tích đất 150m² (6x25), chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng lấn chiếm từ năm 1990, không căn góc, hướng đông nam, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m². Biết hạn mức đất ở là 120m², giá đất nhà nước quy định là 2 triệu đồng/m², k = 2. Lô đất căn góc giá cao hơn lô đất không căn góc 10%, lô đất hướng đông nam giá cao hơn hướng đông bắc 5%, hướng đông bắc giá cao hơn hướng tây bắc 5%. Giá 1m² lô đất cần thẩm định giá là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

The comparable property's price needs to be adjusted to reflect the differences from the subject property.

1. Direction Adjustment: The subject property faces Northwest, while the comparable property faces Southeast. Southeast is considered 10% better. Therefore, we need to reduce the price of the comparable property by 10%: 10 million * (1 - 0.10) = 9 million.

2. Corner Lot Adjustment: The subject property is a corner lot (worth 10% more), while the comparable is not. Therefore, we need to reduce the price of the comparable property by 10%: 9 million * (1 - 0.10) = 8.1 million.

Therefore, the adjusted price of the comparable property is 8.1 million VND/m2. The closest answer to this is D.

Câu 5:

Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi tất cả các nghĩa vụ nợ và các yêu cầu tái đầu tư đã được thanh toán. Công thức tính FCFE thường được sử dụng là:

FCFE = EBIT(1-t) – Interest(1-t) + D - ΔWC – CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend

Trong đó:
* EBIT(1-t): Lợi nhuận trước lãi vay và thuế nhân với (1 - thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp)
* Interest(1-t): Chi phí lãi vay sau thuế (lãi vay nhân với (1 - thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp))
* D: Khấu hao
* ΔWC: Thay đổi vốn lưu động
* CE: Chi phí vốn (Capital Expenditures)
* Principal Repay: Trả nợ gốc
* New debt issues: Phát hành nợ mới
* Preferred Dividend: Cổ tức ưu đãi

Vì vậy, đáp án đúng là A.