1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

BĐS TĐG/SS có hình thể cân đối trong khi BĐSSS/TĐG có hình thể không cân đối. Biết BĐS có hình thể không cân đối giá chỉ bằng 90% giá của BĐS có hình thể cân đối. Tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Đề bài cho biết BĐS không cân đối có giá bằng 90% BĐS cân đối. Như vậy, nếu BĐS cân đối có giá là 100%, thì BĐS không cân đối có giá là 90%.
Tỷ lệ điều chỉnh được tính bằng công thức: (Giá BĐS so sánh - Giá BĐS mục tiêu) / Giá BĐS mục tiêu.
Trong trường hợp này, ta cần điều chỉnh giá của BĐS so sánh (cân đối) về BĐS mục tiêu (không cân đối).
Tỷ lệ điều chỉnh = (90% - 100%) / 100% = -10%

Câu 2:

Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán trả góp với giá 2,7 tỷ đồng, bên mua trả trước 1,5 tỷ đồng, 1,2 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 2 năm với lãi suất 15%/năm, điều kiện thanh toán theo tháng. Lãi suất thị trường là 18%/năm. Giá bán thanh toán ngay một lần là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính giá bán thanh toán ngay một lần, ta cần chiết khấu dòng tiền trả chậm về giá trị hiện tại bằng lãi suất thị trường.

Số tiền trả chậm là 1,2 tỷ đồng, trả trong 2 năm với lãi suất 15%/năm, thanh toán theo tháng. Ta cần tính khoản thanh toán hàng tháng (PMT).

Sử dụng công thức hoặc máy tính tài chính để tính PMT, ta có:

PV = 1,200,000,000
i = 15%/12 = 1.25% = 0.0125
n = 2 * 12 = 24
PMT = PV * (i * (1+i)^n) / ((1+i)^n - 1) = 1,200,000,000 * (0.0125 * (1+0.0125)^24) / ((1+0.0125)^24 - 1)
PMT ≈ 58,337,543 VNĐ

Bây giờ, ta chiết khấu dòng tiền này về giá trị hiện tại sử dụng lãi suất thị trường 18%/năm (1.5%/tháng).

PV = PMT * (1 - (1 + i)^-n) / i
PV = 58,337,543 * (1 - (1 + 0.015)^-24) / 0.015
PV ≈ 1,114,864,259 VNĐ

Vậy, giá trị hiện tại của khoản trả chậm là khoảng 1,114,864,259 VNĐ.

Giá bán thanh toán ngay một lần = Tiền trả trước + Giá trị hiện tại của khoản trả chậm = 1,500,000,000 + 1,114,864,259 = 2,614,864,259 VNĐ ≈ 2615 triệu đồng.

Vì không có đáp án nào trùng khớp với kết quả này, đáp án đúng nhất là D. Không có đáp án nào ở trên đúng.

Câu 3:

Theo quy định của Việt Nam, căn nhà trệt (1 tầng) được phân cấp là căn nhà:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Theo quy định phân loại nhà ở tại Việt Nam, nhà trệt (1 tầng) thường được phân loại là nhà cấp IV. Các tiêu chí để phân loại nhà ở dựa trên kết cấu chịu lực, vật liệu xây dựng và mức độ hoàn thiện. Nhà cấp IV là loại nhà có kết cấu đơn giản, vật liệu thông thường và mức độ tiện nghi thấp nhất trong các cấp nhà.

Câu 4:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm gần bến xe trong khi bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường. Biết đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10% và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Tổng mức điều chỉnh thuần của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để giải bài toán này, ta cần tính toán các yếu tố điều chỉnh giá từ bất động sản so sánh đến bất động sản thẩm định.

1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng:
- Vị trí: Bất động sản so sánh ở hẻm gần bến xe, bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường.
- Chênh lệch giá hẻm gần và xa bến xe: Hẻm gần bến xe thấp hơn 10% so với hẻm xa bến xe.
- Chênh lệch giá mặt tiền và hẻm gần bến xe: Mặt tiền đường gần bến xe cao hơn 50% so với hẻm gần bến xe.

2. Tính toán điều chỉnh:
- Do bất động sản so sánh ở hẻm gần bến xe và bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường, ta cần điều chỉnh giá từ hẻm gần bến xe lên mặt tiền đường. Mặt tiền đường gần bến xe cao hơn 50% so với hẻm gần bến xe. Vậy, ta phải điều chỉnh tăng giá từ hẻm gần bến xe lên mặt tiền đường.

- Mức điều chỉnh là +50% * 100 triệu đồng/m2 = +50 triệu đồng/m2.

-Tuy nhiên đề bài không có yếu tố nào về hẻm gần và xa bến xe, nên chúng ta chỉ cần xét yếu tố mặt tiền đường và hẻm.

Vậy, tổng mức điều chỉnh thuần là +50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên trong các đáp án không có đáp án +50 triệu đồng/m2. Đáp án gần đúng nhất là D. +66,67 triệu đồng/m2. Có thể bài toán có thêm điều kiện khác mà đề bài đã bỏ qua.

Câu 5:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở cạnh cây xăng trong khi bất động sản thẩm định giá ở cạnh trụ sở ngân hàng. Biết đơn giá đất của bất động sản ở cạnh cây xăng thấp hơn đơn giá đất của bất động sản không ở cạnh cây xăng là 20%. Mức điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phân tích:

Câu hỏi này liên quan đến việc điều chỉnh giá bất động sản so sánh khi thẩm định giá. Bất động sản so sánh nằm cạnh cây xăng, còn bất động sản thẩm định nằm cạnh ngân hàng. Do vị trí bất lợi (cây xăng), giá đất của bất động sản so sánh thấp hơn 20% so với vị trí tốt hơn (ngân hàng).

Để điều chỉnh đơn giá của bất động sản so sánh về tương đương với bất động sản thẩm định, ta cần cộng thêm phần chênh lệch.

Tính toán:

Độ chênh lệch giá: 20% * 100 triệu đồng/m2 = 20 triệu đồng/m2.
Vì bất động sản so sánh có giá thấp hơn, ta cần điều chỉnh tăng thêm.

Vậy, mức điều chỉnh là +20 triệu đồng/m2.