Dòng thu nhập hoạt động ròng trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu máy móc thiết bị có thể là:

Câu 12:

Xe nâng hàng so sánh có trọng tải nâng là 2.000 kg có giá bán là 100 triệu đồng trong khi xe nâng hàng thẩm định có trọng tải nâng là 1.500 kg. Biết trọng tải nâng đóng góp 20% giá trị xe thì mức điều chỉnh cho yếu tố trọng lượng nâng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính mức điều chỉnh cho yếu tố trọng tải nâng, ta thực hiện các bước sau:

Tính giá trị đóng góp của trọng tải nâng cho xe nâng hàng so sánh: 100 triệu đồng * 20% = 20 triệu đồng.
Tính giá trị đóng góp của 1 kg trọng tải nâng cho xe nâng hàng so sánh: 20 triệu đồng / 2000 kg = 10.000 đồng/kg.
Tính mức chênh lệch trọng tải nâng giữa xe so sánh và xe thẩm định: 2000 kg - 1500 kg = 500 kg.
Tính mức điều chỉnh cho yếu tố trọng tải nâng: 500 kg * 10.000 đồng/kg = 5 triệu đồng. Vì xe thẩm định có trọng tải nhỏ hơn xe so sánh, nên mức điều chỉnh sẽ là âm.

Vậy, mức điều chỉnh cho yếu tố trọng lượng nâng là -5 triệu đồng.

Câu 13:

Tổn thất của tài sản do các nhân tố bên ngoài, đặc biệt là các nhân tố liên quan đến sự thay đổi về cung và cầu đối với sản phẩm do tài sản tạo ra, dẫn tới giảm giá trị tài sản là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Hao mòn kinh tế xảy ra do các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị tài sản, chẳng hạn như thay đổi về cung và cầu, điều kiện kinh tế địa phương hoặc quy định của chính phủ. Các yếu tố này nằm ngoài bản thân tài sản nhưng có thể làm giảm khả năng tạo ra thu nhập hoặc giá trị của nó.

Câu 14:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 280m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để giải bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Xác định đơn giá đất của bất động sản thẩm định nếu nó cách mặt tiền đường < 100m:
- Đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường.
- Vậy, đơn giá đất ở vị trí này là 100 triệu đồng/m2 * 50% = 50 triệu đồng/m2.

2. Tính số mét tăng thêm so với 100m:
- Bất động sản thẩm định cách mặt tiền đường 280m, vậy tăng thêm 280m - 100m = 180m so với 100m.

3. Tính phần trăm giảm giá do tăng khoảng cách:
- Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m.
- Vậy, 180m tăng thêm tương ứng với 100m + 80m. Phần giảm giá tương ứng là (10% * 100m/100m) + (10% * 80m/100m) = 10% + 8% = 18%.

4. Tính đơn giá đất thực tế của bất động sản thẩm định:
- Đơn giá đất cách mặt tiền < 100m là 50 triệu đồng/m2.
- Giảm 18%, vậy đơn giá đất thực tế là 50 triệu đồng/m2 * (1 - 18%) = 50 triệu đồng/m2 * 0.82 = 41 triệu đồng/m2.

5. Tính tỷ lệ điều chỉnh:
- Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá đất của bất động sản thẩm định / Đơn giá đất của bất động sản so sánh) - 1
- Tỷ lệ điều chỉnh = (41 triệu đồng/m2 / 100 triệu đồng/m2) - 1 = 0.41 - 1 = -0.59 = -59% (làm tròn thành -60%)

Vậy, tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là -60%.

Câu 15:

Thẩm định giá máy móc thiết bị tiếp cận từ thu nhập có thể sử dụng phương pháp:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp thẩm định giá theo thu nhập tập trung vào việc xác định giá trị của tài sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai. Các phương pháp phổ biến bao gồm:

- Vốn hóa trực tiếp: Ước tính giá trị dựa trên thu nhập ròng hoạt động (NOI) và tỷ lệ vốn hóa.

- Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF): Ước tính giá trị hiện tại của các dòng tiền dự kiến trong tương lai.

- Phương pháp lợi nhuận cũng có thể được sử dụng, xem xét lợi nhuận mà máy móc thiết bị tạo ra.

Vì tất cả các phương án đều có thể được sử dụng để thẩm định giá máy móc thiết bị tiếp cận từ thu nhập, nên đáp án đúng là "Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG".

Câu 16:

Tài sản so sánh là một thửa đất có nhà ở chưa được cấp GCNQSDĐ có diện tích đất là 100m2 được giao dịch thành công với giá 50 triệu đồng/m2. Biết tiền sử dụng mỗi đất để được cấp GCNQSDĐ là 2 triệu đồng. Lệ phí trước bạ là 0,5%, lệ phí thẩm định là 50.000 đồng/m2 và lệ phí địa chính là 100.000 đồng. Mức điều chỉnh của tài sản so sánh này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Ta tính các chi phí liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ cho thửa đất:

- Tiền sử dụng đất: 2.000.000 đồng

- Lệ phí trước bạ: 50.000.000 đồng/m2 * 100m2 * 0,5% = 25.000.000 đồng

- Lệ phí thẩm định: 50.000 đồng/m2 * 100m2 = 5.000.000 đồng

- Lệ phí địa chính: 100.000 đồng

Vậy tổng các loại phí là: 2.000.000 + 25.000.000 + 5.000.000 + 100.000 = 32.100.000 đồng.

Do đó, mức điều chỉnh của tài sản so sánh sẽ là 32.100.000 / 100m2 = 321.000 đồng/m2. Vì câu hỏi chỉ hỏi "mức điều chỉnh" chứ không phải giá sau điều chỉnh, nên ta chỉ cần tính tổng chi phí liên quan đến việc cấp sổ.

Tuy nhiên, câu hỏi có vẻ như đang yêu cầu tính mức điều chỉnh *trên mỗi mét vuông* của đất để có thể so sánh với giá giao dịch của tài sản so sánh. Theo đó, ta có các chi phí phát sinh để có GCNQSDĐ. Như vậy, cần cộng các chi phí này vào giá trị của tài sản so sánh để đưa về trạng thái tương đương với tài sản so sánh. Tuy nhiên, đề bài lại yêu cầu tính "Mức điều chỉnh", tức là số tiền cần cộng thêm vào giá bán của tài sản so sánh để quy đổi về tài sản định giá (tức tài sản đã có GCNQSDĐ). Do đó, ta sẽ tính tổng các chi phí liên quan đến việc có GCNQSDĐ.

Tổng chi phí = 2.000.000 + (50.000.000*100)*0.5% + 50.000*100 + 100.000 = 2.000.000 + 25.000.000 + 5.000.000 + 100.000 = 32.100.000 đ.

Vì không có đáp án nào đúng, đáp án chính xác là D.

Câu 17:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m² được bán với giá 33 triệu đồng/m² (đã bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 0,5% lệ phí trước bạ. Mức điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là:

Lời giải: