1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Bất động sản cần thẩm định giá có doanh thu từ cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 180 triệu đồng, từ cuối năm 4 trở đi đến vĩnh viễn doanh thu tăng hàng năm 6%. Chi phí hoạt động cuối năm 1 đến cuối năm 2 mỗi năm 125 triệu đồng, từ năm thứ 3 trở đi đến vĩnh viễn chi phí tăng hằng năm 4%. Với giả định không có thuế, tỷ suất vốn hóa là 16%, giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để giải bài toán này, ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền từ bất động sản. Dòng tiền này chia thành hai giai đoạn: giai đoạn 1 (năm 1-3) và giai đoạn 2 (từ năm 4 trở đi).

Giai đoạn 1 (năm 1-3):
* Doanh thu mỗi năm: 180 triệu đồng
* Chi phí mỗi năm (năm 1-2): 125 triệu đồng
* Chi phí năm 3: 125 * (1 + 4%) = 125 * 1.04 = 130 triệu đồng.
* Dòng tiền mỗi năm (năm 1-2): 180 - 125 = 55 triệu đồng
* Dòng tiền năm 3: 180 - 130 = 50 triệu đồng.

Giai đoạn 2 (từ năm 4 trở đi):
* Doanh thu năm 4: 180 * (1 + 6%) = 180 * 1.06 = 190.8 triệu đồng
* Chi phí năm 4: 130 * (1 + 4%) = 130 * 1.04 = 135.2 triệu đồng
* Dòng tiền năm 4: 190.8 - 135.2 = 55.6 triệu đồng
* Tỷ lệ tăng trưởng dòng tiền: g = 4% (tăng chi phí)
* Tỷ suất vốn hóa: r = 16%

Tính giá trị hiện tại của dòng tiền:
* Giá trị hiện tại năm 0 của dòng tiền năm 1: 55 / (1 + 16%) = 55 / 1.16 = 47.41 triệu đồng
* Giá trị hiện tại năm 0 của dòng tiền năm 2: 55 / (1 + 16%)^2 = 55 / 1.3456 = 40.87 triệu đồng
* Giá trị hiện tại năm 0 của dòng tiền năm 3: 50 / (1 + 16%)^3 = 50 / 1.560896 = 32.03 triệu đồng
* Giá trị vào cuối năm thứ 3 của dòng tiền giai đoạn 2 (dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn, sử dụng mô hình tăng trưởng Gordon): 55.6 / (0.16 - 0.04) = 55.6 / 0.12 = 463.33 triệu đồng
* Giá trị hiện tại năm 0 của giá trị cuối năm 3 của giai đoạn 2: 463.33 / (1 + 16%)^3 = 463.33 / 1.560896 = 296.84 triệu đồng

Tổng giá trị tài sản:
Tổng giá trị = 47.41 + 40.87 + 32.03 + 296.84 = 417.15 triệu đồng

Vì không có đáp án nào trùng khớp, nên đáp án đúng là D. Đáp án A, B, C sai.

Tuy nhiên, có thể có sai số làm tròn trong quá trình tính toán. Trong thực tế, khi thẩm định giá, các sai số nhỏ có thể chấp nhận được tùy theo yêu cầu của khách hàng và tính chất của tài sản.

Lưu ý: Công thức Gordon chỉ áp dụng khi tỷ lệ tăng trưởng (g) nhỏ hơn tỷ suất vốn hóa (r).

Câu 2:

Cho các thông số: Reinvestment rate (RR) of FCFF = 40%; Retained ratio of earning per share = 50%; ROC = 10%; ROE = 15%; ROA = 5%. Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền tự do là

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Công thức tính tốc độ tăng trưởng của dòng tiền tự do (FCFF) là: g = RR * ROC, trong đó RR là tỷ lệ tái đầu tư (Reinvestment Rate) và ROC là tỷ suất sinh lời trên vốn đầu tư (Return on Capital).

Theo đề bài, RR = 40% và ROC = 10%. Do đó, g = 40% * 10% = 4%.

Vậy, tốc độ tăng trưởng của dòng tiền tự do là 4%.

Câu 3:

Trả cổ tức ưu đãi: 100; Thuế suất 20%. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Công thức tính dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) khi có cổ tức ưu đãi là: FCFE = NI + Dep - FCInv - WCInv + Net Borrowing - Preferred Dividends. Trong đó, Preferred Dividends là cổ tức ưu đãi.

Tuy nhiên, ở đây đề bài không cho đủ thông tin để tính FCFE theo công thức trên. Đề bài chỉ cho cổ tức ưu đãi và thuế suất, và hỏi về dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trong trường hợp này, ta cần xem xét đến ảnh hưởng của thuế đến cổ tức ưu đãi. Tuy nhiên, các đáp án đều không phù hợp với việc điều chỉnh cổ tức ưu đãi theo thuế suất. Hơn nữa, đáp án B lại đưa ra một công thức không liên quan. Vì vậy, có vẻ như đề bài thiếu thông tin hoặc có lỗi. Không có đáp án nào chính xác trong các lựa chọn đã cho.

Câu 4:

Thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư thuộc cách tiếp cận:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp thặng dư, còn được gọi là phương pháp phát triển hoặc phương pháp ước tính giá trị đất, thuộc cách tiếp cận chi phí. Phương pháp này được sử dụng để xác định giá trị của một bất động sản bằng cách ước tính chi phí xây dựng mới công trình trên đất, sau đó trừ đi từ giá trị thị trường ước tính của bất động sản sau khi hoàn thành. Kết quả là giá trị còn lại, hay giá trị thặng dư, được coi là giá trị của đất.

Câu 5:

Ba tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần. Biết tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của chúng lần lượt là: -30%; - 25% và -20%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt là: 30%, 25% và 20%. Các yếu tố điều chỉnh của 3 tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần âm và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp dương cho thấy rằng các yếu tố điều chỉnh bao gồm cả dấu + và dấu -. Tỷ lệ điều chỉnh thuần được tính bằng cách cộng các điều chỉnh, trong khi tỷ lệ điều chỉnh gộp được tính bằng cách nhân các điều chỉnh. Để tỷ lệ điều chỉnh thuần âm và tỷ lệ điều chỉnh gộp dương, cần phải có cả điều chỉnh dương và điều chỉnh âm.

Câu 6:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều trong khi bất động sản thẩm định giá ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn giá đất của bất động sản ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Mức điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải: