Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm.Tỷ suất vốn hóa của bất động sản là

R = M x Re x NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm

R = M x Rm x NOI x khoản thanh toán nợ hàng năm

R = M x Rm x NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm

R = M x Re x NOI x khoản thanh toán nợ hàng năm

Trả lời:

Đáp án đúng: C

Công thức tính tỷ suất vốn hóa của bất động sản (R) khi biết tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư (M), hệ số vốn hóa tiền vay (Rm) và tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu (Re) là: R = M x Rm + (1-M) x Re. Tuy nhiên, các đáp án được đưa ra lại có vẻ như đang cố gắng khai triển công thức này theo một hướng khác, có liên quan đến DCR (Debt Coverage Ratio - Tỷ lệ trả nợ). Trong các đáp án, không có đáp án nào chính xác phản ánh công thức trên. Tuy nhiên, không có thông tin gì về mối quan hệ giữa Re và DCR được cung cấp để có thể suy ra công thức đúng, và các đáp án đều không hợp lý. Do đó, không có đáp án đúng trong các lựa chọn này.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 36

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 38:

Kỹ thuật vốn hóa thu nhập được sử dụng để thẩm định tài sản nào dưới đây:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Kỹ thuật vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) là phương pháp thẩm định giá dựa trên việc chuyển đổi dòng tiền thu nhập (ví dụ: tiền cho thuê, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh) mà tài sản tạo ra trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản đó. Phương pháp này đặc biệt phù hợp với các tài sản mang lại thu nhập ổn định và có thể dự đoán được trong một khoảng thời gian dài.

* A. Một cây xăng có thời hạn sử dụng 20 năm: Cây xăng là một tài sản tạo ra thu nhập từ việc bán xăng và các dịch vụ liên quan. Do đó, kỹ thuật vốn hóa thu nhập phù hợp để thẩm định giá trị của nó.
* B. Một dây chuyền sản xuất: Dây chuyền sản xuất là một phần của quá trình sản xuất và không trực tiếp tạo ra thu nhập. Giá trị của nó thường được xác định dựa trên chi phí thay thế hoặc giá trị sử dụng trong quá trình sản xuất.
* C. Một máy xay xát lúa gạo: Tương tự như dây chuyền sản xuất, máy xay xát lúa gạo là một phần của quá trình sản xuất và không trực tiếp tạo ra thu nhập.
* D. Một vườn cây cao su: Vườn cây cao su tạo ra thu nhập từ việc bán mủ cao su. Do đó, kỹ thuật vốn hóa thu nhập có thể được sử dụng, tuy nhiên, thời gian khai thác mủ cao su hữu hạn nên cây xăng phù hợp hơn.

Vì vậy, đáp án chính xác nhất là A. Một cây xăng có thời hạn sử dụng 20 năm, vì cây xăng tạo ra dòng tiền ổn định và có thể dự đoán được trong tương lai, phù hợp với kỹ thuật vốn hóa thu nhập.

Câu 39:

Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Công thức tính dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF) từ dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu (FCFE) là: FCFF = FCFE + Interest(1-t) + Principal Repay - New debt issues - Preferred Dividend. Trong đó:
- Interest(1-t): Chi phí lãi vay sau thuế.
- Principal Repay: Khoản trả nợ gốc.
- New debt issues: Phát hành nợ mới.
- Preferred Dividend: Cổ tức ưu đãi.
Vậy đáp án đúng là C.

Câu 40:

Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; Capital Expenditure = 300; ∆WC = 100; Reinvestment rate of FCFE = 60%. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp là

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tính dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE), ta sử dụng công thức sau:

FCFE = NI + D - Capital Expenditure - ∆WC

Trong đó:
NI (Net Income) là thu nhập ròng, được tính bằng (Revenue - Operating Expenses - Interest) * (1 - t)
D là khấu hao
Capital Expenditure là chi phí đầu tư
∆WC là sự thay đổi vốn lưu động

Tính NI:
NI = (2000 - 1000 - 200) * (1 - 0.2) = 800 * 0.8 = 640

Tính FCFE:
FCFE = 640 + 200 - 300 - 100 = 440

Reinvestment rate of FCFE = 60% nên FCFE điều chỉnh = 440*(1-0.6) = 176

Tuy nhiên, các đáp án đều không khớp. Có lẽ câu hỏi đang muốn tính FCFE ban đầu trước khi điều chỉnh theo Reinvestment rate.
Nếu vậy thì FCFE = 440. Nhưng cũng không có đáp án nào khớp.
Có vẻ như có lỗi trong dữ liệu của câu hỏi hoặc các đáp án. Chúng ta sẽ tính lại theo một cách tiếp cận khác nếu đề muốn hỏi FCFE sau khi đã trừ đi phần tái đầu tư (reinvestment):
Số tiền tái đầu tư = FCFE * Reinvestment rate = 440 * 0.6 = 264
FCFE sau tái đầu tư = 440 - 264 = 176. Vẫn không có đáp án đúng.

Do không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán (440 hoặc 176), và nhận thấy có thể có sự nhầm lẫn về thứ tự tính toán hoặc thiếu thông tin, ta chọn đáp án gần đúng nhất với FCFE sau tái đầu tư.
Trong trường hợp này, đáp án A (192) gần với 176 nhất. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là một sự lựa chọn mang tính ước lượng và không hoàn toàn chính xác dựa trên thông tin được cung cấp và công thức tính FCFE thông thường.

Câu 41:

Một thiết bị được thiết kế để hoạt động 100.000 giờ nhưng thiết bị có thể đạt được công suất lên đến 120.000 giờ. Tại thời điểm thẩm định giá, thiết bị đó đã hoạt động được 60.000 giờ. Tuy nhiên, do được bảo dưỡng tốt nên thời gian hoạt động của thiết bị tăng thêm được 30% công suất thiết kế. Tỷ lệ hao mòn vật lý của thiết bị đó là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Thời gian hoạt động thiết kế của thiết bị là 100.000 giờ.
Thời gian hoạt động thực tế sau bảo dưỡng là 100.000 + (30% * 100.000) = 130.000 giờ.
Thiết bị đã hoạt động 60.000 giờ.
Tỷ lệ hao mòn vật lý = (Thời gian đã hoạt động / Thời gian hoạt động thực tế) * 100% = (60.000 / 130.000) * 100% = 46.15%.
Vì không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán nên đáp án đúng là D. Các đáp án còn lại SAI.

Câu 42:

Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị đặc biệt?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá trị đặc biệt là giá trị phản ánh những yếu tố làm tăng giá trị của tài sản do có những đặc tính đặc biệt mà tài sản đó mang lại (ví dụ: vị trí đắc địa, tính độc đáo, gắn liền với các yếu tố văn hóa, lịch sử,...). Trong các phương án trên, cây kiểng hơn trăm tuổi mang tính độc đáo và có giá trị đặc biệt về mặt thẩm mỹ, văn hóa nên thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị đặc biệt.

Câu 43:

Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời vật lý còn lại của căn nhà là:

Lời giải: