1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Phương pháp so sánh thị trường được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp so sánh thị trường dựa trên việc phân tích và so sánh các giao dịch mua bán tài sản tương tự trên thị trường. Mục đích là để ước tính giá trị của tài sản mục tiêu bằng cách tham chiếu đến giá của các tài sản tương đương đã được giao dịch gần đây. Do đó, phương pháp này sử dụng giá trị thị trường làm cơ sở chính.

Câu 2:

Dòng tiền của MMTB trong TĐG bao gồm:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Dòng tiền của MMTB (Máy móc thiết bị) trong TĐG (Tính toán dòng tiền) bao gồm các yếu tố sau:

* Lợi nhuận sau thuế: Phần lợi nhuận còn lại sau khi đã trừ đi các khoản thuế phải nộp.
* Khấu hao: Khoản chi phí không bằng tiền phản ánh sự hao mòn của MMTB trong quá trình sử dụng. Khấu hao được cộng lại vì nó là một khoản chi phí làm giảm lợi nhuận trên báo cáo tài chính, nhưng thực tế không làm giảm dòng tiền.
* Lãi vay: Chi phí lãi vay (nếu có) liên quan đến việc tài trợ cho MMTB.
* Thay đổi vốn lưu động: Sự thay đổi trong các khoản mục tài sản ngắn hạn (ví dụ: hàng tồn kho, các khoản phải thu) và nợ ngắn hạn (ví dụ: các khoản phải trả) liên quan đến việc sử dụng MMTB. Sự thay đổi này có thể ảnh hưởng đến dòng tiền vào hoặc ra.

Do đó, đáp án chính xác là lợi nhuận sau thuế, cộng khấu hao, cộng lãi vay và trừ đi sự thay đổi vốn lưu động.

Câu 3:

Một BĐS trả góp có điều khoản thanh toán như sau: đợt đầu thanh toán 20% ngay khi ký hợp đồng, năm đợt tiếp theo mỗi đợt thanh toán 11% cách nhau 3 tháng; đợt thứ 7 thanh toán 20% cuối tháng thứ 18 và thanh toán nốt phần còn lại khi nhận bàn giao nhà (dự kiến vào cuối tháng thứ 30). Nếu lãi suất cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng tài trợ là 12% năm thì tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tính tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này, chúng ta cần xác định xem tổng số tiền thanh toán theo tiến độ có lớn hơn hay nhỏ hơn giá trị hiện tại của BĐS nếu thanh toán một lần. Do câu hỏi không cung cấp giá trị ban đầu của BĐS, chúng ta không thể tính toán chính xác tỷ lệ điều chỉnh. Vì vậy, đáp án chính xác nhất là 'Không tính được'.

Câu 4:

Một tài sản có dòng tiền cuối mỗi năm là 110 triệu đồng. Sau 5 năm, giá trị tài sản ước tính tăng 25%. Tỷ suất chiết khấu k = 20%. Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền đều hàng năm và giá trị tài sản tăng thêm sau 5 năm về hiện tại.

* Dòng tiền đều hàng năm: 110 triệu đồng/năm trong 5 năm.
* Giá trị tài sản tăng thêm sau 5 năm: 110 triệu * 25% = 27.5 triệu đồng

Giá trị hiện tại của dòng tiền đều được tính bằng công thức PV = CF * (1 - (1 + r)^-n) / r, trong đó:

* CF = 110 triệu đồng
* r = 20% = 0.2
* n = 5 năm

PV = 110 * (1 - (1 + 0.2)^-5) / 0.2 = 328.97 triệu đồng

Giá trị hiện tại của giá trị tài sản tăng thêm sau 5 năm là: PV = FV / (1 + r)^n, trong đó:

* FV = 27.5
* r = 0.2
* n = 5

PV = 27.5 / (1 + 0.2)^5 = 11.04 triệu đồng

Tổng giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là: 328.97 + 11.04 = 340.01 triệu đồng

Vì không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán, đáp án đúng là "D. Tất cả đáp án trên đều sai".

Câu 5:

Cho các thông số của doanh nghiệp: Doanh thu = 2500; Chi phí hoạt động = 1000; Khấu hao = 200; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 200; Thuế suất = 20%. Tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền tự do là

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền tự do, ta cần xác định:

1. Dòng tiền tự do (FCF):

Lợi nhuận sau thuế (EAT) = (Doanh thu - Chi phí hoạt động - Khấu hao - Lãi vay) * (1 - Thuế suất)

EAT = (2500 - 1000 - 200 - 200) * (1 - 0.2) = 1100 * 0.8 = 880

FCF = EAT + Khấu hao - Chi đầu tư vốn - Tăng vốn lưu động phi tiền mặt

FCF = 880 + 200 - 300 - 200 = 580

2. Tái đầu tư = Chi đầu tư vốn + Tăng vốn lưu động phi tiền mặt

Tái đầu tư = 300 + 200 = 500

3. Tỷ lệ tái đầu tư = (Tái đầu tư / FCF) * 100

Tỷ lệ tái đầu tư = (500 / 580) * 100 ≈ 86.2%

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với 86.2%. Có thể có một lỗi trong dữ liệu hoặc trong các lựa chọn đáp án.

Nếu chúng ta giả định rằng câu hỏi đang hỏi về tỷ lệ tái đầu tư so với lợi nhuận sau thuế (EAT) thay vì FCF, thì:

Tỷ lệ tái đầu tư = (500 / 880) * 100 ≈ 56.8%

Vẫn không có đáp án nào phù hợp.

Vì không có đáp án nào chính xác dựa trên các thông số đã cho, nên không thể xác định đáp án đúng.