Tài sản so sánh là một ô tô khách trả góp có khoản thanh toán lần đầu 270 triệu đồng và các khoản thanh toán đều nhau vào cuối mỗi tháng là 10,5 triệu đồng trong thời hạn 5 năm. Nếu lãi suất trả góp là 12% năm thì giá trả góp của ô tô này là:

Thu nhập hoạt động ròng trong thẩm định giá:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income - NOI) là thu nhập trước khi trừ chi phí lãi vay và thuế thu nhập. Nó bao gồm cả chi phí khấu hao vì khấu hao là một chi phí không bằng tiền mặt được trừ vào doanh thu để tính thu nhập chịu thuế. Chi phí tài chính (lãi vay) và thuế thu nhập không được bao gồm trong NOI. Do đó, đáp án đúng là A.

Câu 49:

Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời vật lý của căn nhà là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Tuổi đời vật lý của căn nhà được tính bằng năm thẩm định giá trừ đi năm hoàn thành xây dựng. Trong trường hợp này, năm thẩm định giá là 20x9 và năm hoàn thành xây dựng là 20x0. Vậy, tuổi đời vật lý của căn nhà là 20x9 - 20x0 = 9 năm.

Câu 50:

Bất động sản thẩm định giá không có sân vườn trong khi bất động sản so sánh có sân vườn. Chi phí xây dựng sân vườn là 100 triệu đồng. Mức điều chỉnh cho yếu tố sân vườn là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi thẩm định giá bất động sản, ta cần điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh. Trong trường hợp này, bất động sản so sánh có sân vườn, còn bất động sản thẩm định không có. Do đó, cần điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh để loại bỏ giá trị của sân vườn. Mức điều chỉnh này không nhất thiết bằng chi phí xây dựng sân vườn (100 triệu đồng), mà phụ thuộc vào giá trị đóng góp thực tế của sân vườn vào giá trị của bất động sản so sánh. Vì vậy, đáp án D là chính xác nhất.

Câu 1:

Một căn nhà cấp 4 có tuổi đời kinh tế là 40 năm, tuổi đời vật lý 45 năm. Năm hoàn thành xây dựng là 2000. Năm thẩm định giá là 2014. Bất động sản này đã được cải tạo, nâng cấp nên kéo dài tuổi đời kinh tế thêm 5 năm. Tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà này theo phương pháp tuổi đời hiệu quả bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Tuổi đời hiệu quả = Năm thẩm định - Năm xây dựng = 2014 - 2000 = 14 năm.
Tuổi đời kinh tế còn lại = Tuổi đời kinh tế - Tuổi đời hiệu quả + Số năm tăng thêm do cải tạo = 40 - 14 + 5 = 31 năm.

Tỷ lệ chất lượng còn lại = Tuổi đời kinh tế còn lại / Tuổi đời kinh tế = 31/40 = 77,5%

Câu 2:

Bất động sản cần thẩm định là ngôi nhà có tuổi đời thực tế 15 năm, tuổi đời hiệu quả 10 năm. Bất động sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng tuổi đời hiệu quả là 8 năm, diện tích đất 110m2, diện tích sàn xây dựng 220m2, vừa bán với giá 1,2 tỷ đồng. Giá trị đất ước tính 8 triệu/m2, chi phí xây dựng nhà mới có kết cấu tương đương là 3 triệu đồng/m2. Mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Tính giá trị của bất động sản so sánh (BĐS so sánh) khi chưa trừ hao mòn:
- Giá trị đất của BĐS so sánh: 110 m2 * 8 triệu/m2 = 880 triệu đồng
- Giá trị xây dựng của BĐS so sánh: 220 m2 * 3 triệu/m2 = 660 triệu đồng
- Tổng giá trị BĐS so sánh (mới): 880 triệu + 660 triệu = 1540 triệu đồng

2. Tính mức độ hao mòn của BĐS so sánh:
- Hao mòn của BĐS so sánh được thể hiện qua sự chênh lệch giữa giá trị mới và giá bán thực tế:
1540 triệu - 1200 triệu = 340 triệu đồng
- Tỷ lệ hao mòn của BĐS so sánh: (340 triệu / 1540 triệu) * 100% = 22.08%

3. Tính tỷ lệ hao mòn hàng năm:
- Tỷ lệ hao mòn hàng năm của BĐS so sánh: 22.08% / 8 năm = 2.76%/năm

4. Tính mức độ hao mòn của BĐS thẩm định:
- Vì tuổi đời hiệu quả của BĐS thẩm định là 10 năm, ta có:
- Mức độ hao mòn của BĐS thẩm định: 10 năm * 2.76%/năm = 27.6%

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc cách hiểu đề bài. Do đó, không có đáp án nào đúng trong các lựa chọn đã cho.

Nếu đề bài yêu cầu sử dụng tuổi đời thực tế, ta có:
- Mức độ hao mòn của BĐS thẩm định: 15 năm * 2.76%/năm = 41.4%
Kết quả này vẫn không trùng khớp với bất kỳ đáp án nào.

Nếu bài toán yêu cầu tính theo cách khác:
Giả sử hao mòn chỉ tính trên phần xây dựng, ta có:
- Giá trị phần xây dựng BĐS so sánh = 220m2 * 3tr = 660tr
- Hao mòn của BĐS so sánh (tính trên phần xây dựng) = 660 - (1200 - 880) = 660 - 320 = 340tr
- Tỷ lệ hao mòn hàng năm của BĐS so sánh: (340/660)/8 = 0.06439 => 6.439%
- Mức độ hao mòn của BĐS thẩm định = 10 * 6.439% = 64.39%

Vậy đáp án gần đúng nhất là: D. 64,39%

Câu 3:

BĐS so sánh có chiều rộng là 5 m và chiều dài 20m. BĐS TĐG có chiều rộng 5 m và chiều dài 40m. Theo quy định của ngân hàng, 25 m chiều dài đầu tiên tính bằng 100% giá thị trường và phần còn lại tính bằng 70% giá thị trường. Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này là bao nhiêu?

Lời giải: