Một doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu là 1000 tỷ đồng. Nếu chỉ số P/B trung bình của các doanh nghiệp so sánh cùng ngành là 20 thì giá trị của doanh nghiệp thẩm định là:

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về giá trị của bất động sản được thẩm định. Để trả lời chính xác, cần có thông tin cụ thể về bất động sản đó, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị (ví dụ: vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý, so sánh với các bất động sản tương tự đã giao dịch gần đây, v.v.) và phương pháp thẩm định giá đã sử dụng. Vì không có thông tin này, không thể xác định đáp án đúng từ các lựa chọn A, B, và C. Do đó, đáp án chính xác nhất là D, vì các đáp án còn lại có thể sai nếu không có dữ liệu hỗ trợ.

Diện tích BĐS thẩm định: 2.5m * 25m = 62.5 m2
Diện tích BĐS so sánh: 4m * 30m = 120 m2

Do BĐS thẩm định có chiều rộng < 3m, giá trị chỉ còn 80% so với giá thị trường.
Do BĐS so sánh có chiều dài > 25m, giá trị chỉ còn 70% so với giá thị trường.

Giá trị BĐS so sánh sau điều chỉnh: 100 triệu đồng/m2 * 70% = 70 triệu đồng/m2.

Để đưa ra mức giá chỉ dẫn cho BĐS thẩm định, ta cần điều chỉnh giá của BĐS so sánh để tương ứng với BĐS thẩm định. Vì BĐS thẩm định chỉ có giá 80% so với giá thị trường, giá thị trường của BĐS tương đương sẽ là:

Giá thị trường BĐS thẩm định = Giá BĐS so sánh sau điều chỉnh / 80% = 70 triệu đồng/m2 / 0.8 = 87.5 triệu đồng/m2

Tuy nhiên, đề bài yêu cầu tính "mức giá chỉ dẫn", tức là giá đã điều chỉnh cho BĐS thẩm định.
Nếu các yếu tố khác tương đồng, mức giá chỉ dẫn là:
Giá đã điều chỉnh = 87.5 triệu đồng/m2 * 0.8 = 70 triệu đồng/m2 (giá trị này chưa tính đến sự khác biệt về diện tích)

Ta cần xem xét sự khác biệt về diện tích giữa hai BĐS. Tuy nhiên, thông tin này không đủ để tính toán sự khác biệt về giá trị do yếu tố diện tích. Vì vậy, chúng ta sẽ điều chỉnh theo các yếu tố về chiều rộng và chiều dài như đã làm ở trên.

Bài toán có vẻ đang yêu cầu tính giá BĐS so sánh sau khi đã điều chỉnh theo các yếu tố về chiều rộng và chiều dài của BĐS thẩm định, từ đó đưa ra mức giá chỉ dẫn.

Như đã tính ở trên, giá BĐS so sánh sau khi điều chỉnh theo chiều dài là 70 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chúng ta cần đưa giá này về mức giá tương đương với BĐS thẩm định (tức là BĐS có chiều rộng < 3m).

Vì BĐS có chiều rộng < 3m có giá bằng 80% giá thị trường, ta có thể hiểu rằng giá của BĐS so sánh cần được điều chỉnh để phản ánh sự khác biệt này.

Tuy nhiên, do đề bài không cung cấp đủ thông tin để so sánh trực tiếp về giá giữa hai BĐS (ví dụ: hệ số điều chỉnh theo diện tích, vị trí,...), và các đáp án không gần với 70 triệu, ta sẽ chọn đáp án gần nhất sau khi xem xét lại các yếu tố.

Xem xét lại cách tính, ta có thể thấy rằng việc điều chỉnh giá của BĐS so sánh về BĐS thẩm định cần phải tính đến cả hai yếu tố: chiều rộng và chiều dài. Tuy nhiên, việc này có thể dẫn đến kết quả không chính xác nếu không có đủ thông tin.

Do đó, dựa trên các thông tin đã cho, đáp án gần đúng nhất là đáp án không có trong các lựa chọn.

Ta có bất động sản so sánh (BĐS SS) có diện tích 20m2 < 30m2, BĐS thẩm định (BĐS TĐ) có diện tích 50m2 > 30m2.
Đơn giá BĐS SS cao hơn BĐS TĐ là 30%
=> Giá BĐS SS = Giá BĐS TĐ + 30% x Giá BĐS TĐ = 130% x Giá BĐS TĐ
=> Giá BĐS TĐ = Giá BĐS SS / 130% = Giá BĐS SS / 1.3
Do đó, cần điều chỉnh giá BĐS SS để phù hợp với BĐS TĐ, tỷ lệ điều chỉnh là: (Giá BĐS TĐ - Giá BĐS SS) / Giá BĐS SS = (Giá BĐS SS / 1.3 - Giá BĐS SS) / Giá BĐS SS = 1/1.3 - 1 = -0.230769 = -23.08%
Vậy, tỷ lệ điều chỉnh là -23,08%.