Cách tiếp cận thị trường phản ánh quan điểm của:

Nếu tài sản được bảo dưỡng, duy tu và sửa chữa định kỳ theo đúng quy trình, điều này sẽ giúp kéo dài tuổi thọ của tài sản và duy trì hiệu suất hoạt động tốt. Do đó, tuổi đời hiệu quả của tài sản sẽ lớn hơn tuổi đời thực tế của nó.

Giá trị thặng dư của thửa đất được tính như sau:

1. Tính chi phí lãi vay:
- Khoản vay = 60% * 240 tỷ = 144 tỷ
- Lãi vay = 144 tỷ * 10% = 14.4 tỷ

2. Tính tổng chi phí đầu tư (bao gồm lãi vay):
- Tổng chi phí = 240 tỷ + 14.4 tỷ = 254.4 tỷ

3. Tính giá trị hiện tại của doanh thu:
- Giá trị hiện tại của doanh thu = 420 tỷ / (1 + 20%) = 420 tỷ / 1.2 = 350 tỷ

4. Tính giá trị hiện tại của chi phí:
- Giá trị hiện tại của chi phí = 254.4 tỷ / (1 + 20%) = 254.4 tỷ / 1.2 = 212 tỷ

5. Tính giá trị thặng dư trước lợi nhuận yêu cầu:
- Giá trị thặng dư trước lợi nhuận = 350 tỷ - 212 tỷ = 138 tỷ

6. Tính lợi nhuận yêu cầu (15% giá trị thặng dư):
- Lợi nhuận yêu cầu = 15% * Giá trị thặng dư
- Gọi X là giá trị thặng dư. Ta có phương trình: X = 138 - 0.15X
- 1. 15X = 138
- X = 138 / 1.15 = 120 tỷ

Vậy, giá trị thặng dư của thửa đất là 120 tỷ đồng.

Đặc trưng cơ bản của thẩm định giá là ước tính giá trị của tài sản. Thẩm định giá không chỉ đơn thuần là xác định giá trị (A), xem xét công dụng (B) hay định ra mức giá (D), mà là sử dụng các phương pháp chuyên môn để đưa ra ước tính khách quan và phù hợp về giá trị của tài sản trong một thời điểm và điều kiện cụ thể.

Để xác định giá trị thị trường của tài sản, ta cần chiết khấu dòng tiền trả chậm về giá trị hiện tại.

* Khoản trả trước: 2 tỷ đồng
* Khoản trả chậm: 3 tỷ đồng trả trong 5 năm, lãi suất 8%/năm, trả theo tháng.
* Lãi suất thị trường: 10%/năm

Vì lãi suất khoản vay thấp hơn lãi suất thị trường, nên giá trị của khoản trả chậm thấp hơn 3 tỷ. Ta cần tính giá trị hiện tại của khoản trả chậm này bằng cách sử dụng lãi suất thị trường (10%/năm) làm tỷ lệ chiết khấu.

Công thức tính giá trị hiện tại của khoản nợ phải trả (PMT) trả hàng tháng:
PV = PMT * [1 - (1 + r)^-n] / r

Trong đó:
* PV là giá trị hiện tại
* PMT là khoản thanh toán hàng tháng
* r là lãi suất hàng tháng (lãi suất thị trường/12)
* n là tổng số kỳ thanh toán (số năm * 12)

Bước 1: Tính khoản thanh toán hàng tháng (PMT) với lãi suất 8%/năm:
Công thức tính PMT:
PMT = P * (r(1+r)^n)/((1+r)^n - 1)
Trong đó:
* P = 3 tỷ = 3,000,000,000 VND
* r = 8%/năm = 0.08/năm = 0.08/12 = 0.006666667/tháng
* n = 5 năm = 5*12 = 60 tháng
PMT = 3,000,000,000 * (0.006666667*(1+0.006666667)^60)/((1+0.006666667)^60 - 1)
PMT = 60,832,187 VND
Bước 2: Tính giá trị hiện tại (PV) của khoản thanh toán hàng tháng với lãi suất thị trường (10%/năm):
* PMT = 60,832,187 VND
* r = 10%/năm = 0.1/năm = 0.1/12 = 0.008333333/tháng
* n = 60 tháng
PV = 60,832,187 * [1 - (1 + 0.008333333)^-60] / 0.008333333
PV = 2,863,125,558 VND (khoảng 2.863 tỷ đồng)

Bước 3: Tính giá trị thị trường của tài sản:
Giá trị thị trường = Khoản trả trước + Giá trị hiện tại của khoản trả chậm
Giá trị thị trường = 2,000,000,000 + 2,863,125,558 = 4,863,125,558 VND (khoảng 4863 triệu đồng)

Vậy, giá trị thị trường của tài sản là khoảng 4863 triệu đồng.

Để tính hệ số rủi ro (βL) của doanh nghiệp, ta sử dụng công thức Hamada: βL = βU * [1 + (1 - Thuế suất) * (Nợ vay / Vốn chủ sở hữu)].

Trong đó:
- βU (Beta không đòn bẩy) = 1,2
- Thuế suất TNDN = 20% = 0,2
- Nợ vay = 400
- Vốn chủ sở hữu = 600

Thay các giá trị vào công thức, ta có:
βL = 1,2 * [1 + (1 - 0,2) * (400 / 600)]
βL = 1,2 * [1 + 0,8 * (2/3)]
βL = 1,2 * [1 + 0,8 * 0,6667]
βL = 1,2 * [1 + 0,5333]
βL = 1,2 * 1,5333
βL = 1,84

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán. Có vẻ như đã có một sai sót nhỏ trong các đáp án được đưa ra. Dựa trên các đáp án đã cho, đáp án C có vẻ gần đúng nhất nếu có sự làm tròn số hoặc sai sót nhỏ trong quá trình tính toán hoặc đề bài.

Tuy nhiên, do không có đáp án chính xác tuyệt đối, ta cần xem xét lại các giả định và dữ liệu đầu vào. Nếu không có sai sót, có thể kết luận rằng không có đáp án đúng trong các lựa chọn đã cho.

Trong trường hợp này, theo yêu cầu, ta sẽ chọn đáp án gần đúng nhất và giải thích tại sao nó có thể được chọn.

βL = 1,2 * [1 + (1 - 0,2) * (400 / 600)]
βL = 1,2 * [1 + (0.8) * (0.6667)]
βL = 1,2 * [1 + 0.53336]
βL = 1,2 * 1.53336
βL = 1.840032 ≈ 1.84

Tuy nhiên, không có đáp án nào phù hợp. Vậy nên, ta cần xem xét kỹ hơn các phương án.
Nếu đề bài yêu cầu một con số gần đúng, có lẽ có sự làm tròn số ở đâu đó. Nếu chúng ta làm tròn 0.6667 thành 0.67, ta có:

βL = 1.2 * [1 + (0.8 * 0.67)]
βL = 1.2 * [1 + 0.536]
βL = 1.2 * 1.536
βL = 1.8432

Vẫn không có đáp án khớp.

Vì không có đáp án chính xác và đề bài có thể có sai sót, ta sẽ chọn đáp án gần đúng nhất, là 1.296 (C), giả sử rằng có một sự nhầm lẫn nào đó trong dữ liệu hoặc cách tính toán được mong đợi.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây chỉ là một phỏng đoán dựa trên các đáp án có sẵn, và không phản ánh một kết quả chính xác theo công thức Hamada.