Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán với giá 5 tỷ đồng, bên mua trả trước 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 5 năm với lãi suất 8%/năm, điều kiện thanh toán theo tháng và theo lãi suất tỷ lệ. Lãi suất thị trường là 10%/năm. Giá trị thị trường của tài sản là:

Để tính hệ số rủi ro (βL) của doanh nghiệp, ta sử dụng công thức Hamada: βL = βU * [1 + (1 - Thuế suất) * (Nợ vay / Vốn chủ sở hữu)].

Trong đó:
- βU (Beta không đòn bẩy) = 1,2
- Thuế suất TNDN = 20% = 0,2
- Nợ vay = 400
- Vốn chủ sở hữu = 600

Thay các giá trị vào công thức, ta có:
βL = 1,2 * [1 + (1 - 0,2) * (400 / 600)]
βL = 1,2 * [1 + 0,8 * (2/3)]
βL = 1,2 * [1 + 0,8 * 0,6667]
βL = 1,2 * [1 + 0,5333]
βL = 1,2 * 1,5333
βL = 1,84

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán. Có vẻ như đã có một sai sót nhỏ trong các đáp án được đưa ra. Dựa trên các đáp án đã cho, đáp án C có vẻ gần đúng nhất nếu có sự làm tròn số hoặc sai sót nhỏ trong quá trình tính toán hoặc đề bài.

Tuy nhiên, do không có đáp án chính xác tuyệt đối, ta cần xem xét lại các giả định và dữ liệu đầu vào. Nếu không có sai sót, có thể kết luận rằng không có đáp án đúng trong các lựa chọn đã cho.

Trong trường hợp này, theo yêu cầu, ta sẽ chọn đáp án gần đúng nhất và giải thích tại sao nó có thể được chọn.

βL = 1,2 * [1 + (1 - 0,2) * (400 / 600)]
βL = 1,2 * [1 + (0.8) * (0.6667)]
βL = 1,2 * [1 + 0.53336]
βL = 1,2 * 1.53336
βL = 1.840032 ≈ 1.84

Tuy nhiên, không có đáp án nào phù hợp. Vậy nên, ta cần xem xét kỹ hơn các phương án.
Nếu đề bài yêu cầu một con số gần đúng, có lẽ có sự làm tròn số ở đâu đó. Nếu chúng ta làm tròn 0.6667 thành 0.67, ta có:

βL = 1.2 * [1 + (0.8 * 0.67)]
βL = 1.2 * [1 + 0.536]
βL = 1.2 * 1.536
βL = 1.8432

Vẫn không có đáp án khớp.

Vì không có đáp án chính xác và đề bài có thể có sai sót, ta sẽ chọn đáp án gần đúng nhất, là 1.296 (C), giả sử rằng có một sự nhầm lẫn nào đó trong dữ liệu hoặc cách tính toán được mong đợi.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây chỉ là một phỏng đoán dựa trên các đáp án có sẵn, và không phản ánh một kết quả chính xác theo công thức Hamada.

Công thức tính dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF - Free Cash Flow to Firm) như sau:

FCFF = Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) * (1 - Thuế suất) + Khấu hao - Chi đầu tư vốn - Tăng vốn lưu động phi tiền mặt

Trong đó:
* EBIT = Doanh thu - Chi phí hoạt động = 2500 - 1000 = 1500
* Thuế suất = 20%
* Khấu hao = 300
* Chi đầu tư vốn = 300
* Tăng vốn lưu động phi tiền mặt = 100

Thay số vào công thức:
FCFF = 1500 * (1 - 0.2) + 300 - 300 - 100 = 1500 * 0.8 + 300 - 300 - 100 = 1200 + 300 - 300 - 100 = 1100

Vậy, dòng tiền tự do của doanh nghiệp là 1100.

Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá bất động sản tạo ra thu nhập không đều là kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF). Kỹ thuật này cho phép dự báo các dòng tiền trong tương lai và chiết khấu chúng về giá trị hiện tại, phù hợp với các bất động sản có thu nhập biến động. Các phương pháp khác như so sánh giá bán thích hợp cho bất động sản tương tự, phương pháp thặng dư dùng cho dự án phát triển, và phương pháp vốn hóa trực tiếp phù hợp với thu nhập ổn định.

Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) là tỷ lệ giữa thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income - NOI) và giá trị tài sản. Công thức tính là: Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng / Giá bán tài sản. Do đó, đáp án A là đáp án đúng.

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của một người sử dụng cụ thể được thẩm định trên cơ sở giá trị đầu tư. Giá trị đầu tư phản ánh giá trị của tài sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, dựa trên mục tiêu và kỳ vọng của họ, xét đến việc tài sản đó đang được sử dụng như thế nào.