1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 1000m², tỷ lệ xây dựng 40%, số tầng xây dựng 10 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, 8 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 80%, và tiến độ bán dự án như sau:

Cuối năm 2 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 9 triệu/m²

Cuối năm 3 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 9,5 triệu/m²

Cuối năm 4 bán 40% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 10 triệu/m²

Với tỷ suất chiết khấu 15%, tổng doanh thu bán dự án chiết khấu về năm 0 là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Diện tích khuôn viên: 1000m2
Tỷ lệ xây dựng: 40%
Số tầng: 10
Diện tích xây dựng mỗi tầng: 1000 * 40% = 400 m2
Tổng diện tích xây dựng: 400 * 10 = 4000 m2
Diện tích khu thương mại: 400 * 2 = 800 m2
Diện tích căn hộ: 4000 - 800 = 3200 m2
Diện tích sàn thương phẩm: 3200 * 80% = 2560 m2

Doanh thu năm 2: 2560 * 30% * 9 triệu = 6.912 triệu
Doanh thu năm 3: 2560 * 30% * 9.5 triệu = 7.296 triệu
Doanh thu năm 4: 2560 * 40% * 10 triệu = 10.240 triệu

Doanh thu chiết khấu về năm 0:
Năm 2: 6.912 / (1 + 15%)^2 = 5.228 triệu
Năm 3: 7.296 / (1 + 15%)^3 = 4.806 triệu
Năm 4: 10.240 / (1 + 15%)^4 = 5.844 triệu

Tổng doanh thu chiết khấu về năm 0: 5.228 + 4.806 + 5.844 = 15.878 triệu

Vậy đáp án đúng là C

Câu 2:

Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản sử dụng dòng tiền thuần từ bất động sản đó để tính toán giá trị. Dòng tiền này được tính bằng cách lấy tổng doanh thu từ bất động sản trừ đi các chi phí hoạt động (operating expenses), sau đó trừ đi các khoản đầu tư vốn (capital expenditures - CE) và thay đổi vốn lưu động (change in working capital - ΔWC) nếu có. Công thức EBIT(1-t) + D - ΔWC - CE thể hiện dòng tiền này, trong đó EBIT là lợi nhuận trước lãi vay và thuế, t là thuế suất, và D là khấu hao. Các yếu tố này ảnh hưởng đến dòng tiền thực tế mà bất động sản tạo ra.

Phương án C chỉ tính đến doanh thu và chi phí hoạt động, bỏ qua các yếu tố đầu tư vốn và thay đổi vốn lưu động, do đó không chính xác.

Phương án A và B không đầy đủ vì thiếu các yếu tố quan trọng như đầu tư vốn (CE).

Câu 3:

Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; Capital Expenditure = 300; ΔWC = 100; Principal Repay = 100; New debt issues = 350; Preferred dividend = 100. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Công thức tính dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) như sau:

FCFE = NI + D - CapEx - ΔWC + New Debt - Principal Repay

Trong đó:

NI (Net Income): Lợi nhuận ròng
D (Depreciation): Khấu hao
CapEx (Capital Expenditure): Chi tiêu vốn
ΔWC (Change in Working Capital): Thay đổi vốn lưu động
New Debt: Phát hành nợ mới
Principal Repay: Trả nợ gốc

Tính NI:

EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) = Revenue - Operating Expenses = 2000 - 1000 = 1000
EBT (Earnings Before Taxes) = EBIT - Interest = 1000 - 200 = 800
NI = EBT * (1 - t) = 800 * (1 - 0.2) = 800 * 0.8 = 640

Tính FCFE:

FCFE = 640 + 200 - 300 - 100 + 350 - 100 = 680

Vậy, dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp là 680.

Câu 4:

Một căn nhà có các kết cấu chủ yếu là: móng (8%), tường (18%); sàn (16%), mái (14%) và tỷ lệ chất lượng còn lại các kết cấu chủ yếu là: móng (42%), tường (44%); sàn (46%), mái (48%). Tỷ lệ chất lượng còn lại (hữu hình) của căn nhà này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính tỷ lệ chất lượng còn lại (hữu hình) của căn nhà, ta áp dụng công thức tính trung bình cộng gia quyền, trong đó trọng số là tỷ lệ của từng kết cấu trong tổng thể căn nhà, và giá trị là tỷ lệ chất lượng còn lại của từng kết cấu đó.

Công thức:

Tỷ lệ chất lượng còn lại = (Tỷ lệ móng * Chất lượng móng) + (Tỷ lệ tường * Chất lượng tường) + (Tỷ lệ sàn * Chất lượng sàn) + (Tỷ lệ mái * Chất lượng mái)

Áp dụng vào bài toán:

Tỷ lệ chất lượng còn lại = (8% * 42%) + (18% * 44%) + (16% * 46%) + (14% * 48%)

Tỷ lệ chất lượng còn lại = (0.08 * 0.42) + (0.18 * 0.44) + (0.16 * 0.46) + (0.14 * 0.48)

Tỷ lệ chất lượng còn lại = 0.0336 + 0.0792 + 0.0736 + 0.0672

Tỷ lệ chất lượng còn lại = 0.2536

Tỷ lệ chất lượng còn lại = 25.36%

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp. Do đó, đáp án đúng là D. Các đáp án còn lại SAI. Bài toán có thể có sai sót về số liệu hoặc yêu cầu tính toán khác.

Câu 5:

Căn nhà phố mặt tiền có giá thu nhập từ cho thuê mỗi năm là 2,7 tỷ đồng. Chi phí tu bổ, sửa chữa hàng tháng là 10 triệu đồng và thuế thu nhập cho thuê nhà là 10%. Tỷ suất vốn hóa là 12% năm. Giá trị tài sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính giá trị tài sản thẩm định, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Tính tổng chi phí tu bổ và sửa chữa hàng năm:
- Chi phí hàng tháng: 10 triệu đồng
- Chi phí hàng năm: 10 triệu đồng/tháng * 12 tháng = 120 triệu đồng

2. Tính thuế thu nhập cho thuê nhà hàng năm:
- Thuế suất: 10%
- Thuế thu nhập: 2,7 tỷ đồng * 10% = 270 triệu đồng

3. Tính thu nhập ròng hàng năm (Net Operating Income - NOI):
- NOI = Tổng thu nhập cho thuê - Chi phí tu bổ, sửa chữa - Thuế thu nhập
- NOI = 2,7 tỷ đồng - 120 triệu đồng - 270 triệu đồng = 2,31 tỷ đồng

4. Tính giá trị tài sản thẩm định bằng phương pháp vốn hóa:
- Giá trị tài sản = NOI / Tỷ suất vốn hóa
- Giá trị tài sản = 2,31 tỷ đồng / 12% = 2,31 tỷ đồng / 0,12 = 19,25 tỷ đồng

Vậy, giá trị tài sản thẩm định là 19,25 tỷ đồng.

Câu 6:

Bất động sản thẩm định giá có chiều rộng mặt tiền là 4m. Bất động sản so sánh chiều rộng mặt tiền là 6m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng mặt tiền 6m cao hơn bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%. Mức điều chỉnh cho yếu tố chiều rộng mặt tiền là:

Lời giải: