Bất động sản thẩm định là công trình xây dựng có diện tích sàn xây dựng 180m², tuổi đời thực tế 10 năm, tuổi đời hiệu quả 8 năm. Bất động sản so sánh có diện tích đất 120m², diện tích sàn xây dựng 200m², vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Bất động sản so sánh có giá đất ước tính 10 triệu đồng/m², tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng là 10 năm. Chi phí xây dựng mới các công trình tương tự là 4 triệu đồng/m². Công trình xây dựng cần thẩm định có giá trị là:

Câu 3:

Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất trống có tiềm năng phát triển. Doanh thu cuối năm 3 là 10 tỷ đồng, cuối năm 4 là 12 tỷ đồng, cuối năm 5 là 18 tỷ đồng, cuối năm 6 đến vĩnh viễn mỗi năm 8 tỷ đồng. Chi phí phát triển đầu năm 1 là 17 tỷ đồng, đầu năm 2 là 15 tỷ đồng, đầu năm 3 là 10 tỷ đồng, lợi nhuận nhà đầu tư bằng 10%*(giá mua đất và tổng chi phí chưa chiết khấu). Tỷ suất chiết khấu 15%. Giá trị của bất động sản là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính giá trị bất động sản, ta cần tính dòng tiền thuần (NCF) cho từng năm, sau đó chiết khấu về hiện tại và cộng lại. Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính dựa trên giá mua đất (giá trị cần tìm) và tổng chi phí. Gọi giá mua đất là X.

* Tổng chi phí đầu tư: 17 tỷ + 15 tỷ + 10 tỷ = 42 tỷ đồng
* Lợi nhuận nhà đầu tư: 10% * (X + 42 tỷ)

Tính dòng tiền thuần (NCF):

* Năm 3: 10 tỷ - 10 tỷ - 10%*(X+42 tỷ) = 0 - 0.1X - 4.2 tỷ
* Năm 4: 12 tỷ - 0 - 10%*(X+42 tỷ) = 12 tỷ - 0.1X - 4.2 tỷ = 7.8 tỷ - 0.1X
* Năm 5: 18 tỷ - 0 - 10%*(X+42 tỷ) = 18 tỷ - 0.1X - 4.2 tỷ = 13.8 tỷ - 0.1X
* Năm 6 trở đi: 8 tỷ - 0 - 10%*(X+42 tỷ) = 8 tỷ - 0.1X - 4.2 tỷ = 3.8 tỷ - 0.1X (dòng tiền vĩnh viễn)

Chiết khấu dòng tiền về hiện tại:

* NCF năm 3: (0 - 0.1X - 4.2 tỷ) / (1+0.15)^3
* NCF năm 4: (7.8 tỷ - 0.1X) / (1+0.15)^4
* NCF năm 5: (13.8 tỷ - 0.1X) / (1+0.15)^5
* NCF từ năm 6 trở đi (dòng tiền vĩnh viễn): ((3.8 tỷ - 0.1X) / 0.15) / (1+0.15)^5 (áp dụng công thức giá trị hiện tại của dòng tiền vĩnh viễn)

Giá trị bất động sản X bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền:
X = (0 - 0.1X - 4.2 tỷ) / (1+0.15)^3 + (7.8 tỷ - 0.1X) / (1+0.15)^4 + (13.8 tỷ - 0.1X) / (1+0.15)^5 + ((3.8 tỷ - 0.1X) / 0.15) / (1+0.15)^5

Giải phương trình trên để tìm X. (Việc giải phương trình này khá phức tạp và cần công cụ tính toán)

Tuy nhiên, do không có đáp án nào phù hợp với kết quả tính toán gần đúng, và đề bài có thể thiếu thông tin (ví dụ, chi phí phát triển được trừ vào doanh thu năm nào), hoặc có sai sót trong dữ liệu, nên không thể xác định đáp án chính xác.

