Thẩm định một ki ốt tại chợ đêm Bến Thành hiện đang có giá thuê một tháng 20 triệu đồng, tiền thuê 6 tháng trả 1 lần vào đầu kỳ, thời hạn thuê 5 năm. Sau 5 năm giá trị ki ốt dự tính tăng 30%. Tỷ suất vốn hóa 16%, giá trị thẩm định ki ốt là:
Trả lời:
Đáp án đúng: D
Giá thuê hàng năm: 20 triệu/tháng * 12 tháng = 240 triệu/năm.
Giá trị ki ốt sau 5 năm tăng 30%, nên ta cần tính giá trị hiện tại của khoản tăng này.
Giá trị hiện tại của khoản tăng thêm sau 5 năm = (Giá trị ban đầu * 30%) / (1 + Tỷ suất vốn hóa)^5
= (Giá trị ban đầu * 0.3) / (1 + 0.16)^5 = (Giá trị ban đầu * 0.3) / 2.10034 = Giá trị ban đầu * 0.1428
Giá trị ki ốt = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa + Giá trị hiện tại của khoản tăng thêm
Gọi giá trị ki ốt là X, ta có:
X = 240 triệu / 0.16 + X * 0.1428
X = 1500 triệu + X * 0.1428
X - X * 0.1428 = 1500 triệu
X * (1 - 0.1428) = 1500 triệu
X * 0.8572 = 1500 triệu
X = 1500 triệu / 0.8572 = 1750 triệu (ước tính)
Tuy nhiên, do tiền thuê trả trước 6 tháng một lần, ta cần điều chỉnh giá trị này bằng cách sử dụng công thức giá trị hiện tại của niên kim:
Giá trị hiện tại của khoản tiền thuê trong 5 năm = 20 triệu * 6 * (1 - (1 + 0.16/2)^(-5*2)) / (0.16/2) = 120 * (1 - (1.08)^(-10)) / 0.08 = 120 * (1 - 0.4632) / 0.08 = 120 * 0.5368 / 0.08 = 805.2 triệu
Giá trị thanh lý sau 5 năm: X*30%/(1.16)^5
Giá trị = 805.2 + X*30%/(1.16)^5
Cách tiếp cận khác (dùng công thức dòng tiền đều):
CF = 240 triệu/năm
r = 16% = 0.16
n = 5 năm
Giá trị = CF/r * (1 - (1+r)^(-n)) + Giá trị thanh lý/(1+r)^n
Giá trị = 240/0.16 * (1 - (1+0.16)^(-5)) + (Giá trị*1.3)/(1.16)^5
Giá trị = 1500 * (1 - (1.16)^(-5)) + (Giá trị*1.3)/(2.1003)
Giá trị = 1500 * (1 - 0.4761) + Giá trị*0.619
Giá trị = 1500 * 0.5239 + Giá trị*0.619
Giá trị = 785.85 + Giá trị*0.619
Giá trị*(1-0.619) = 785.85
Giá trị = 785.85/0.381 = 2062.5 triệu
Giá trị điều chỉnh trả trước: 2062.5 + 120*(1-(1.08)^(-10))/0.08-120*5 = 2062.5 + 805.2 - 600 = 2267.7 triệu
Do không có đáp án nào chính xác hoàn toàn, ta chọn đáp án gần đúng nhất.
