Một tài sản có thể có bao nhiêu cách tiếp cận để thẩm định giá?

Để tính giá bán trả góp của căn hộ, ta cần tính giá trị hiện tại của các khoản thanh toán trong tương lai, sau đó cộng với khoản thanh toán ban đầu.

* Khoản thanh toán ban đầu: 500 triệu đồng.
* Các khoản thanh toán hàng tháng: 1,5% của tổng giá trị trong 59 tháng.
* Lãi suất hàng tháng: 12%/năm = 1%/tháng.

Gọi P là giá bán trả góp của căn hộ. Khoản thanh toán hàng tháng là 0,015P.

Giá trị hiện tại của 59 khoản thanh toán hàng tháng là:
PV = 0.015P * [(1 - (1 + 0.01)^-59) / 0.01]
Giá trị hiện tại của khoản thanh toán cuối cùng là 0.015P.

Tổng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thanh toán là:
500 + 0.015P * [(1 - (1 + 0.01)^-59) / 0.01] + số tiền còn lại (sau khi trừ 59 tháng thanh toán)
Giả sử sau 59 tháng trả góp, người mua thanh toán hết số tiền còn lại, ta có thể xấp xỉ giá trị căn hộ như sau:
Tổng số tiền đã trả = 500 + (59 * 0.015 * P ) + (P - 0.015 * 59 * P) = P.

Để tìm ra giá trị gần đúng nhất trong các lựa chọn, ta thử từng đáp án. Ví dụ, nếu giá là 5000 triệu (5 tỷ):

* Thanh toán ban đầu: 500 triệu.
* Thanh toán mỗi tháng: 0.015 * 5000 = 75 triệu.
* Tổng thanh toán 59 tháng: 75 * 59 = 4425 triệu.
* Tổng thanh toán (ban đầu + 59 tháng): 500 + 4425 = 4925 triệu. Số tiền còn lại là 75 triệu.
Tổng giá trị gần bằng 5000 triệu, nên đáp án này có vẻ hợp lý.

Tuy nhiên, bài toán này có vẻ thiếu thông tin để giải một cách chính xác (ví dụ: số tiền chính xác phải trả ở tháng cuối cùng). Vì vậy, cách tiếp cận hợp lý nhất là ước lượng dựa trên các thông tin đã cho.

Nếu chọn đáp án C. 5.200 triệu đồng:
Thanh toán mỗi tháng = 0.015 * 5200 = 78 triệu
59 tháng = 78 * 59 = 4602 triệu
Tổng = 500 + 4602 = 5102 triệu.
Số tiền còn lại = 5200 - 4602 = 598 triệu (Không phù hợp với cách trả góp)

Nếu chọn đáp án D. 5.300 triệu đồng
Thanh toán mỗi tháng = 0.015 * 5300 = 79.5 triệu
59 tháng = 79.5 * 59 = 4690.5 triệu
Tổng = 500 + 4690.5 = 5190.5 triệu
Số tiền còn lại = 5300 - 4690.5 = 609.5 triệu (Không phù hợp)

Ta nhận thấy đáp án B (5.100 triệu) có vẻ hợp lý hơn vì số tiền phải trả góp hàng tháng sẽ nhỏ hơn, dẫn đến số tiền còn lại ít hơn.

Tuy nhiên, để chắc chắn, ta cần tính toán chính xác giá trị hiện tại của các khoản thanh toán. Do bài toán không cung cấp đủ dữ liệu về khoản thanh toán cuối cùng, ta chọn đáp án gần đúng nhất, đó là B. 5.100 triệu đồng.

Tuổi kinh tế ban đầu của căn nhà là 30 năm.
Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 6 năm, vậy tổng tuổi kinh tế của căn nhà là: 30 + 6 = 36 năm.
Năm hoàn thành xây dựng 20x0, năm thẩm định giá 20x9. Vậy thời gian đã sử dụng đến năm thẩm định giá là: 20x9 - 20x0 = 9 năm.
Tỷ lệ hao mòn của căn nhà là: (9 / 36) * 100% = 25%.
Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp. Đáp án gần đúng nhất là B. 18,37%. Có thể có sai sót trong dữ liệu đề bài.

Điều chỉnh yếu tố tuyệt đối là sự thay đổi hoàn toàn và không thể đảo ngược của yếu tố đó. Trong các lựa chọn được đưa ra:

* A. Điều khoản tài chính: Các điều khoản tài chính có thể được điều chỉnh, thay đổi, hoặc đàm phán lại, do đó không phải là điều chỉnh tuyệt đối.
* B. Hình dáng: Hình dáng có thể được thay đổi, chỉnh sửa nhưng không nhất thiết là một điều chỉnh tuyệt đối, trừ khi sự thay đổi đó là vĩnh viễn và không thể đảo ngược.
* C. Môi trường: Môi trường có thể thay đổi, biến đổi nhưng sự thay đổi này có thể là tạm thời hoặc có thể hồi phục.
* D. An ninh: An ninh khi được thắt chặt sẽ là điều chỉnh tuyệt đối vì nó mang tính chất vĩnh viễn và cố định. Ví dụ như tăng cường hệ thống an ninh mạng và đảm bảo thông tin luôn được bảo vệ. Khi đã đầu tư cho an ninh thì không có chuyện hệ thống tự động lỏng lẻo đi.

Vì vậy, đáp án phù hợp nhất là D. An ninh.

Câu hỏi yêu cầu xác định giá sau điều chỉnh yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh. Để trả lời câu này, cần có thêm thông tin về giá gốc của bất động sản so sánh và tỷ lệ điều chỉnh do yếu tố vị trí hẻm. Vì không có thông tin này, không thể xác định đáp án chính xác trong các lựa chọn A, B, C, D.