Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m² bán trả góp với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì giá bán trả góp của bất động sản so sánh này là:

Nguyên tắc phân phối thu nhập được vận dụng trong phương pháp thẩm định giá nào?

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Nguyên tắc phân phối thu nhập được vận dụng trong phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) dựa trên việc phân tích tiềm năng thu nhập của bất động sản sau khi trừ đi các chi phí liên quan để xác định giá trị hiện tại của bất động sản đó. Nguyên tắc phân phối thu nhập ở đây thể hiện việc phân chia thu nhập giữa các yếu tố đầu vào (ví dụ: vốn, lao động, quản lý) và đất đai, từ đó suy ra giá trị của đất.

Câu 16:

Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tỷ lệ hao mòn của căn nhà là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Tuổi kinh tế ban đầu của căn nhà là 30 năm.
Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 6 năm, vậy tổng tuổi kinh tế của căn nhà là: 30 + 6 = 36 năm.
Năm hoàn thành xây dựng 20x0, năm thẩm định giá 20x9. Vậy thời gian đã sử dụng đến năm thẩm định giá là: 20x9 - 20x0 = 9 năm.
Tỷ lệ hao mòn của căn nhà là: (9 / 36) * 100% = 25%.
Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp. Đáp án gần đúng nhất là B. 18,37%. Có thể có sai sót trong dữ liệu đề bài.

Câu 17:

Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối?

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Điều chỉnh yếu tố tuyệt đối là sự thay đổi hoàn toàn và không thể đảo ngược của yếu tố đó. Trong các lựa chọn được đưa ra:

* A. Điều khoản tài chính: Các điều khoản tài chính có thể được điều chỉnh, thay đổi, hoặc đàm phán lại, do đó không phải là điều chỉnh tuyệt đối.
* B. Hình dáng: Hình dáng có thể được thay đổi, chỉnh sửa nhưng không nhất thiết là một điều chỉnh tuyệt đối, trừ khi sự thay đổi đó là vĩnh viễn và không thể đảo ngược.
* C. Môi trường: Môi trường có thể thay đổi, biến đổi nhưng sự thay đổi này có thể là tạm thời hoặc có thể hồi phục.
* D. An ninh: An ninh khi được thắt chặt sẽ là điều chỉnh tuyệt đối vì nó mang tính chất vĩnh viễn và cố định. Ví dụ như tăng cường hệ thống an ninh mạng và đảm bảo thông tin luôn được bảo vệ. Khi đã đầu tư cho an ninh thì không có chuyện hệ thống tự động lỏng lẻo đi.

Vì vậy, đáp án phù hợp nhất là D. An ninh.

Câu 18:

Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Câu hỏi yêu cầu xác định giá sau điều chỉnh yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh. Để trả lời câu này, cần có thêm thông tin về giá gốc của bất động sản so sánh và tỷ lệ điều chỉnh do yếu tố vị trí hẻm. Vì không có thông tin này, không thể xác định đáp án chính xác trong các lựa chọn A, B, C, D.

Câu 19:

Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị đầu tư?

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá trị đầu tư tập trung vào lợi ích kinh tế mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư. Các tài sản như cổ phần chưa niêm yết, dự án đầu tư khả thi và giá trị doanh nghiệp đều được thẩm định dựa trên tiềm năng sinh lời, dòng tiền và lợi tức đầu tư dự kiến. Vì vậy, đáp án D là chính xác.

Câu 20:

Một căn nhà có các kết cấu chủ yếu là: móng (8%), tường (18%); sàn (16%), mái (14%) và tỷ lệ hao mòn các kết cấu chủ yếu là: móng (42%), tường (44%); sàn (46%), mái (48%). Tỷ lệ hao mòn (hữu hình) lũy kế của căn nhà này là:

Lời giải: