1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Chi phí cơ hội của tiền thuê trong thẩm định giá tài sản:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Chi phí cơ hội của tiền thuê là khoản thu nhập tiềm năng mà người sở hữu tài sản có thể kiếm được nếu họ cho thuê tài sản thay vì sử dụng nó cho mục đích khác. Do đó, chi phí cơ hội của tiền thuê được tính cho người sở hữu tài sản.

Câu 2:

Tỷ lệ tái đầu tư khi áp dụng phương pháp dòng tiền tự do trong thẩm định giá doanh nghiệp là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Tỷ lệ tái đầu tư (RR) là tỷ lệ lợi nhuận giữ lại để tái đầu tư vào doanh nghiệp. Công thức tính RR khi áp dụng phương pháp dòng tiền tự do (FCFF) là: RR = 1 – FCFF/NI, trong đó NI là lợi nhuận ròng.

Câu 3:

Bất động sản A có diện tích đất 200m², chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ năm 1995 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,0 tỷ đồng. Bất động sản B có diện tích đất 150m², chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng năm 1992 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Hạn mức sử dụng đất là 150m², hệ số k = 1,5. Với điều kiện các yếu tố khác giữa A và B tương tự nhau, có thể kết luận giá đất do nhà nước quy định vào khoảng:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để xác định giá đất do nhà nước quy định, ta cần phân tích thông tin từ hai bất động sản A và B, đặc biệt chú ý đến diện tích đất vượt hạn mức và hệ số k.

Phân tích bất động sản A:

Diện tích: 200m²

Giá bán: 2,0 tỷ đồng

Hạn mức: 150m²

Diện tích vượt hạn mức: 200m² - 150m² = 50m²

Phân tích bất động sản B:

Diện tích: 150m²

Giá bán: 1,8 tỷ đồng

Hạn mức: 150m²

Diện tích vượt hạn mức: 0m²

Vì bất động sản B không có diện tích vượt hạn mức, giá 1,8 tỷ đồng có thể được xem là giá gần đúng cho 150m² đất theo quy định (hoặc có thể thấp hơn một chút do các yếu tố khác). Từ đó ta có thể suy ra giá đất theo quy định khoảng 1,8 tỷ / 150m² = 12 triệu/m2. Tuy nhiên, do đất này là đất lấn chiếm và chưa có giấy chứng nhận nên giá này cần điều chỉnh giảm.

Bất động sản A có diện tích vượt hạn mức là 50m². Diện tích trong hạn mức là 150m². Giá bán 2,0 tỷ đồng bao gồm cả giá của diện tích trong hạn mức và diện tích vượt hạn mức. Vì diện tích đất A nhiều hơn B, giá trị A cũng cao hơn. Do đất A và B đều chưa có giấy chứng nhận nên giá trị sẽ thấp hơn giá thị trường.

Vì cả hai đều là đất lấn chiếm, việc xác định chính xác giá đất theo quy định của nhà nước là rất khó. Ta cần ước lượng một con số hợp lý dựa trên thông tin giá bán và diện tích.

Trong các đáp án:

A. 1,78 triệu đồng/m²: Quá thấp so với giá bán của hai bất động sản.

B. 3,2 triệu đồng/m²: Có vẻ hợp lý hơn.

C. 8,0 triệu đồng/m²: Quá cao so với giá bán của hai bất động sản, đặc biệt khi chúng là đất lấn chiếm.

D. 2,3 triệu đồng/m²: Khá thấp.

Phương án B có vẻ hợp lý nhất. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây chỉ là ước tính và giá đất thực tế do nhà nước quy định có thể khác.

Câu 4:

Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF) là dòng tiền có sẵn cho tất cả các nhà cung cấp vốn của công ty, bao gồm cả chủ nợ và cổ đông. Do đó, để tính FCFF từ dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu (FCFE), ta cần điều chỉnh các khoản liên quan đến nợ và cổ tức ưu đãi. Công thức đúng là: FCFF = FCFE + Interest(1-t) + Principal Repay - New debt issues + Preferred Dividend, trong đó: Interest(1-t) là chi phí lãi vay sau thuế, Principal Repay là khoản trả nợ gốc, New debt issues là khoản phát hành nợ mới, và Preferred Dividend là cổ tức ưu đãi.

Câu 5:

Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá máy móc thiết bị thông dụng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá máy móc thiết bị thông dụng thường là phương pháp so sánh giá bán. Phương pháp này dựa trên việc so sánh giá của các máy móc thiết bị tương tự đã được bán trên thị trường. Điều này cho phép thẩm định viên xác định giá trị thị trường hợp lý của tài sản cần thẩm định dựa trên các giao dịch thực tế. Phương pháp chi phí phù hợp hơn với máy móc thiết bị đặc biệt hoặc được chế tạo riêng. Phương pháp vốn hóa trực tiếp và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu thường được sử dụng để thẩm định giá trị doanh nghiệp hoặc tài sản tạo ra thu nhập ổn định, không phù hợp với máy móc thiết bị thông dụng.

Câu 6:

Bất động sản thẩm định ở khu vực ngập lụt trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực không ngập lụt. Biết tương quan về tình trạng ngập lụt như sau: khu vực ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Mức điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của bất động sản so sánh là:

Lời giải: