Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị đầu tư?

Ô tô đã qua sử dụng;

Máy phát điện;

Giá trị doanh nghiệp;

Xe chuyên dụng.

Trả lời:

Đáp án đúng: C

Giá trị đầu tư thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản mang tính chất kinh doanh, tạo ra dòng tiền hoặc lợi nhuận trong tương lai. Trong các phương án trên, giá trị doanh nghiệp là tài sản phù hợp nhất để thẩm định theo cơ sở giá trị đầu tư, vì nó thể hiện giá trị của toàn bộ hoạt động kinh doanh, tiềm năng phát triển và khả năng sinh lời trong tương lai. Các tài sản như ô tô đã qua sử dụng, máy phát điện và xe chuyên dụng thường được thẩm định dựa trên các phương pháp khác như so sánh thị trường hoặc chi phí thay thế.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 16

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 12:

Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong phương pháp so sánh giá bán?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Nguyên tắc cung cầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả trên thị trường. Phương pháp so sánh giá bán dựa trên việc thu thập và phân tích giá của các tài sản tương tự đã được giao dịch gần đây trên thị trường. Do đó, nguyên tắc cung cầu có thể được vận dụng trong phương pháp này để điều chỉnh và so sánh giá bán một cách hợp lý.

Câu 13:

Một tài sản có thể có bao nhiêu cách tiếp cận để thẩm định giá?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Trong thẩm định giá, một tài sản có thể được thẩm định bằng nhiều cách tiếp cận khác nhau. Số lượng cách tiếp cận áp dụng tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản, mục đích thẩm định, và dữ liệu thị trường có sẵn. Thông thường, có ba cách tiếp cận chính: cách tiếp cận thị trường (so sánh), cách tiếp cận chi phí, và cách tiếp cận thu nhập. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, thẩm định viên sẽ lựa chọn và áp dụng một hoặc nhiều cách tiếp cận phù hợp. Vì vậy, đáp án đúng là 'D. Tùy thuộc vào từng tài sản thẩm định'.

Câu 14:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m² bán trả góp với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì giá bán trả góp của bất động sản so sánh này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tính giá bán trả góp của căn hộ, ta cần tính giá trị hiện tại của các khoản thanh toán trong tương lai, sau đó cộng với khoản thanh toán ban đầu.

* Khoản thanh toán ban đầu: 500 triệu đồng.
* Các khoản thanh toán hàng tháng: 1,5% của tổng giá trị trong 59 tháng.
* Lãi suất hàng tháng: 12%/năm = 1%/tháng.

Gọi P là giá bán trả góp của căn hộ. Khoản thanh toán hàng tháng là 0,015P.

Giá trị hiện tại của 59 khoản thanh toán hàng tháng là:
PV = 0.015P * [(1 - (1 + 0.01)^-59) / 0.01]
Giá trị hiện tại của khoản thanh toán cuối cùng là 0.015P.

Tổng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thanh toán là:
500 + 0.015P * [(1 - (1 + 0.01)^-59) / 0.01] + số tiền còn lại (sau khi trừ 59 tháng thanh toán)
Giả sử sau 59 tháng trả góp, người mua thanh toán hết số tiền còn lại, ta có thể xấp xỉ giá trị căn hộ như sau:
Tổng số tiền đã trả = 500 + (59 * 0.015 * P ) + (P - 0.015 * 59 * P) = P.

Để tìm ra giá trị gần đúng nhất trong các lựa chọn, ta thử từng đáp án. Ví dụ, nếu giá là 5000 triệu (5 tỷ):

* Thanh toán ban đầu: 500 triệu.
* Thanh toán mỗi tháng: 0.015 * 5000 = 75 triệu.
* Tổng thanh toán 59 tháng: 75 * 59 = 4425 triệu.
* Tổng thanh toán (ban đầu + 59 tháng): 500 + 4425 = 4925 triệu. Số tiền còn lại là 75 triệu.
Tổng giá trị gần bằng 5000 triệu, nên đáp án này có vẻ hợp lý.

Tuy nhiên, bài toán này có vẻ thiếu thông tin để giải một cách chính xác (ví dụ: số tiền chính xác phải trả ở tháng cuối cùng). Vì vậy, cách tiếp cận hợp lý nhất là ước lượng dựa trên các thông tin đã cho.

Nếu chọn đáp án C. 5.200 triệu đồng:
Thanh toán mỗi tháng = 0.015 * 5200 = 78 triệu
59 tháng = 78 * 59 = 4602 triệu
Tổng = 500 + 4602 = 5102 triệu.
Số tiền còn lại = 5200 - 4602 = 598 triệu (Không phù hợp với cách trả góp)

Nếu chọn đáp án D. 5.300 triệu đồng
Thanh toán mỗi tháng = 0.015 * 5300 = 79.5 triệu
59 tháng = 79.5 * 59 = 4690.5 triệu
Tổng = 500 + 4690.5 = 5190.5 triệu
Số tiền còn lại = 5300 - 4690.5 = 609.5 triệu (Không phù hợp)

Ta nhận thấy đáp án B (5.100 triệu) có vẻ hợp lý hơn vì số tiền phải trả góp hàng tháng sẽ nhỏ hơn, dẫn đến số tiền còn lại ít hơn.

Tuy nhiên, để chắc chắn, ta cần tính toán chính xác giá trị hiện tại của các khoản thanh toán. Do bài toán không cung cấp đủ dữ liệu về khoản thanh toán cuối cùng, ta chọn đáp án gần đúng nhất, đó là B. 5.100 triệu đồng.

Câu 15:

Nguyên tắc phân phối thu nhập được vận dụng trong phương pháp thẩm định giá nào?

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Nguyên tắc phân phối thu nhập được vận dụng trong phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) dựa trên việc phân tích tiềm năng thu nhập của bất động sản sau khi trừ đi các chi phí liên quan để xác định giá trị hiện tại của bất động sản đó. Nguyên tắc phân phối thu nhập ở đây thể hiện việc phân chia thu nhập giữa các yếu tố đầu vào (ví dụ: vốn, lao động, quản lý) và đất đai, từ đó suy ra giá trị của đất.

Câu 16:

Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tỷ lệ hao mòn của căn nhà là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Tuổi kinh tế ban đầu của căn nhà là 30 năm.
Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 6 năm, vậy tổng tuổi kinh tế của căn nhà là: 30 + 6 = 36 năm.
Năm hoàn thành xây dựng 20x0, năm thẩm định giá 20x9. Vậy thời gian đã sử dụng đến năm thẩm định giá là: 20x9 - 20x0 = 9 năm.
Tỷ lệ hao mòn của căn nhà là: (9 / 36) * 100% = 25%.
Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp. Đáp án gần đúng nhất là B. 18,37%. Có thể có sai sót trong dữ liệu đề bài.

Câu 17:

Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối?

Lời giải: