Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị đặc biệt?

Tuổi đời vật lý còn lại của căn nhà được tính như sau:

1. Xác định tuổi đời vật lý của căn nhà tại thời điểm thẩm định:
- Năm hoàn thành xây dựng: 20x0
- Năm thẩm định giá: 20x9
- Tuổi đời vật lý của căn nhà tại thời điểm thẩm định: 20x9 - 20x0 = 9 năm

2. Xác định niên hạn sử dụng của căn nhà:
- Niên hạn sử dụng theo tiêu chuẩn kỹ thuật: 49 năm

3. Tính tuổi đời vật lý còn lại:
- Tuổi đời vật lý còn lại = Niên hạn sử dụng - Tuổi đời vật lý tại thời điểm thẩm định = 49 - 9 = 40 năm.
Tuy nhiên, cần xem xét đến thời gian khai thác hiệu quả của căn nhà là 30 năm. Sau khi nâng cấp, tuổi thọ kinh tế tăng thêm 6 năm. Vậy, tuổi thọ kinh tế còn lại là 30 - 9 + 6 = 27 năm.
Do câu hỏi yêu cầu *tuổi đời vật lý* còn lại, ta dựa vào niên hạn sử dụng ban đầu: 49 - 9 = 40 năm. Nhưng do tuổi thọ kinh tế còn lại là 27 năm, và không có đáp án này, ta chọn đáp án gần nhất và có nghĩa nhất liên quan đến niên hạn sử dụng còn lại dựa trên thông tin đã cho.

Tuy nhiên, có vẻ như có một sự nhầm lẫn giữa 'tuổi đời vật lý' và 'tuổi thọ kinh tế' còn lại. Nếu đề bài hỏi về 'tuổi thọ kinh tế' còn lại thì đáp án sẽ khác.

Trong trường hợp này, theo lý thuyết, tuổi đời vật lý còn lại được tính bằng niên hạn sử dụng trừ đi số năm đã sử dụng, tức là 49 - 9 = 40 năm. Tuy nhiên, do không có đáp án này, ta cần xem xét yếu tố 'thời gian khai thác hiệu quả' và 'nâng cấp, sửa chữa'. Dù vậy, nâng cấp sửa chữa chỉ ảnh hưởng đến 'tuổi thọ kinh tế', không ảnh hưởng đến 'tuổi đời vật lý' theo định nghĩa thông thường.

Vì vậy, theo cách hiểu thông thường về 'tuổi đời vật lý' và dựa trên các đáp án được cung cấp, ta có thể xem xét yếu tố thời gian khai thác hiệu quả còn lại. Tuy nhiên, điều này không hoàn toàn chính xác. Trong các đáp án đã cho, đáp án gần đúng nhất là 46 năm (nếu coi như có sai số trong dữ kiện đề bài hoặc một cách hiểu khác về tác động của việc nâng cấp đến tuổi đời vật lý).

Tuy nhiên, có vẻ như đề bài và các đáp án đang có mâu thuẫn hoặc thiếu thông tin. Theo cách tính chính xác, đáp án phải là 40 năm (nếu chỉ tính theo niên hạn sử dụng ban đầu).

Trong trường hợp này, cách tiếp cận tốt nhất là giải thích tại sao không có đáp án đúng trong các lựa chọn đã cho. Tuổi đời vật lý còn lại phải là 40 năm, nhưng đáp án gần nhất là 46 năm có thể được chọn nếu có một yếu tố nào đó (không rõ ràng trong đề bài) kéo dài tuổi thọ của căn nhà.

Nhưng vì không có đáp án chính xác, và đề bài yêu cầu chọn một đáp án, tôi xin chọn đáp án gần đúng nhất, nhưng cần lưu ý rằng đáp án này không hoàn toàn chính xác theo thông tin đã cho.

Theo nguyên tắc thay thế, một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để có được một tài sản thay thế tương đương. Do đó, giá trị của tài sản thẩm định sẽ bị giới hạn bởi giá của tài sản thay thế rẻ nhất. Trong trường hợp này, tài sản thay thế A có giá 10 tỷ là tài sản thay thế rẻ nhất.

The question asks for the adjustment amount of the medical equipment. The correct answer is D. Các đáp án còn lại SAI.

Cơ sở giá trị thị trường bao gồm các yếu tố: (A) Là mức giá ước tính tại thời điểm thẩm định giá. (B) Giao dịch diễn ra giữa một bên người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua. (C) Điều kiện mua bán khách quan và thương mại bình thường. Do đó, đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều SAI) là không chính xác vì các đáp án A, B, và C đều đúng. Vì vậy, không có đáp án đúng trong các lựa chọn đã cho.

Phân tích:

* Tài sản so sánh 2 có 2 lần điều chỉnh.
* Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần là +35%: Điều này có nghĩa là sau khi cộng tất cả các điều chỉnh (có thể dương hoặc âm), kết quả cuối cùng là tăng 35% giá trị của tài sản so sánh.
* Tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp là 35%: Điều này có nghĩa là sau khi lấy trị tuyệt đối của từng điều chỉnh và cộng lại, kết quả là 35%.

Để tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp bằng nhau (cùng là 35%), tất cả các điều chỉnh phải cùng dấu dương (+). Nếu có bất kỳ điều chỉnh âm nào, tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp (tổng giá trị tuyệt đối) sẽ lớn hơn tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần.

Ví dụ:
* Nếu cả hai điều chỉnh đều dương: +15% và +20%. Tổng thuần = +35%, Tổng gộp = 15% + 20% = 35%.
* Nếu có một điều chỉnh âm: +40% và -5%. Tổng thuần = +35%, Tổng gộp = 40% + 5% = 45% (lớn hơn).

Vì vậy, tất cả các yếu tố điều chỉnh của tài sản so sánh 2 phải cùng dấu dương (+).