Một doanh nghiệp vừa mới chia cổ tức cho các cổ đông là 15 tỷ đồng. Cổ tức được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới. Năm thứ 6, cổ tức dự kiến giảm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Câu 17:

Thẩm định một ki ốt tại chợ đêm Bến Thành hiện đang có giá thuê một tháng 20 triệu đồng, tiền thuê 6 tháng trả 1 lần vào đầu kỳ, thời hạn thuê 5 năm. Sau 5 năm giá trị ki ốt dự tính tăng 30%. Tỷ suất vốn hóa 16%, giá trị thẩm định ki ốt là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá thuê hàng năm: 20 triệu/tháng * 12 tháng = 240 triệu/năm.
Giá trị ki ốt sau 5 năm tăng 30%, nên ta cần tính giá trị hiện tại của khoản tăng này.
Giá trị hiện tại của khoản tăng thêm sau 5 năm = (Giá trị ban đầu * 30%) / (1 + Tỷ suất vốn hóa)^5
= (Giá trị ban đầu * 0.3) / (1 + 0.16)^5 = (Giá trị ban đầu * 0.3) / 2.10034 = Giá trị ban đầu * 0.1428

Giá trị ki ốt = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa + Giá trị hiện tại của khoản tăng thêm
Gọi giá trị ki ốt là X, ta có:
X = 240 triệu / 0.16 + X * 0.1428
X = 1500 triệu + X * 0.1428
X - X * 0.1428 = 1500 triệu
X * (1 - 0.1428) = 1500 triệu
X * 0.8572 = 1500 triệu
X = 1500 triệu / 0.8572 = 1750 triệu (ước tính)

Tuy nhiên, do tiền thuê trả trước 6 tháng một lần, ta cần điều chỉnh giá trị này bằng cách sử dụng công thức giá trị hiện tại của niên kim:
Giá trị hiện tại của khoản tiền thuê trong 5 năm = 20 triệu * 6 * (1 - (1 + 0.16/2)^(-5*2)) / (0.16/2) = 120 * (1 - (1.08)^(-10)) / 0.08 = 120 * (1 - 0.4632) / 0.08 = 120 * 0.5368 / 0.08 = 805.2 triệu
Giá trị thanh lý sau 5 năm: X*30%/(1.16)^5
Giá trị = 805.2 + X*30%/(1.16)^5

Cách tiếp cận khác (dùng công thức dòng tiền đều):
CF = 240 triệu/năm
r = 16% = 0.16
n = 5 năm
Giá trị = CF/r * (1 - (1+r)^(-n)) + Giá trị thanh lý/(1+r)^n
Giá trị = 240/0.16 * (1 - (1+0.16)^(-5)) + (Giá trị*1.3)/(1.16)^5
Giá trị = 1500 * (1 - (1.16)^(-5)) + (Giá trị*1.3)/(2.1003)
Giá trị = 1500 * (1 - 0.4761) + Giá trị*0.619
Giá trị = 1500 * 0.5239 + Giá trị*0.619
Giá trị = 785.85 + Giá trị*0.619
Giá trị*(1-0.619) = 785.85
Giá trị = 785.85/0.381 = 2062.5 triệu
Giá trị điều chỉnh trả trước: 2062.5 + 120*(1-(1.08)^(-10))/0.08-120*5 = 2062.5 + 805.2 - 600 = 2267.7 triệu

Do không có đáp án nào chính xác hoàn toàn, ta chọn đáp án gần đúng nhất.

Câu 18:

Theo quy định của Việt Nam, chung cư 20 tầng được phân cấp là công trình xây dựng:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Theo quy định hiện hành của Việt Nam (ví dụ, Thông tư 12/2012/TT-BXD hoặc các văn bản pháp luật khác liên quan đến phân cấp công trình xây dựng), chung cư 20 tầng thường được phân loại là công trình xây dựng cấp II. Việc phân cấp chính xác còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như tổng diện tích sàn xây dựng, số lượng căn hộ, công năng sử dụng và các tiêu chí kỹ thuật cụ thể được quy định trong các văn bản pháp luật liên quan.

Câu 19:

Ước tính giá trị của xe thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Cách tiếp cận thị trường trong thẩm định giá là phương pháp ước tính giá trị tài sản bằng cách so sánh tài sản đó với các tài sản tương tự hoặc giống hệt đã được giao dịch trên thị trường. Do đó, đáp án A là chính xác vì nó mô tả đúng phương pháp so sánh để ước tính giá trị.

Câu 20:

Chi phí thay thế thiết bị bao gồm:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Chi phí thay thế thiết bị không chỉ bao gồm chi phí sản xuất và chi phí ngoài sản xuất (như chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo trì), mà còn bao gồm chi phí tài chính liên quan đến việc mua thiết bị mới. Quan trọng hơn, nó còn phải bao gồm lợi nhuận yêu cầu của nhà sản xuất để đảm bảo họ có động lực cung cấp thiết bị thay thế. Do đó, đáp án chính xác nhất là bao gồm tất cả các chi phí trên và lợi nhuận yêu cầu của nhà sản xuất.

Câu 21:

Nguyên tắc đóng góp trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Nguyên tắc đóng góp trong thẩm định giá tài sản nhấn mạnh rằng giá trị của một bộ phận tài sản được xác định bởi mức độ đóng góp của nó vào giá trị tổng thể của toàn bộ tài sản. Điều này bao gồm cả việc bộ phận đó làm tăng giá trị như thế nào, hoặc việc thiếu nó sẽ làm giảm giá trị ra sao. Do đó, cả A, B và C đều là những khía cạnh của nguyên tắc đóng góp.

Câu 22:

Bất động sản thẩm định giá tóp hậu trong khi bất động sản so sánh nở hậu có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của bất động sản tóp hậu thấp hơn bất động sản vuông vức 10% và đơn giá đất của bất động sản nở hậu cao hơn bất động sản vuông vức 5%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố hình dáng là:

Lời giải: