Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Để tính dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE), ta sử dụng công thức sau:

FCFE = NI + D - Capital Expenditure - ∆WC

Trong đó:
NI (Net Income) là thu nhập ròng, được tính bằng (Revenue - Operating Expenses - Interest) * (1 - t)
D là khấu hao
Capital Expenditure là chi phí đầu tư
∆WC là sự thay đổi vốn lưu động

Tính NI:
NI = (2000 - 1000 - 200) * (1 - 0.2) = 800 * 0.8 = 640

Tính FCFE:
FCFE = 640 + 200 - 300 - 100 = 440

Reinvestment rate of FCFE = 60% nên FCFE điều chỉnh = 440*(1-0.6) = 176

Tuy nhiên, các đáp án đều không khớp. Có lẽ câu hỏi đang muốn tính FCFE ban đầu trước khi điều chỉnh theo Reinvestment rate.
Nếu vậy thì FCFE = 440. Nhưng cũng không có đáp án nào khớp.
Có vẻ như có lỗi trong dữ liệu của câu hỏi hoặc các đáp án. Chúng ta sẽ tính lại theo một cách tiếp cận khác nếu đề muốn hỏi FCFE sau khi đã trừ đi phần tái đầu tư (reinvestment):
Số tiền tái đầu tư = FCFE * Reinvestment rate = 440 * 0.6 = 264
FCFE sau tái đầu tư = 440 - 264 = 176. Vẫn không có đáp án đúng.

Do không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán (440 hoặc 176), và nhận thấy có thể có sự nhầm lẫn về thứ tự tính toán hoặc thiếu thông tin, ta chọn đáp án gần đúng nhất với FCFE sau tái đầu tư.
Trong trường hợp này, đáp án A (192) gần với 176 nhất. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là một sự lựa chọn mang tính ước lượng và không hoàn toàn chính xác dựa trên thông tin được cung cấp và công thức tính FCFE thông thường.

Thời gian hoạt động thiết kế của thiết bị là 100.000 giờ.
Thời gian hoạt động thực tế sau bảo dưỡng là 100.000 + (30% * 100.000) = 130.000 giờ.
Thiết bị đã hoạt động 60.000 giờ.
Tỷ lệ hao mòn vật lý = (Thời gian đã hoạt động / Thời gian hoạt động thực tế) * 100% = (60.000 / 130.000) * 100% = 46.15%.
Vì không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán nên đáp án đúng là D. Các đáp án còn lại SAI.

Giá trị đặc biệt là giá trị phản ánh những yếu tố làm tăng giá trị của tài sản do có những đặc tính đặc biệt mà tài sản đó mang lại (ví dụ: vị trí đắc địa, tính độc đáo, gắn liền với các yếu tố văn hóa, lịch sử,...). Trong các phương án trên, cây kiểng hơn trăm tuổi mang tính độc đáo và có giá trị đặc biệt về mặt thẩm mỹ, văn hóa nên thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị đặc biệt.

Tuổi đời vật lý còn lại của căn nhà được tính như sau:

1. Xác định tuổi đời vật lý của căn nhà tại thời điểm thẩm định:
- Năm hoàn thành xây dựng: 20x0
- Năm thẩm định giá: 20x9
- Tuổi đời vật lý của căn nhà tại thời điểm thẩm định: 20x9 - 20x0 = 9 năm

2. Xác định niên hạn sử dụng của căn nhà:
- Niên hạn sử dụng theo tiêu chuẩn kỹ thuật: 49 năm

3. Tính tuổi đời vật lý còn lại:
- Tuổi đời vật lý còn lại = Niên hạn sử dụng - Tuổi đời vật lý tại thời điểm thẩm định = 49 - 9 = 40 năm.
Tuy nhiên, cần xem xét đến thời gian khai thác hiệu quả của căn nhà là 30 năm. Sau khi nâng cấp, tuổi thọ kinh tế tăng thêm 6 năm. Vậy, tuổi thọ kinh tế còn lại là 30 - 9 + 6 = 27 năm.
Do câu hỏi yêu cầu *tuổi đời vật lý* còn lại, ta dựa vào niên hạn sử dụng ban đầu: 49 - 9 = 40 năm. Nhưng do tuổi thọ kinh tế còn lại là 27 năm, và không có đáp án này, ta chọn đáp án gần nhất và có nghĩa nhất liên quan đến niên hạn sử dụng còn lại dựa trên thông tin đã cho.

Tuy nhiên, có vẻ như có một sự nhầm lẫn giữa 'tuổi đời vật lý' và 'tuổi thọ kinh tế' còn lại. Nếu đề bài hỏi về 'tuổi thọ kinh tế' còn lại thì đáp án sẽ khác.

Trong trường hợp này, theo lý thuyết, tuổi đời vật lý còn lại được tính bằng niên hạn sử dụng trừ đi số năm đã sử dụng, tức là 49 - 9 = 40 năm. Tuy nhiên, do không có đáp án này, ta cần xem xét yếu tố 'thời gian khai thác hiệu quả' và 'nâng cấp, sửa chữa'. Dù vậy, nâng cấp sửa chữa chỉ ảnh hưởng đến 'tuổi thọ kinh tế', không ảnh hưởng đến 'tuổi đời vật lý' theo định nghĩa thông thường.

Vì vậy, theo cách hiểu thông thường về 'tuổi đời vật lý' và dựa trên các đáp án được cung cấp, ta có thể xem xét yếu tố thời gian khai thác hiệu quả còn lại. Tuy nhiên, điều này không hoàn toàn chính xác. Trong các đáp án đã cho, đáp án gần đúng nhất là 46 năm (nếu coi như có sai số trong dữ kiện đề bài hoặc một cách hiểu khác về tác động của việc nâng cấp đến tuổi đời vật lý).

Tuy nhiên, có vẻ như đề bài và các đáp án đang có mâu thuẫn hoặc thiếu thông tin. Theo cách tính chính xác, đáp án phải là 40 năm (nếu chỉ tính theo niên hạn sử dụng ban đầu).

Trong trường hợp này, cách tiếp cận tốt nhất là giải thích tại sao không có đáp án đúng trong các lựa chọn đã cho. Tuổi đời vật lý còn lại phải là 40 năm, nhưng đáp án gần nhất là 46 năm có thể được chọn nếu có một yếu tố nào đó (không rõ ràng trong đề bài) kéo dài tuổi thọ của căn nhà.

Nhưng vì không có đáp án chính xác, và đề bài yêu cầu chọn một đáp án, tôi xin chọn đáp án gần đúng nhất, nhưng cần lưu ý rằng đáp án này không hoàn toàn chính xác theo thông tin đã cho.

Theo nguyên tắc thay thế, một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để có được một tài sản thay thế tương đương. Do đó, giá trị của tài sản thẩm định sẽ bị giới hạn bởi giá của tài sản thay thế rẻ nhất. Trong trường hợp này, tài sản thay thế A có giá 10 tỷ là tài sản thay thế rẻ nhất.