1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Thuế suất thuế GTGT kinh doanh BĐS theo quy định hiện nay:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Theo quy định hiện hành về thuế GTGT, hoạt động kinh doanh bất động sản có sự phân biệt giữa đất và nhà. Đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT, trong khi nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) chịu thuế GTGT với thuế suất 10%. Vì vậy, đáp án C là chính xác.

Câu 2:

Có 4 phương án đầu tư cho một dự án BĐS như sau:PA 1: Tổng vốn đầu tư (500 tỷ) và thu nhập 400 tỷ (năm 1) và 600 tỷ (năm 2);PA 2: Tổng vốn đầu tư (600 tỷ) và thu nhập 450 tỷ (năm 1) và 700 tỷ (năm 2);PA 3: Tổng vốn đầu tư (700 tỷ) và thu nhập 550 tỷ (năm 1) và 750 tỷ (năm 2);PA 4: Tổng vốn đầu tư (800 tỷ) và thu nhập 600 tỷ (năm 1) và 800 tỷ (năm 2);Nếu lãi suất chiết khấu là 20% năm thì PA nào mang lại hiệu quả cao nhất cho chủ đầu tư?

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để xác định phương án đầu tư hiệu quả nhất, chúng ta cần tính giá trị hiện tại ròng (NPV) cho mỗi phương án. NPV được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền thu nhập về giá trị hiện tại và trừ đi vốn đầu tư ban đầu.

Công thức tính NPV:
NPV = -Vốn đầu tư + (Thu nhập năm 1 / (1 + lãi suất)) + (Thu nhập năm 2 / (1 + lãi suất)^2)

Với lãi suất chiết khấu là 20% (0.2), ta tính NPV cho từng phương án:

PA 1:
NPV = -500 + (400 / 1.2) + (600 / 1.2^2) = -500 + 333.33 + 416.67 = 250 tỷ

PA 2:
NPV = -600 + (450 / 1.2) + (700 / 1.2^2) = -600 + 375 + 486.11 = 261.11 tỷ

PA 3:
NPV = -700 + (550 / 1.2) + (750 / 1.2^2) = -700 + 458.33 + 520.83 = 279.16 tỷ

PA 4:
NPV = -800 + (600 / 1.2) + (800 / 1.2^2) = -800 + 500 + 555.56 = 255.56 tỷ

So sánh NPV của các phương án, ta thấy PA 3 có NPV cao nhất (279.16 tỷ).

Vậy, phương án 3 mang lại hiệu quả cao nhất cho chủ đầu tư.

Câu 3:

Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất tóp hậu, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bất động sản so sánh là lô đất nở hậu, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m². Theo điều kiện thị trường, lô đất tóp hậu có giá thấp hơn lô đất vuông vức 5%, lô đất nở hậu có giá cao hơn lô đất vuông vức 5%. Tiền sử dụng đất phải nộp đối với lô đất thẩm định là 1 triệu đồng/m². Giá 1m² của bất động sản cần thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Đầu tiên, cần loại bỏ ảnh hưởng của các yếu tố khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định.

- Giá của lô đất vuông vức (loại bỏ yếu tố nở hậu): 10 triệu / (1 + 5%) = 9.5238 triệu

- Giá của lô đất tóp hậu (loại bỏ yếu tố tóp hậu): 9.5238 triệu * (1 - 5%) = 9.0476 triệu

- Giá của lô đất tóp hậu, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (loại bỏ yếu tố đã có giấy chứng nhận): 9.0476 - 1 triệu = 8.0476 triệu ≈ 8,05 triệu

Câu 4:

Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 210m² (6x35), không căn góc, đối diện công viên. Bất động sản so sánh có diện tích đất 180m² (6x30), căn góc, không đối diện công viên, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m². Lô đất căn góc giá cao hơn lô đất không căn góc 12%, lô đất đối diện công viên giá cao hơn lô đất không đối diện công viên 5%. Đối với phần diện tích sâu hơn 25m chỉ tính bằng 80% giá mặt tiền, đối với phần diện tích sâu hơn 30m chỉ tính bằng 70% giá mặt tiền. Giá 1m² lô đất cần thẩm định giá là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá của bất động sản so sánh cần được điều chỉnh để phù hợp với bất động sản cần thẩm định giá.

1. Điều chỉnh vị trí (căn góc và đối diện công viên):
- Bất động sản so sánh là căn góc, cần điều chỉnh giảm 12%: 10 triệu * (1 - 0.12) = 8.8 triệu/m²
- Bất động sản so sánh không đối diện công viên, cần điều chỉnh giảm 5%: 8.8 triệu * (1 - 0.05) = 8.36 triệu/m²

2. Điều chỉnh diện tích:
- Bất động sản so sánh có kích thước 6x30, trong đó 5m chiều sâu tính 70% giá: (25 * 1 + 5 * 0.7) / 30 = 0.95
- Bất động sản cần thẩm định có kích thước 6x35, trong đó 5m chiều sâu tính 70% giá, 10m chiều sâu tính 80% giá: (25 * 1 + 5 * 0.8 + 5 * 0.7) / 35 = 0.8857
- Điều chỉnh giá: 8.36 triệu * 0.8857 / 0.95 = 7.79 triệu/m²

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với kết quả này. Vì vậy, đáp án đúng là "Tất cả đáp án trên đều sai, đáp án đúng là:"

Câu 5:

Chung cư thẩm định giá (chưa đầu tư hệ thống phòng cháy chữa cháy theo quy định) có tổng diện tích sàn xây dựng là 10.000, chung cư so sánh (đã được đầu tư hệ thống phòng cháy chữa cháy theo quy định) có tổng diện tích sàn xây dựng là 12.000m2 có đơn giá xây dựng tổng hợp đầy đủ là 8.500.000 đồng/m2. Đơn giá đầu tư hệ thống PCCC là 500.000 đồng/m2. Chi phí thay thế là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Đầu tiên, ta cần tính chi phí xây dựng của chung cư so sánh chưa bao gồm PCCC: 8.500.000 - 500.000 = 8.000.000 (đồng/m2)

Tiếp theo, tính chi phí xây dựng của chung cư thẩm định giá (chưa có PCCC): 10.000m2 * 8.000.000 đồng/m2 = 80.000.000.000 đồng = 80 tỷ đồng.

Vậy chi phí thay thế là 80 tỷ đồng.

Câu 6:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở vị trí thuận lợi (gần chợ) trong khi bất động sản thẩm định không ở vị trí thuận lợi như bất động sản thẩm định. Biết tương quan về vị trí thuận lợi như sau: vị trí thuận lợi cao hơn ví trí không thuận lợi là 35%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là:

Lời giải: