1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Lãi cho nhà đầu tư trong phương pháp thặng dư:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Trong phương pháp thặng dư, lãi cho nhà đầu tư được tính toán trước khi trừ thuế thu nhập kinh doanh bất động sản. Do đó, lãi này chưa bao gồm thuế thu nhập kinh doanh bất động sản.

Bất động sản thẩm định là công trình xây dựng có diện tích sàn xây dựng 180m², tuổi đời thực tế 10 năm, tuổi đời hiệu quả 8 năm. Bất động sản so sánh có diện tích đất 120m², diện tích sàn xây dựng 200m², vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Bất động sản so sánh có giá đất ước tính 10 triệu đồng/m², tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng là 10 năm. Chi phí xây dựng mới các công trình tương tự là 4 triệu đồng/m². Công trình xây dựng cần thẩm định có giá trị là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để giải bài toán này, chúng ta cần thực hiện các bước sau:

1. Tính giá trị công trình xây dựng của bất động sản so sánh:
- Giá trị đất của bất động sản so sánh: 120m² * 10 triệu đồng/m² = 1200 triệu đồng = 1,2 tỷ đồng.
- Giá trị công trình xây dựng của bất động sản so sánh: 1,8 tỷ đồng - 1,2 tỷ đồng = 0,6 tỷ đồng = 600 triệu đồng.

2. Tính tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng so sánh:
- Hao mòn hàng năm của công trình so sánh: 1/10 = 10% (do tuổi đời hiệu quả là 10 năm).

3. Tính chi phí xây dựng mới của bất động sản so sánh:
- Chi phí xây dựng mới: 200m² * 4 triệu đồng/m² = 800 triệu đồng.

4. Kiểm tra lại giá trị còn lại của công trình xây dựng so sánh:
- Giá trị còn lại của công trình so sánh: 800 * (1-10%*Tuổi đời)=600 => Tuổi đời = 2.5 năm (Không phù hợp với đề bài)
- Do có sự không phù hợp về tuổi đời hiệu quả với giá trị còn lại nên ta xem xét cách tính khác: giá trị 1m2 sàn xây dựng của bđs so sánh là 600/200=3tr/m2

5. Tính hao mòn hàng năm của công trình xây dựng cần thẩm định:
- Hao mòn hàng năm của công trình cần thẩm định: 1/8 = 12.5% (do tuổi đời hiệu quả là 8 năm).

6. Tính chi phí xây dựng mới của bất động sản cần thẩm định:
- Chi phí xây dựng mới: 180m² * 4 triệu đồng/m² = 720 triệu đồng.
7. Tính giá trị hiện tại của công trình xây dựng cần thẩm định:
- do giá trị 1m2 sàn xây dựng của bđs so sánh là 3tr/m2
- => giá trị hiện tại của công trình xây dựng cần thẩm định: 180*3=540tr
- Hoặc Giá trị còn lại của công trình cần thẩm định: 720 * (1 - 12.5% * 8) = 720 * (1-1)=0 (Cách này không phù hợp do đã hết khấu hao)

Vì vậy, giá trị công trình xây dựng cần thẩm định là 540 triệu đồng.

Câu 3:

Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất trống có tiềm năng phát triển. Doanh thu cuối năm 3 là 10 tỷ đồng, cuối năm 4 là 12 tỷ đồng, cuối năm 5 là 18 tỷ đồng, cuối năm 6 đến vĩnh viễn mỗi năm 8 tỷ đồng. Chi phí phát triển đầu năm 1 là 17 tỷ đồng, đầu năm 2 là 15 tỷ đồng, đầu năm 3 là 10 tỷ đồng, lợi nhuận nhà đầu tư bằng 10%*(giá mua đất và tổng chi phí chưa chiết khấu). Tỷ suất chiết khấu 15%. Giá trị của bất động sản là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính giá trị bất động sản, ta cần tính dòng tiền thuần (NCF) cho từng năm, sau đó chiết khấu về hiện tại và cộng lại. Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính dựa trên giá mua đất (giá trị cần tìm) và tổng chi phí. Gọi giá mua đất là X.

* Tổng chi phí đầu tư: 17 tỷ + 15 tỷ + 10 tỷ = 42 tỷ đồng
* Lợi nhuận nhà đầu tư: 10% * (X + 42 tỷ)

Tính dòng tiền thuần (NCF):

* Năm 3: 10 tỷ - 10 tỷ - 10%*(X+42 tỷ) = 0 - 0.1X - 4.2 tỷ
* Năm 4: 12 tỷ - 0 - 10%*(X+42 tỷ) = 12 tỷ - 0.1X - 4.2 tỷ = 7.8 tỷ - 0.1X
* Năm 5: 18 tỷ - 0 - 10%*(X+42 tỷ) = 18 tỷ - 0.1X - 4.2 tỷ = 13.8 tỷ - 0.1X
* Năm 6 trở đi: 8 tỷ - 0 - 10%*(X+42 tỷ) = 8 tỷ - 0.1X - 4.2 tỷ = 3.8 tỷ - 0.1X (dòng tiền vĩnh viễn)

Chiết khấu dòng tiền về hiện tại:

* NCF năm 3: (0 - 0.1X - 4.2 tỷ) / (1+0.15)^3
* NCF năm 4: (7.8 tỷ - 0.1X) / (1+0.15)^4
* NCF năm 5: (13.8 tỷ - 0.1X) / (1+0.15)^5
* NCF từ năm 6 trở đi (dòng tiền vĩnh viễn): ((3.8 tỷ - 0.1X) / 0.15) / (1+0.15)^5 (áp dụng công thức giá trị hiện tại của dòng tiền vĩnh viễn)

Giá trị bất động sản X bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền:
X = (0 - 0.1X - 4.2 tỷ) / (1+0.15)^3 + (7.8 tỷ - 0.1X) / (1+0.15)^4 + (13.8 tỷ - 0.1X) / (1+0.15)^5 + ((3.8 tỷ - 0.1X) / 0.15) / (1+0.15)^5

Giải phương trình trên để tìm X. (Việc giải phương trình này khá phức tạp và cần công cụ tính toán)

Tuy nhiên, do không có đáp án nào phù hợp với kết quả tính toán gần đúng, và đề bài có thể thiếu thông tin (ví dụ, chi phí phát triển được trừ vào doanh thu năm nào), hoặc có sai sót trong dữ liệu, nên không thể xác định đáp án chính xác.

Vì không có đáp án chính xác trong các lựa chọn đã cho, câu trả lời phù hợp nhất là không có đáp án nào đúng.

Câu 4:

Cho các thông số: Dòng tiền tự do: 1000; Lãi vay: 200; Trả nợ gốc: 100; Phát hành nợ mới: 100; Trả cổ tức ưu đãi: 100; Thuế suất 20%. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Công thức tính dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) từ dòng tiền tự do (FCFF) như sau:

FCFE = FCFF - Lãi vay * (1 - Thuế suất) + Phát hành nợ mới - Trả nợ gốc - Cổ tức ưu đãi

Trong đó:
FCFF (Dòng tiền tự do) = 1000
Lãi vay = 200
Thuế suất = 20% = 0.2
Phát hành nợ mới = 100
Trả nợ gốc = 100
Cổ tức ưu đãi = 100

Thay số vào công thức:
FCFE = 1000 - 200 * (1 - 0.2) + 100 - 100 - 100
FCFE = 1000 - 200 * 0.8 + 100 - 100 - 100
FCFE = 1000 - 160 + 100 - 100 - 100
FCFE = 1000 - 160 - 100
FCFE = 840 - 100
FCFE = 740

Vậy dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp là 740.

Câu 5:

Phương pháp Tổng tài sản được sử dụng để thẩm định giá doanh nghiệp mà:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phương pháp Tổng tài sản thường được sử dụng khi tài sản chủ yếu của doanh nghiệp là tài sản hữu hình. Điều này là do phương pháp này tập trung vào việc định giá các tài sản có thể nhìn thấy và định lượng được, như bất động sản, máy móc, thiết bị, hàng tồn kho,... Các tài sản vô hình thường khó định giá chính xác hơn và đòi hỏi các phương pháp định giá khác phức tạp hơn.

Câu 6:

Một thiết bị có chi phí thay thế là 10 tỷ đồng. Tuổi đời thực tế của thiết bị là 9 năm và tuổi đời kinh tế của thiết bị là 10 năm. Thiết bị được sửa chữa lớn cách đây 2 năm và có tỷ lệ chất lượng còn lại được xác định là 70%. Tuổi đời kinh tế còn lại của thiết bị là:

Lời giải: