1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Phương pháp thích hợp nhất để TĐG dây chuyền xay xát lúa gạo là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá (TĐG) dây chuyền xay xát lúa gạo là phương pháp chi phí. Lý do là vì dây chuyền xay xát lúa gạo là một tổ hợp các máy móc, thiết bị, và công trình xây dựng. Phương pháp chi phí, đặc biệt là phương pháp chi phí tái tạo, sẽ xem xét chi phí để xây dựng hoặc mua mới một dây chuyền tương tự, sau đó điều chỉnh các hao mòn vật chất, hao mòn chức năng và hao mòn do yếu tố bên ngoài. Các phương pháp khác ít phù hợp hơn: phương pháp so sánh khó tìm được các giao dịch mua bán tương tự hoàn toàn, phương pháp vốn hóa thu nhập đòi hỏi phải có dòng tiền ổn định và dễ dự đoán, và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu phức tạp và đòi hỏi nhiều dữ liệu đầu vào chi tiết mà có thể khó thu thập.

Câu 2:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 2000m², tỷ lệ xây dựng 50%, số tầng xây dựng 10 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, 8 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 75%, và tiến độ bán dự án như sau: Cuối năm 2 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 10 triệu/m², trong đó 40% thu vào cuối năm 2, 40% thu vào cuối năm 3, 20% thu vào cuối năm 4; cuối năm 3 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 11 triệu/m², trong đó 50% thu vào cuối năm 3, 50% thu vào cuối năm 4; cuối năm 4 bán 40% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 12 triệu/m², thu một lần vào cuối năm 4. Với tỷ suất chiết khấu 16%, tổng doanh thu bán dự án chiết khấu về năm 0 là (triệu đồng):

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Diện tích sàn xây dựng: 2000m² * 50% * 10 tầng = 10000m²
Diện tích sàn thương phẩm: 10000m² * 75% = 7500m²

Doanh thu năm 2:
Diện tích bán: 7500m² * 30% = 2250m²
Tổng doanh thu: 2250m² * 10 triệu/m² = 22500 triệu
Thu vào cuối năm 2: 22500 triệu * 40% = 9000 triệu
Thu vào cuối năm 3: 22500 triệu * 40% = 9000 triệu
Thu vào cuối năm 4: 22500 triệu * 20% = 4500 triệu

Doanh thu năm 3:
Diện tích bán: 7500m² * 30% = 2250m²
Tổng doanh thu: 2250m² * 11 triệu/m² = 24750 triệu
Thu vào cuối năm 3: 24750 triệu * 50% = 12375 triệu
Thu vào cuối năm 4: 24750 triệu * 50% = 12375 triệu

Doanh thu năm 4:
Diện tích bán: 7500m² * 40% = 3000m²
Tổng doanh thu: 3000m² * 12 triệu/m² = 36000 triệu
Thu vào cuối năm 4: 36000 triệu

Tổng doanh thu thu vào:
Cuối năm 2: 9000 triệu
Cuối năm 3: 9000 triệu + 12375 triệu = 21375 triệu
Cuối năm 4: 4500 triệu + 12375 triệu + 36000 triệu = 52875 triệu

Chiết khấu về năm 0:
Năm 2: 9000 / (1+0.16)^2 = 6681.32 triệu
Năm 3: 21375 / (1+0.16)^3 = 13621.18 triệu
Năm 4: 52875 / (1+0.16)^4 = 29302.68 triệu

Tổng doanh thu chiết khấu về năm 0: 6681.32 + 13621.18 + 29302.68 = 49605.18 triệu
Giá trị gần nhất là 49585.

Câu 3:

Một tài sản có tuổi đời kinh tế còn lại 4 năm, có giá trị chiết khấu ở thời điểm hiện tại là 20 tỷ đồng. Chi phí vận hành tài sản cuối mỗi năm là 8 tỷ đồng, khấu hao cuối mỗi năm là 4 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng đầu mỗi năm là 3 tỷ đồng và được thu hồi đủ vào năm cuối đời sống kinh tế của tài sản. Giá trị thanh lý của tài sản cố định cuối năm thứ 4 là 5 tỷ đồng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và tỷ suất chiết khấu là 20%/năm. Dòng tiền thuần (NCF) cuối năm 2 của tài sản là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính dòng tiền thuần (NCF) cuối năm 2, ta cần xem xét các yếu tố sau:

1. Doanh thu: Bài toán không đề cập đến doanh thu, nên ta giả định doanh thu bằng 0.
2. Chi phí vận hành: 8 tỷ đồng/năm.
3. Khấu hao: 4 tỷ đồng/năm.
4. Thuế TNDN: 20%.
5. Vốn lưu động ròng: Chỉ ảnh hưởng đến năm đầu tiên và năm cuối cùng.
6. Giá trị thanh lý: Chỉ ảnh hưởng đến năm cuối cùng.

Công thức tính NCF:

NCF = (Doanh thu - Chi phí vận hành - Khấu hao) * (1 - Thuế suất) + Khấu hao

Trong năm 2:

NCF = (0 - 8 - 4) * (1 - 0.2) + 4
NCF = (-12) * 0.8 + 4
NCF = -9.6 + 4
NCF = -5.6 tỷ đồng = -5600 triệu đồng

Tuy nhiên, vì không có đáp án nào phù hợp với kết quả này, ta cần xem xét lại các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến NCF. Trong trường hợp này, bài toán không cung cấp đủ thông tin về doanh thu, do đó không thể tính chính xác NCF.

Vì vậy, đáp án đúng nhất là "D. Tất cả đáp án trên đều sai".

Câu 4:

Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) được tính bằng cách điều chỉnh dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF) để phản ánh các dòng tiền liên quan đến nợ và cổ tức ưu đãi. Công thức chính xác là: FCFF - Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend, trong đó Interest(1-t) là chi phí lãi vay sau thuế, Principal Repay là khoản trả nợ gốc, New debt issues là phát hành nợ mới và Preferred Dividend là cổ tức ưu đãi.

Câu 5:

Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; FCFE = 300. Tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền vốn chủ sở hữu là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tính tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE), chúng ta cần xác định phần FCFE được tái đầu tư trở lại vào công ty. Công thức tính như sau:

1. Tính thu nhập ròng (Net Income): Revenue - Operating Expenses - Depreciation = Ebit
EBIT = 2000 - 1000 = 1000
EBT = EBIT - Interest = 1000 - 200 = 800
Net Income = EBT * (1 - t) = 800 * (1 - 0.2) = 800 * 0.8 = 640

2. Tính tổng đầu tư từ thu nhập ròng: Net Income - FCFE
640 - 300 = 340

3. Tính tỷ lệ tái đầu tư: (Net Income - FCFE) / Net Income
340 / 640 = 0.53125

4. Chuyển sang phần trăm: 0.53125 * 100 = 53.125% làm tròn 53,1%

Vậy, tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền vốn chủ sở hữu là 53,1%.

Câu 6:

Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; FCFF = 300. Tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền tự do của doanh nghiệp là:

Lời giải: