Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 100m² (5x20), đã có giấy tờ pháp lý, căn góc, hướng tây bắc. Bất động sản so sánh có diện tích đất 150m² (6x25), chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng lấn chiếm từ năm 1990, không căn góc, hướng đông nam, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m². Biết hạn mức đất ở là 120m², giá đất nhà nước quy định là 2 triệu đồng/m², K = 2. Lô đất căn góc giá cao hơn lô đất không căn góc 10%, lô đất hướng đông nam giá cao hơn hướng đông bắc 5%, hướng đông bắc giá cao hơn hướng tây bắc 5%. Giá 1m² lô đất cần thẩm định giá là:

Giá của bất động sản so sánh là 10 triệu đồng/m². Ta cần điều chỉnh các yếu tố khác biệt để tính ra giá của bất động sản cần thẩm định. 1. **Điều chỉnh theo pháp lý:** Bất động sản so sánh chưa có giấy tờ pháp lý. Vì diện tích đất ở là 100m² < 120m², toàn bộ diện tích đất của bất động sản thẩm định được tính theo giá đất ở. Phần diện tích vượt hạn mức (150-120 = 30m²) của bất động sản so sánh được tính theo giá đất nông nghiệp. Tuy nhiên, vì bất động sản so sánh chưa có giấy tờ, ta cần ước tính giá trị pháp lý. * Giá đất ở NN quy định: 2 triệu/m² * K = 2 => Giá đất ở thực tế = 2 * 2 = 4 triệu/m² => Giá trị phần vượt hạn mức = 30 * 4 = 120 triệu. => Tổng giá trị đất theo nhà nước quy định = 120 * 4 + 30 * 4 = 600 triệu. Tuy nhiên, ta không có đủ thông tin để tính toán chính xác phần trăm điều chỉnh này (thông tin về giá trị quyền sử dụng đất). 2. **Điều chỉnh theo vị trí căn góc:** Bất động sản thẩm định căn góc, bất động sản so sánh không. Giá căn góc cao hơn 10%, vậy ta chia giá BĐS so sánh cho 1.1. 3. **Điều chỉnh theo hướng:** Bất động sản thẩm định hướng tây bắc, bất động sản so sánh hướng đông nam. Hướng đông nam cao hơn đông bắc 5%, đông bắc cao hơn tây bắc 5%. Vậy đông nam cao hơn tây bắc là 1.05 * 1.05 = 1.1025. Ta chia giá BĐS so sánh cho 1.1025. 4. **Điều chỉnh theo diện tích:** Ta không điều chỉnh theo diện tích vì câu hỏi yêu cầu tính giá trên 1m2. Vậy, giá 1m² của bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh là: 10 / 1.1 / 1.1025 = 8.245 triệu đồng/m². Vì không có đủ thông tin về pháp lý, tạm thời bỏ qua yếu tố này. Dựa vào các đáp án, có thể đề bài đã bỏ qua yếu tố pháp lý này, ta có: Điều chỉnh pháp lý: vì đất so sánh chưa có giấy tờ và đất thẩm định có giấy tờ nên giá trị cao hơn, ta tạm ước tính hệ số pháp lý là 1.45 Giá BĐS so sánh = 8.245*1.45 = 11.95 triệu/m2 Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với kết quả này. Vậy đáp án đúng là D. Tất cả đáp án trên đều sai.