Một tài sản có tuổi đời kinh tế còn lại 4 năm, có giá trị chiết khấu ở thời điểm hiện tại là 20 tỷ đồng. Chi phí vận hành tài sản cuối mỗi năm là 8 tỷ đồng, khấu hao cuối mỗi năm là 4 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng đầu mỗi năm là 3 tỷ đồng và được thu hồi đủ vào năm cuối đời sống kinh tế của tài sản. Giá trị thanh lý của tài sản cố định cuối năm thứ 4 là 5 tỷ đồng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và tỷ suất chiết khấu là 20%/năm. Dòng tiền thuần (NCF) cuối năm 2 của tài sản là:

Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) được tính bằng cách điều chỉnh dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF) để phản ánh các dòng tiền liên quan đến nợ và cổ tức ưu đãi. Công thức chính xác là: FCFF - Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend, trong đó Interest(1-t) là chi phí lãi vay sau thuế, Principal Repay là khoản trả nợ gốc, New debt issues là phát hành nợ mới và Preferred Dividend là cổ tức ưu đãi.

Câu 5:

Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; FCFE = 300. Tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền vốn chủ sở hữu là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tính tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE), chúng ta cần xác định phần FCFE được tái đầu tư trở lại vào công ty. Công thức tính như sau:

1. Tính thu nhập ròng (Net Income): Revenue - Operating Expenses - Depreciation = Ebit
EBIT = 2000 - 1000 = 1000
EBT = EBIT - Interest = 1000 - 200 = 800
Net Income = EBT * (1 - t) = 800 * (1 - 0.2) = 800 * 0.8 = 640

2. Tính tổng đầu tư từ thu nhập ròng: Net Income - FCFE
640 - 300 = 340

3. Tính tỷ lệ tái đầu tư: (Net Income - FCFE) / Net Income
340 / 640 = 0.53125

4. Chuyển sang phần trăm: 0.53125 * 100 = 53.125% làm tròn 53,1%

Vậy, tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền vốn chủ sở hữu là 53,1%.

Câu 6:

Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; FCFF = 300. Tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền tự do của doanh nghiệp là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền tự do của doanh nghiệp, chúng ta cần xác định mức tái đầu tư và so sánh nó với dòng tiền tự do (FCFF). Trong trường hợp này, mức tái đầu tư là phần vốn được sử dụng để duy trì và phát triển hoạt động kinh doanh.

Trước hết, ta tính thu nhập trước thuế (EBT): Revenue - Operating Expenses - D - Interest = 2000 - 1000 - 200 - 200 = 600

Tiếp theo, tính thu nhập sau thuế (Net Income): EBT * (1 - t) = 600 * (1 - 0.2) = 600 * 0.8 = 480

Sau đó, ta tính lại FCFF theo công thức: FCFF = Net Income + D + Interest*(1-t) = 480 + 200 + 200*(1-0.2) = 480 + 200 + 160 = 840
Tuy nhiên, đề bài đã cho FCFF = 300, vậy có sự khác biệt. Chúng ta sẽ tính toán phần tái đầu tư dựa vào FCFF đã cho.

Ta có công thức tính FCFF theo một cách khác: FCFF = (Revenue - Operating Expenses)*(1-t) + t*D - Investment in Fixed Capital - Investment in Working Capital. Trong trường hợp này, ta có thể hiểu rằng Investment in Fixed Capital + Investment in Working Capital chính là phần tái đầu tư.

Để tìm phần tái đầu tư, ta sử dụng công thức: Reinvestment = (Revenue - Operating Expenses)*(1-t) + t*D - FCFF = (2000-1000)*(1-0.2) + 0.2*200 - 300 = 1000*0.8 + 40 - 300 = 800 + 40 - 300 = 540

Cuối cùng, tỷ lệ tái đầu tư là: Reinvestment Rate = Reinvestment / FCFF = 540 / 300 = 1.8 hoặc 180%

Tuy nhiên, có vẻ như có một lỗi trong dữ liệu hoặc trong cách câu hỏi được đặt ra, vì tỷ lệ tái đầu tư tính ra lớn hơn 100%, điều này không hợp lý trong bối cảnh thông thường. Các đáp án được đưa ra cũng không phù hợp với kết quả tính toán này. Do đó, không có đáp án nào đúng trong các lựa chọn đã cho.

Vì không có đáp án đúng, không thể chọn một đáp án cụ thể.

Câu 7:

Thẩm định giá cho mục đích tính thuế được áp dụng cho trường hợp nào?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Câu hỏi này liên quan đến các trường hợp thẩm định giá cho mục đích tính thuế. Theo quy định hiện hành, thẩm định giá cho mục đích tính thuế được áp dụng trong các trường hợp sau:

* Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
* Mua bán tài sản nhà nước có giá trị lớn.
* Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong trường hợp tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Do đó, đáp án D ("Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG") là đáp án chính xác vì nó bao gồm tất cả các trường hợp đã nêu.

Câu 8:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 380m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Đầu tiên, ta tính đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m: 100 triệu * 50% = 50 triệu đồng/m2.
Tiếp theo, ta xác định mức giảm giá do khoảng cách từ hẻm đến mặt tiền đường. Bất động sản cách mặt tiền đường 380m, vậy có 3 khoảng 100m (sau 100m đầu tiên).
Mức giảm giá là: 3 * 10% = 30% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m.
Vậy, đơn giá đất sau khi giảm là: 50 triệu * (1 - 30%) = 50 triệu * 70% = 35 triệu đồng/m2.
Vậy, giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là 35 triệu đồng/m2.

Câu 9:

Phương pháp thẩm định nào thích hợp để thẩm định trung tâm thương mại đang hoạt động?

Lời giải: