Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 280m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:
Trả lời:
Đáp án đúng: A
Để giải bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:
1. **Xác định đơn giá đất của bất động sản thẩm định nếu nó cách mặt tiền đường < 100m:**
- Đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường.
- Vậy, đơn giá đất ở vị trí này là 100 triệu đồng/m2 * 50% = 50 triệu đồng/m2.
2. **Tính số mét tăng thêm so với 100m:**
- Bất động sản thẩm định cách mặt tiền đường 280m, vậy tăng thêm 280m - 100m = 180m so với 100m.
3. **Tính phần trăm giảm giá do tăng khoảng cách:**
- Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m.
- Vậy, 180m tăng thêm tương ứng với 100m + 80m. Phần giảm giá tương ứng là (10% * 100m/100m) + (10% * 80m/100m) = 10% + 8% = 18%.
4. **Tính đơn giá đất thực tế của bất động sản thẩm định:**
- Đơn giá đất cách mặt tiền < 100m là 50 triệu đồng/m2.
- Giảm 18%, vậy đơn giá đất thực tế là 50 triệu đồng/m2 * (1 - 18%) = 50 triệu đồng/m2 * 0.82 = 41 triệu đồng/m2.
5. **Tính tỷ lệ điều chỉnh:**
- Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá đất của bất động sản thẩm định / Đơn giá đất của bất động sản so sánh) - 1
- Tỷ lệ điều chỉnh = (41 triệu đồng/m2 / 100 triệu đồng/m2) - 1 = 0.41 - 1 = -0.59 = -59% (làm tròn thành -60%)
Vậy, tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là -60%.