Vì không có đáp án chính xác trong các lựa chọn đã cho, câu trả lời phù hợp nhất là không có đáp án nào đúng.

Câu 4:

Cho các thông số: Dòng tiền tự do: 1000; Lãi vay: 200; Trả nợ gốc: 100; Phát hành nợ mới: 100; Trả cổ tức ưu đãi: 100; Thuế suất 20%. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Công thức tính dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) từ dòng tiền tự do (FCFF) như sau:

FCFE = FCFF - Lãi vay * (1 - Thuế suất) + Phát hành nợ mới - Trả nợ gốc - Cổ tức ưu đãi

Trong đó:
FCFF (Dòng tiền tự do) = 1000
Lãi vay = 200
Thuế suất = 20% = 0.2
Phát hành nợ mới = 100
Trả nợ gốc = 100
Cổ tức ưu đãi = 100

Thay số vào công thức:
FCFE = 1000 - 200 * (1 - 0.2) + 100 - 100 - 100
FCFE = 1000 - 200 * 0.8 + 100 - 100 - 100
FCFE = 1000 - 160 + 100 - 100 - 100
FCFE = 1000 - 160 - 100
FCFE = 840 - 100
FCFE = 740

Vậy dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp là 740.

Câu 5:

Phương pháp Tổng tài sản được sử dụng để thẩm định giá doanh nghiệp mà:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phương pháp Tổng tài sản thường được sử dụng khi tài sản chủ yếu của doanh nghiệp là tài sản hữu hình. Điều này là do phương pháp này tập trung vào việc định giá các tài sản có thể nhìn thấy và định lượng được, như bất động sản, máy móc, thiết bị, hàng tồn kho,... Các tài sản vô hình thường khó định giá chính xác hơn và đòi hỏi các phương pháp định giá khác phức tạp hơn.

Câu 6:

Một thiết bị có chi phí thay thế là 10 tỷ đồng. Tuổi đời thực tế của thiết bị là 9 năm và tuổi đời kinh tế của thiết bị là 10 năm. Thiết bị được sửa chữa lớn cách đây 2 năm và có tỷ lệ chất lượng còn lại được xác định là 70%. Tuổi đời kinh tế còn lại của thiết bị là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Tuổi đời kinh tế còn lại của thiết bị được tính bằng tuổi đời kinh tế ban đầu trừ đi tuổi đời thực tế đã sử dụng. Trong trường hợp này, tuổi đời kinh tế là 10 năm và tuổi đời thực tế là 9 năm. Do đó, tuổi đời kinh tế còn lại là 10 - 9 = 1 năm. Tuy nhiên, đề bài cho biết thiết bị đã được sửa chữa lớn cách đây 2 năm và tỷ lệ chất lượng còn lại là 70%. Điều này có nghĩa là việc sửa chữa đã kéo dài tuổi thọ của thiết bị.

Vì không có thông tin cụ thể về mức độ kéo dài tuổi thọ sau sửa chữa, và các đáp án A, B, C đều lớn hơn 1 năm (tuổi đời kinh tế còn lại nếu không tính đến sửa chữa), nên đáp án chính xác nhất là "D. Các đáp án còn lại SAI".

Lưu ý: Để tính toán chính xác tuổi đời kinh tế còn lại sau sửa chữa, cần có thêm thông tin về tác động của việc sửa chữa đến tuổi thọ thiết bị.

Câu 7:

Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) ổn định mỗi năm là 50 tỷ đồng. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị của doanh nghiệp được tính bằng cách chia dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) cho tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu. Trong trường hợp này, FCFE là 50 tỷ đồng và tỷ suất sinh lời kỳ vọng là 20% (hoặc 0.2).

Giá trị doanh nghiệp = 50 tỷ đồng / 0.2 = 250 tỷ đồng.

Câu 8:

Bất động sản so sánh diện tích 20m2 có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động sản thẩm định diện tích 50m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất động sản có diện tích lớn 30m2 là 30%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là:

Lời giải: