Thẩm định giá theo phương pháp so sánh có hạn chế là:

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả của tài sản thẩm định giá được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use - HBU) là một khái niệm quan trọng trong thẩm định giá. Nó đề cập đến việc xác định cách sử dụng hợp lý, khả thi về mặt pháp lý, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Do đó, việc xác định HBU dựa trên mức thu nhập trung bình do tài sản đó mang lại, sau khi xem xét các yếu tố khác.

Câu 28:

Một căn nhà có các kết cấu chủ yếu là: móng (8%), tường (18%), sàn (16%), mái (14%) và tỷ lệ hao mòn các kết cấu chủ yếu là: móng (42%), tường (44%), sàn (46%), mái (48%). Tỷ lệ chất lượng còn lại (hữu hình) của căn nhà này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà, ta cần tính tỷ lệ chất lượng còn lại của từng kết cấu chủ yếu, sau đó nhân với tỷ trọng của kết cấu đó trong tổng thể căn nhà, rồi cộng lại.

* Móng: Tỷ lệ chất lượng còn lại = 100% - 42% = 58%. Đóng góp vào tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà: 58% * 8% = 4.64%
* Tường: Tỷ lệ chất lượng còn lại = 100% - 44% = 56%. Đóng góp vào tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà: 56% * 18% = 10.08%
* Sàn: Tỷ lệ chất lượng còn lại = 100% - 46% = 54%. Đóng góp vào tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà: 54% * 16% = 8.64%
* Mái: Tỷ lệ chất lượng còn lại = 100% - 48% = 52%. Đóng góp vào tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà: 52% * 14% = 7.28%

Vậy, tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà là: 4.64% + 10.08% + 8.64% + 7.28% + (100% - 8% - 18% - 16% - 14%)*(100%-0%)/100% = 4.64 + 10.08 + 8.64 + 7.28 + 44%*1= 30.64 + 44 = 74.64%

Tổng tỷ trọng các kết cấu chủ yếu là: 8% + 18% + 16% + 14% = 56%. Vậy phần còn lại của căn nhà chiếm tỷ trọng 100% - 56% = 44%. Giả sử phần này không bị hao mòn (tỷ lệ hao mòn = 0%), thì tỷ lệ chất lượng còn lại của phần này là 100%. Đóng góp của phần này vào tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà là 44% * 100% = 44%.

Tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà là: 4.64% + 10.08% + 8.64% + 7.28% + 44% = 74.64%.

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với kết quả này. Có lẽ có một sự nhầm lẫn trong đề bài hoặc các đáp án. Trong trường hợp này, ta chọn đáp án "D. Các đáp án còn lại SAI".

Câu 29:

Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Giá trị của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để giải quyết bài toán này, ta cần tính giá trị hiện tại của bất động sản dựa trên dòng tiền dự kiến trong tương lai. Bài toán chia thành hai giai đoạn: giai đoạn dự báo (5 năm) và giai đoạn sau dự báo.

Giai đoạn dự báo (5 năm):
* Thu nhập hàng năm: 70 tỷ đồng
* Tỷ suất chiết khấu: 15%

Giá trị hiện tại của dòng tiền trong 5 năm được tính bằng công thức giá trị hiện tại của niên kim:
PV = CF * [1 - (1 + r)^-n] / r
Trong đó:
* PV là giá trị hiện tại
* CF là dòng tiền hàng năm (70 tỷ đồng)
* r là tỷ suất chiết khấu (15% = 0.15)
* n là số năm (5)

PV = 70 * [1 - (1 + 0.15)^-5] / 0.15
PV ≈ 70 * [1 - 0.497] / 0.15
PV ≈ 70 * 3.352
PV ≈ 234.64 tỷ đồng

Giai đoạn sau dự báo:
* Thu nhập hàng năm: 80 tỷ đồng
* Tỷ suất chiết khấu: 16%

Giá trị hiện tại của dòng tiền vĩnh viễn này (bắt đầu từ năm thứ 6) được tính bằng công thức giá trị hiện tại của dòng tiền vĩnh viễn tăng trưởng đều:
PV = CF / (r-g)
Tuy nhiên, ở đây ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền vĩnh viễn này *tại thời điểm cuối năm thứ 5*, sau đó chiết khấu giá trị này về hiện tại (năm 0).

Vì thu nhập cố định, g=0
Giá trị tại năm thứ 5 = 80 / 0.16 = 500 tỷ đồng
Sau đó, chiết khấu giá trị 500 tỷ này về hiện tại:
PV = 500 / (1+0.15)^5 = 500/2.011 = 248.63 tỷ đồng

Giá trị bất động sản = PV giai đoạn 1 + PV giai đoạn 2
Giá trị bất động sản = 234.64 + 248.63 = 483.27 tỷ đồng

Vậy đáp án gần nhất là: 483,24 tỷ đồng.

Câu 30:

Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 200m² có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng được UBND xã xác nhận đã sử dụng ổn định từ năm 2003. Hạn mức giao đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là 150m². Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là 50% và 100% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Diện tích trong hạn mức: 150m2
Diện tích vượt hạn mức: 200m2 - 150m2 = 50m2

Tiền sử dụng đất phải nộp cho phần diện tích trong hạn mức:
150m2 * 5 triệu đồng/m2 * 1,1 * 50% = 375 triệu đồng

Tiền sử dụng đất phải nộp cho phần diện tích vượt hạn mức:
50m2 * 5 triệu đồng/m2 * 1,1 * 100% = 275 triệu đồng

Tổng tiền sử dụng đất phải nộp:
375 triệu đồng + 275 triệu đồng = 650 triệu đồng

Câu 31:

Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm.Tỷ suất vốn hóa của bất động sản là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Công thức tính tỷ suất vốn hóa của bất động sản (R) khi có sự tham gia của cả vốn vay và vốn chủ sở hữu là một công thức quan trọng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Nó thể hiện mối quan hệ giữa tỷ lệ vốn vay (M), hệ số vốn hóa tiền vay (Rm) và tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu (Re). Công thức chính xác là: R = M x Rm + (1-M) x Re. Trong đó: - M là tỷ lệ phần trăm vốn vay trên tổng vốn đầu tư. - Rm là hệ số vốn hóa tiền vay. - Re là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu. (1-M) là tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng vốn đầu tư.

Câu 32:

Cho các thông số: Dòng tiền vốn chủ sở hữu: 1000; Lãi vay: 200; Trả nợ gốc: 100; Phát hành nợ mới: 100; Trả cổ tức ưu đãi: 100; Thuế suất 20%. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải: