Một bất động sản có thu nhập cuối năm vừa qua 30 tỷ đồng/năm. Dự báo trong 5 năm tiếp theo thu nhập tăng 5% mỗi năm và thu nhập cũng phát sinh cuối năm. Sau 5 năm thu nhập tăng mỗi năm 3% cho đến vĩnh viễn. Tỷ suất chiết khấu tính chung 16%/năm. Giá trị tính vào hiện tại của tài sản này là:
Trả lời:
Đáp án đúng: A
Để tính giá trị hiện tại của bất động sản, ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong 5 năm tới và giá trị hiện tại của dòng tiền sau 5 năm đến vĩnh viễn, sau đó cộng chúng lại.
**Giai đoạn 1: 5 năm đầu**
Thu nhập năm đầu tiên: 30 tỷ đồng
Tăng trưởng: 5%/năm
Tỷ suất chiết khấu: 16%/năm
Giá trị hiện tại của dòng tiền trong 5 năm đầu được tính bằng công thức:
PV = CF1/(1+r) + CF2/(1+r)^2 + CF3/(1+r)^3 + CF4/(1+r)^4 + CF5/(1+r)^5
Trong đó: CFn là thu nhập năm n, r là tỷ suất chiết khấu.
CF1 = 30 * (1+0.05) = 31.5
CF2 = 31.5 * (1+0.05) = 33.075
CF3 = 33.075 * (1+0.05) = 34.72875
CF4 = 34.72875 * (1+0.05) = 36.4651875
CF5 = 36.4651875 * (1+0.05) = 38.288446875
PV1 = 31.5/1.16 + 33.075/(1.16)^2 + 34.72875/(1.16)^3 + 36.4651875/(1.16)^4 + 38.288446875/(1.16)^5
PV1 = 27.155 + 24.667 + 22.381 + 20.273 + 18.331 = 112.807 tỷ đồng
**Giai đoạn 2: Từ năm thứ 6 đến vĩnh viễn**
Thu nhập năm thứ 6: 38.288446875 * (1+0.03) = 39.4371 tỷ đồng
Tăng trưởng: 3%/năm
Tỷ suất chiết khấu: 16%/năm
Giá trị hiện tại ở năm thứ 5 của dòng tiền từ năm 6 đến vĩnh viễn được tính bằng công thức tăng trưởng vĩnh viễn:
PV5 = CF6 / (r - g) = 39.4371 / (0.16 - 0.03) = 39.4371 / 0.13 = 303.362 tỷ đồng
Giá trị hiện tại của PV5 (tính về năm 0):
PV2 = PV5 / (1+r)^5 = 303.362 / (1.16)^5 = 303.362 / 2.10034 = 144.435 tỷ đồng
**Tổng giá trị hiện tại của bất động sản:**
PV = PV1 + PV2 = 112.807 + 144.435 = 257.242 tỷ đồng.
Giá trị gần nhất với kết quả tính toán là 256,79 tỷ đồng.
