Một BĐS trả góp có điều khoản thanh toán như sau: đợt đầu thanh toán 20% ngay khi ký hợp đồng, năm đợt tiếp theo mỗi đợt thanh toán 11% cách nhau 3 tháng; đợt thứ 7 thanh toán 20% cuối tháng thứ 18 và thanh toán nốt phần còn lại khi nhận bàn giao nhà (dự kiến vào cuối tháng thứ 30). Nếu lãi suất cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng tài trợ là 12% năm thì tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này là:

Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền đều hàng năm và giá trị tài sản tăng thêm sau 5 năm về hiện tại.

* Dòng tiền đều hàng năm: 110 triệu đồng/năm trong 5 năm.
* Giá trị tài sản tăng thêm sau 5 năm: 110 triệu * 25% = 27.5 triệu đồng

Giá trị hiện tại của dòng tiền đều được tính bằng công thức PV = CF * (1 - (1 + r)^-n) / r, trong đó:

* CF = 110 triệu đồng
* r = 20% = 0.2
* n = 5 năm

PV = 110 * (1 - (1 + 0.2)^-5) / 0.2 = 328.97 triệu đồng

Giá trị hiện tại của giá trị tài sản tăng thêm sau 5 năm là: PV = FV / (1 + r)^n, trong đó:

* FV = 27.5
* r = 0.2
* n = 5

PV = 27.5 / (1 + 0.2)^5 = 11.04 triệu đồng

Tổng giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là: 328.97 + 11.04 = 340.01 triệu đồng

Vì không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán, đáp án đúng là "D. Tất cả đáp án trên đều sai".

Tính khan hiếm là yếu tố quan trọng nhất khiến giá bất động sản có xu hướng tăng trong dài hạn. Bất động sản, đặc biệt là đất đai, là một nguồn tài nguyên có giới hạn. Khi nhu cầu tăng lên mà nguồn cung không đổi hoặc tăng chậm, giá cả sẽ có xu hướng tăng. Các yếu tố khác như tính không đồng nhất, tính bền vững và tính đa chức năng có thể ảnh hưởng đến giá trị của một bất động sản cụ thể, nhưng tính khan hiếm là yếu tố cơ bản tác động đến toàn bộ thị trường bất động sản trong dài hạn.

Để giải bài toán này, ta cần tính toán tỷ lệ điều chỉnh giá đất do vị trí hẻm của bất động sản so sánh so với mặt tiền đường.

1. Xác định đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m:
- Đơn giá đất cách mặt tiền < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền.

2. Xác định đơn giá đất cách mặt tiền đường 580m:
- Từ 100m đến 500m (tăng thêm 400m), đơn giá đất giảm 10% cho mỗi 100m tăng thêm so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m. Vì vậy, từ 100m đến 500m, giá đất giảm 4 * 10% = 40% so với giá đất cách mặt tiền < 100m.
- Cách mặt tiền > 500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền < 100m.

3. Tính toán đơn giá đất thực tế của bất động sản so sánh:
- Đơn giá đất cách mặt tiền < 100m là 50% * Đơn giá đất mặt tiền.
- Vì bất động sản so sánh cách mặt tiền 580m (>500m), đơn giá đất của nó bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền < 100m. Vậy đơn giá đất của bất động sản so sánh là: 50% * (50% * Đơn giá đất mặt tiền) = 25% * Đơn giá đất mặt tiền.

4. Tính tỷ lệ điều chỉnh:
- Bất động sản so sánh có đơn giá 100 triệu/m2, tương ứng với 25% đơn giá đất mặt tiền.
- Đơn giá đất mặt tiền là: 100 triệu / 0.25 = 400 triệu/m2.
- Mức điều chỉnh từ bất động sản so sánh (trong hẻm) về bất động sản thẩm định (mặt tiền) là: (400 - 100) / 100 = 300%
-Nhưng vì đây là điều chỉnh cho bất động sản so sánh nên ta cần phải nghịch đảo lại
- Ta có công thức: 100/(100+300) = 25% => Điều chỉnh = (25-100)/100 = -75%
- Tuy nhiên, đáp án này không có trong các lựa chọn.
- Xét cách khác: Tính tỷ lệ điều chỉnh cho bất động sản so sánh so với bất động sản mặt tiền. Giá trị bất động sản so sánh chỉ bằng 25% giá trị bất động sản mặt tiền. Như vậy, cần điều chỉnh tăng thêm một lượng là x để giá trị bất động sản so sánh bằng với bất động sản mặt tiền.
Ta có: 100 + 100*x = 400 => x = 3. Tức là cần tăng thêm 300% để giá trị bất động sản so sánh bằng bất động sản mặt tiền. Vậy, để đưa từ mặt tiền về hẻm thì điều chỉnh là: -75%

Do các đáp án không phù hợp, ta xem xét lại cách tính khác. Đề bài hỏi tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh, tức là so với giá trị nếu nó ở mặt tiền. Giá trị ở hẻm là 25% so với mặt tiền. Vậy, mức điều chỉnh là (25%-100%)/100% = -75%. Tuy nhiên, không có đáp án này.

Vậy, ta cần xem xét có sai sót trong đề bài hay không. Dựa trên cách tính và các đáp án đưa ra, có thể đề bài hoặc các đáp án bị sai lệch.

Tuy nhiên, nếu xem xét đáp án gần đúng nhất, ta có thể chọn đáp án A. -65% (mặc dù cách tính trên cho ra kết quả -75%). Có thể có một số yếu tố khác không được đề cập trong bài toán đã ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng. Cần có thêm thông tin để xác định đáp án chính xác hơn.

Kết luận: Vì không có đáp án chính xác, nên đáp án gần đúng nhất là A. -65%. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đáp án này có thể không hoàn toàn chính xác do thiếu thông tin hoặc sai sót trong đề bài.