Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở vị trí lô góc trong khi bất động sản thẩm định giá không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn vị trí lô không góc là 15%. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là:

-15 triệu đồng/m²

-13,04 triệu đồng/m²

+15 triệu đồng/m²

+13,04 triệu đồng/m²

Trả lời:

Đáp án đúng: B

Bất động sản so sánh có vị trí tốt hơn bất động sản thẩm định giá (lô góc so với không lô góc). Do đó, cần điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh để tương đương với bất động sản thẩm định giá. Giá trị điều chỉnh = (Giá trị bất động sản so sánh) * (Tỷ lệ chênh lệch vị trí) Giá trị điều chỉnh = 100 triệu đồng/m² * (-15%) = -15 triệu đồng/m²

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 13

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 19:

Giá trị của tài sản thẩm định thể hiện:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá trị của tài sản thẩm định thể hiện lợi ích mà tài sản đó sẽ mang lại cho chủ sở hữu khi khai thác tài sản. Các yếu tố khác như chi phí của bên bán hoặc thu nhập hiện tại chỉ là một phần ảnh hưởng đến giá trị, nhưng không phải là bản chất cốt lõi của giá trị tài sản. Kết luận của người thẩm định giá là một ước tính dựa trên các phương pháp thẩm định, chứ không phải là giá trị thực tế của tài sản.

Câu 20:

Thu nhập là cơ sở ước tính giá trị của tài sản khi phương án tạo ra thu nhập thỏa mãn nguyên tắc:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Trong định giá tài sản, khi sử dụng phương pháp tạo ra thu nhập, việc ước tính giá trị dựa trên thu nhập chỉ có ý nghĩa khi phương án đó tuân thủ nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất. Nguyên tắc này đảm bảo rằng tài sản được sử dụng theo cách tạo ra thu nhập tối đa và hợp pháp, khả thi về mặt vật chất và tài chính.

Câu 21:

Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị con tàu cho mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phương pháp so sánh giá bán là phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị con tàu cho mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng. Vì phương pháp này dựa trên việc so sánh giá của các tàu tương tự đã được bán gần đây trên thị trường, từ đó đưa ra ước tính giá trị hợp lý cho con tàu đang thẩm định. Phương pháp chi phí phù hợp cho các tài sản đặc biệt, ít giao dịch. Phương pháp vốn hóa thu nhập và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu phù hợp hơn cho các tài sản tạo ra thu nhập ổn định, không phù hợp với mục đích thế chấp vay vốn của con tàu.

Câu 22:

Thẩm định giá trị cổ phần chưa niêm yết được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Thẩm định giá trị cổ phần chưa niêm yết cần dựa trên giá trị hợp lý vì các lý do sau:

Giá trị thị trường: Cổ phiếu chưa niêm yết không có giá thị trường công khai. Việc xác định giá trị cần dựa trên các yếu tố nội tại và so sánh với các giao dịch tương tự (nếu có), không chỉ đơn thuần là giá cả giao dịch trên sàn.

Giá trị hợp lý: Giá trị hợp lý phản ánh giá trị mà một nhà đầu tư có kiến thức, sẵn sàng mua và một người bán có kiến thức, sẵn sàng bán sẽ đồng ý, dựa trên tất cả các thông tin có sẵn. Đây là cơ sở phù hợp cho thẩm định giá cổ phần chưa niêm yết.

Giá trị đặc biệt: Giá trị đặc biệt chỉ phát sinh khi có những yếu tố cụ thể, mang tính cá nhân (ví dụ, một người mua sẵn sàng trả giá cao hơn vì lý do chiến lược riêng của họ). Không phải lúc nào cũng có giá trị đặc biệt.

Giá trị đầu tư: Giá trị đầu tư mang tính chủ quan, phụ thuộc vào mục tiêu và kỳ vọng riêng của từng nhà đầu tư. Nó không phù hợp để làm cơ sở khách quan cho thẩm định giá.

Câu 23:

Thẩm định giá một căn biệt thự bằng phương pháp so sánh giá bán với những căn biệt thự lân cận đã giao dịch thành công. Biệt thự này có hồ bơi trong khi các biệt thự so sánh không có hồ bơi. Hao mòn lũy kế của biệt thự thẩm định là 30%. Đơn giá xây mới biệt thự có kết cấu tương tự là 15 triệu đồng/m2. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm định giá trị căn biệt thự này?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về các nguyên tắc thẩm định giá, đặc biệt là nguyên tắc đóng góp. Trong tình huống này, thẩm định viên cần xem xét giá trị đóng góp của hồ bơi vào giá trị tổng thể của biệt thự. Vì các biệt thự so sánh không có hồ bơi, thẩm định viên phải điều chỉnh giá của các biệt thự so sánh để phản ánh sự khác biệt này. Điều này dựa trên nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc này nói rằng giá trị của một bộ phận của tài sản được đo bằng sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thể của tài sản đó. Các nguyên tắc khác không phù hợp trong trường hợp này: Nguyên tắc thay thế nói rằng một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để có được một tài sản thay thế tương đương; và nguyên tắc thay đổi đề cập đến sự thay đổi liên tục của các yếu tố kinh tế và xã hội ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Câu 24:

Con tàu thẩm định giá có tỷ lệ hao mòn lũy kế là 30% và dòng thu nhập hoạt động ròng mỗi năm do con tàu mang lại là 12 tỷ đồng. Giá trị thanh lý con tàu ở đầu năm thứ 5 bằng 10% giá đóng mới con tàu.Biết giá đóng mới con tàu là 20 tỷ đồng và lãi suất chiết khấu là 20% thì giá trị thẩm định của con tàu này là:

Lời giải: