1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Một căn hộ có giá bán trả ngay là 10,5 triệu đồng/m2. Nếu bán trả góp trong thời hạn 5 năm giá bán trả góp tăng thêm 5% so với giá bán trả ngay và người mua phải thanh toán ngay lần đầu là 50%. Phần còn lại trả đều mỗi tháng. Nếu lãi suất vay trả góp hiện tại là 1% tháng thì tỷ lệ điều chỉnh giảm trong trường hợp này là bao nhiêu?

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá bán trả ngay là 10,5 triệu đồng/m2. Giá bán trả góp tăng 5% là 10,5 * 1.05 = 11.025 triệu đồng/m2.
Người mua trả ngay 50% tức là 5.5125 triệu đồng/m2, còn lại 5.5125 triệu đồng/m2 trả góp trong 5 năm (60 tháng) với lãi suất 1%/tháng.

Để tính tỷ lệ điều chỉnh giảm, ta cần hiểu rõ ý nghĩa của nó trong trường hợp này. "Tỷ lệ điều chỉnh giảm" ở đây có thể hiểu là mức giảm giá (discount rate) cần thiết để giá trị hiện tại của các khoản thanh toán trả góp bằng với giá bán trả ngay.

Vì không có đủ thông tin để tính toán chính xác tỷ lệ điều chỉnh giảm (cần công cụ tài chính hoặc bảng tính excel để tính PV của chuỗi dòng tiền), ta không thể xác định đáp án chính xác từ các lựa chọn đã cho. Các lựa chọn A, B, C, D đều là các con số âm, biểu thị sự giảm, nhưng không có đủ dữ liệu để khẳng định con số nào là đúng.

Do đó, không có đáp án đúng trong các lựa chọn đã cho vì không đủ dữ liệu để tính toán chính xác "tỷ lệ điều chỉnh giảm".

Câu 2:

Bất động sản có giá trị đất chiếm 65% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công trình là 15%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 8 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu của BĐS là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính tỷ suất chiết khấu của bất động sản (BĐS), ta sử dụng phương pháp bình quân gia quyền, dựa trên tỷ lệ giá trị của đất và công trình xây dựng trên đất, cùng với tỷ suất chiết khấu tương ứng của từng thành phần. Công thức như sau:

Tỷ suất chiết khấu BĐS = (Tỷ lệ giá trị đất * Tỷ suất chiết khấu của đất) + (Tỷ lệ giá trị công trình * Tỷ suất chiết khấu của công trình)

Trong đó:
- Tỷ lệ giá trị đất = 65% = 0.65
- Tỷ lệ giá trị công trình = 100% - 65% = 35% = 0.35
- Tỷ suất chiết khấu của công trình = 15% = 0.15
- Thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 8 tỷ đồng. Vậy tỷ suất chiết khấu của đất = Thu nhập từ đất / Giá trị đất = 1/8 = 0.125 = 12.5%

Áp dụng công thức:
Tỷ suất chiết khấu BĐS = (0.65 * 0.125) + (0.35 * 0.15) = 0.08125 + 0.0525 = 0.13375 = 13.375% ≈ 13.38%

Vậy đáp án đúng là B. 13,38% = 0.65 * (1/8) + (1 - 0.65) * 0.15

Câu 3:

Tài sản thẩm định giá là một căn nhà phố có giá mua ban đầu là 10 tỷ đồng. Tại thời điểm thẩm định, giá đất đã tăng gấp đôi, hao mòn lũy kế là 20% và căn nhà đã được đầu tư thêm phần nội thất. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào để thẩm định giá trị căn nhà này?

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Trong tình huống này, thẩm định viên cần xem xét các yếu tố như giá đất tăng, hao mòn lũy kế và đầu tư thêm nội thất để xác định giá trị hiện tại của căn nhà. Các nguyên tắc thẩm định giá liên quan bao gồm:

* Nguyên tắc thay thế: Giá trị của một tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi giá trị của một tài sản tương tự có thể thay thế nó.
* Nguyên tắc thay đổi: Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng của sự thay đổi của các yếu tố kinh tế, xã hội.
* Nguyên tắc cân bằng: Giá trị tài sản đạt được khi có sự cân bằng giữa các yếu tố sử dụng đất, vốn, lao động và quản lý.
* Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị tài sản được xác định dựa trên lợi ích mà tài sản đó mang lại trong tương lai.

Tuy nhiên, trong các nguyên tắc trên, không có nguyên tắc nào áp dụng trực tiếp để thẩm định giá trị căn nhà trong trường hợp này. Do đó, câu hỏi có thể bị sai sót hoặc thiếu thông tin.

Câu 4:

Theo quy định của Việt Nam, biệt thự được phân cấp là công trình xây dựng:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Theo quy định hiện hành của Việt Nam (ví dụ: Thông tư 03/2016/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng), biệt thự thường được phân cấp là công trình xây dựng cấp III hoặc cấp IV, tùy thuộc vào quy mô và tầm quan trọng của công trình. Các cấp I và II thường dành cho các công trình có quy mô lớn hơn và yêu cầu kỹ thuật cao hơn. Vì vậy, phương án phù hợp nhất trong các lựa chọn đưa ra là cấp III hoặc cấp IV. Do đáp án D nêu cấp IV nên ta chọn đáp án D.

Câu 5:

Một bất động sản cho thuê có thu nhập sau thuế đều và vĩnh viễn là 10 tỷ đồng/năm và khấu hao đều mỗi năm là 5 tỷ đồng. Nếu thuế suất thu nhập là 20% và lãi suất vốn hóa là 10% thì giá trị bất động sản cho thuê này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị bất động sản cho thuê, ta cần sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập. Tuy nhiên, cần điều chỉnh thu nhập sau thuế về thu nhập trước thuế để áp dụng lãi suất vốn hóa một cách chính xác.

1. Tính thu nhập trước thuế:
- Thu nhập sau thuế = 10 tỷ đồng
- Thuế suất = 20%
- Gọi thu nhập trước thuế là EBT. Ta có: EBT - 20% * EBT = 10 tỷ đồng
- Suy ra: 0.8 * EBT = 10 tỷ đồng
- Vậy: EBT = 10 tỷ đồng / 0.8 = 12.5 tỷ đồng

2. Tính giá trị bất động sản:
- Lãi suất vốn hóa = 10% = 0.1
- Giá trị bất động sản = Thu nhập trước thuế / Lãi suất vốn hóa
- Giá trị bất động sản = 12.5 tỷ đồng / 0.1 = 125 tỷ đồng

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán (125 tỷ đồng). Do đó, đáp án đúng là "D. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI".