1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Một căn nhà cấp 4 có tuổi đời kinh tế là 40 năm, tuổi đời vật lý 45 năm. Năm hoàn thành xây dựng là 2000. Năm thẩm định giá là 2014. Bất động sản này đã được cải tạo, nâng cấp nên kéo dài tuổi đời kinh tế thêm 5 năm. Tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà này theo phương pháp tuổi đời hiệu quả bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Tuổi đời hiệu quả = Năm thẩm định - Năm xây dựng = 2014 - 2000 = 14 năm.
Tuổi đời kinh tế còn lại = Tuổi đời kinh tế - Tuổi đời hiệu quả + Số năm tăng thêm do cải tạo = 40 - 14 + 5 = 31 năm.

Tỷ lệ chất lượng còn lại = Tuổi đời kinh tế còn lại / Tuổi đời kinh tế = 31/40 = 77,5%

Câu 2:

Bất động sản cần thẩm định là ngôi nhà có tuổi đời thực tế 15 năm, tuổi đời hiệu quả 10 năm. Bất động sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng tuổi đời hiệu quả là 8 năm, diện tích đất 110m2, diện tích sàn xây dựng 220m2, vừa bán với giá 1,2 tỷ đồng. Giá trị đất ước tính 8 triệu/m2, chi phí xây dựng nhà mới có kết cấu tương đương là 3 triệu đồng/m2. Mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Tính giá trị của bất động sản so sánh (BĐS so sánh) khi chưa trừ hao mòn:
- Giá trị đất của BĐS so sánh: 110 m2 * 8 triệu/m2 = 880 triệu đồng
- Giá trị xây dựng của BĐS so sánh: 220 m2 * 3 triệu/m2 = 660 triệu đồng
- Tổng giá trị BĐS so sánh (mới): 880 triệu + 660 triệu = 1540 triệu đồng

2. Tính mức độ hao mòn của BĐS so sánh:
- Hao mòn của BĐS so sánh được thể hiện qua sự chênh lệch giữa giá trị mới và giá bán thực tế:
1540 triệu - 1200 triệu = 340 triệu đồng
- Tỷ lệ hao mòn của BĐS so sánh: (340 triệu / 1540 triệu) * 100% = 22.08%

3. Tính tỷ lệ hao mòn hàng năm:
- Tỷ lệ hao mòn hàng năm của BĐS so sánh: 22.08% / 8 năm = 2.76%/năm

4. Tính mức độ hao mòn của BĐS thẩm định:
- Vì tuổi đời hiệu quả của BĐS thẩm định là 10 năm, ta có:
- Mức độ hao mòn của BĐS thẩm định: 10 năm * 2.76%/năm = 27.6%

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc cách hiểu đề bài. Do đó, không có đáp án nào đúng trong các lựa chọn đã cho.

Nếu đề bài yêu cầu sử dụng tuổi đời thực tế, ta có:
- Mức độ hao mòn của BĐS thẩm định: 15 năm * 2.76%/năm = 41.4%
Kết quả này vẫn không trùng khớp với bất kỳ đáp án nào.

Nếu bài toán yêu cầu tính theo cách khác:
Giả sử hao mòn chỉ tính trên phần xây dựng, ta có:
- Giá trị phần xây dựng BĐS so sánh = 220m2 * 3tr = 660tr
- Hao mòn của BĐS so sánh (tính trên phần xây dựng) = 660 - (1200 - 880) = 660 - 320 = 340tr
- Tỷ lệ hao mòn hàng năm của BĐS so sánh: (340/660)/8 = 0.06439 => 6.439%
- Mức độ hao mòn của BĐS thẩm định = 10 * 6.439% = 64.39%

Vậy đáp án gần đúng nhất là: D. 64,39%

Câu 3:

BĐS so sánh có chiều rộng là 5 m và chiều dài 20m. BĐS TĐG có chiều rộng 5 m và chiều dài 40m. Theo quy định của ngân hàng, 25 m chiều dài đầu tiên tính bằng 100% giá thị trường và phần còn lại tính bằng 70% giá thị trường. Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này là bao nhiêu?

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Diện tích BĐS so sánh: 5m * 20m = 100 m2

Diện tích BĐS TĐG: 5m * 40m = 200 m2

Diện tích 25m đầu của BĐS TĐG: 5m * 25m = 125 m2 (tính 100%)

Diện tích còn lại của BĐS TĐG: 5m * (40m - 25m) = 5m * 15m = 75 m2 (tính 70%)

Tổng diện tích quy đổi của BĐS TĐG: 125 m2 + 75 m2 * 70% = 125 m2 + 52.5 m2 = 177.5 m2

Tỷ lệ điều chỉnh: (177.5 m2 - 100 m2) / 100 m2 = 77.5%

Tuy nhiên, các đáp án không có giá trị nào gần với 77.5%, vậy nên cần xem xét lại cách tính.

Cách tính khác (tập trung vào phần diện tích được điều chỉnh):

Diện tích BĐS so sánh: 5 * 20 = 100

Diện tích BĐS TĐG: 5 * 40 = 200

Diện tích 25m đầu của BĐS TĐG: 5 * 25 = 125 (tính 100%)

Diện tích còn lại của BĐS TĐG: 5 * 15 = 75 (tính 70%)

Giá trị phần diện tích còn lại sau khi điều chỉnh: 75 * 70% = 52.5

Tổng giá trị BĐS TĐG sau điều chỉnh: 125 + 52.5 = 177.5

Phần diện tích lớn hơn của BĐS TĐG so với BĐS so sánh sau điều chỉnh: 177.5 - 100 = 77.5

Tỉ lệ điều chỉnh = (Diện tích lớn hơn sau điều chỉnh) / Diện tích BĐS so sánh = 77.5 / 100 = 0.775 = 77.5%

Vậy không có đáp án đúng trong các phương án trên.

Câu 4:

Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động, lãi vay và trả nợ gốc, và đã xem xét đến các khoản vay mới. Công thức tính FCFE thường được biểu diễn như sau: FCFE = FCFF - Interest(1-t) - Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend. Trong đó: FCFF là dòng tiền tự do của doanh nghiệp, Interest(1-t) là chi phí lãi vay sau thuế, Principal Repay là khoản trả nợ gốc, New debt issues là các khoản vay mới phát hành, Preferred Dividend là cổ tức ưu đãi.

Câu 5:

Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá: Doanh thu = 2500; Chi phí hoạt động = 1000; Khấu hao = 300; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 100; Thuế suất = 20%. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính dòng tiền tự do (FCFF) của doanh nghiệp, ta thực hiện theo các bước sau:

1. Tính Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT): Doanh thu - Chi phí hoạt động = 2500 - 1000 = 1500

2. Tính Lợi nhuận trước thuế (EBT): EBIT - Lãi vay = 1500 - 200 = 1300

3. Tính Lợi nhuận sau thuế (EAT): EBT * (1 - Thuế suất) = 1300 * (1 - 0.2) = 1300 * 0.8 = 1040

4. Tính Dòng tiền tự do (FCFF): EAT + Khấu hao - Chi đầu tư vốn - Tăng vốn lưu động phi tiền mặt = 1040 + 300 - 300 - 100 = 940

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán là 940. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc các đáp án. Nếu đề bài chính xác, chúng ta cần xem xét lại các yếu tố đầu vào. Giả sử đề bài yêu cầu tính một chỉ số khác, hoặc có một yếu tố bị bỏ sót. Trong trường hợp này, chúng ta không thể xác định đáp án chính xác.

Trong trường hợp bắt buộc phải chọn một đáp án gần đúng nhất, ta nhận thấy đáp án C. 860 có thể là một đáp án "gần đúng", nếu có một sai sót nhỏ trong đề bài hoặc một yếu tố nào đó chưa được đề cập. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây chỉ là một phỏng đoán và không có cơ sở chắc chắn.

Do không có đáp án chính xác, nên không có đáp án đúng để lựa chọn.

Câu 6:

Bất động sản so sánh có diện tích 200m2 và có sân vườn đóng góp vào giá trị là 500 triệu đồng. Đơn giá trước điều chỉnh là 150 triệu đồng/m2. Đơn giá sau điều chỉnh cho yếu tố sân vườn của bất động sản so sánh là:

Lời giải: