Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 30 tỷ đồng; từ cuối năm 4 cho đến vĩnh viễn NOI tăng 7% mỗi năm. Tỷ suất chiết khấu 20%/năm, giá trị nhà xưởng này là:

Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần được tính bằng cách cộng tất cả các tỷ lệ điều chỉnh lại với nhau: -5,26% + 9,09% - 2,75% + 12,38% = 13,46%.

Tính không đồng nhất (hay còn gọi là tính dị biệt) của bất động sản là một trong những đặc điểm quan trọng nhất của thị trường bất động sản. Nó có nghĩa là không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau. Sự khác biệt này có thể đến từ nhiều yếu tố như vị trí, kích thước, thiết kế, vật liệu xây dựng, tình trạng bảo trì, tiện ích xung quanh và nhiều yếu tố khác. Do đó, đáp án C là chính xác nhất.

Phương pháp thặng dư, còn gọi là phương pháp lợi nhuận, thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản đặc biệt, có khả năng tạo ra thu nhập một cách hiệu quả. Phương pháp này dựa trên việc xác định giá trị của tài sản bằng cách lấy thu nhập ròng mà tài sản đó tạo ra, sau đó trừ đi các chi phí liên quan đến việc duy trì và vận hành tài sản. Do đó, đáp án A là phù hợp nhất.

Công thức điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh được thực hiện để đưa giá của bất động sản so sánh về mức tương đương với bất động sản thẩm định. Nếu giá của bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh bằng giá của bất động sản thẩm định nhân với (1+x) hoặc (1-x) thì x được gọi là tỷ lệ điều chỉnh. Trong đó, x có thể là một giá trị dương (nếu cần tăng giá bất động sản so sánh) hoặc âm (nếu cần giảm giá bất động sản so sánh). Như vậy, đáp án đúng là D.

Để tính giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2, chúng ta cần thực hiện các bước sau:

1. Tính thu nhập năm 1:
- Thu nhập năm 0: 1 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 1: 7%
- Thu nhập năm 1 = 1 tỷ * (1 + 0.07) = 1.07 tỷ đồng

2. Tính thu nhập năm 2:
- Thu nhập năm 1: 1.07 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 2: 7%
- Thu nhập năm 2 = 1.07 tỷ * (1 + 0.07) = 1.1449 tỷ đồng

3. Tính thu nhập năm 3:
- Thu nhập năm 2: 1.1449 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 3: 5%
- Thu nhập năm 3 = 1.1449 tỷ * (1 + 0.05) = 1.202145 tỷ đồng

4. Tính thu nhập năm 4:
- Thu nhập năm 3: 1.202145 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 4: 5%
- Thu nhập năm 4 = 1.202145 tỷ * (1 + 0.05) = 1.26225225 tỷ đồng

5. Tính thu nhập năm 5:
- Thu nhập năm 4: 1.26225225 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 5: 4%
- Thu nhập năm 5 = 1.26225225 tỷ * (1 + 0.04) = 1.31274234 tỷ đồng

6. Tính giá trị tài sản tại cuối năm 4 (sử dụng mô hình tăng trưởng vĩnh viễn):
- Giá trị cuối năm 4 = Thu nhập năm 5 / (Tỷ suất vốn hóa - Tốc độ tăng trưởng)
- Giá trị cuối năm 4 = 1.31274234 tỷ / (0.15 - 0.04) = 1.31274234 / 0.11 = 11.93402127 tỷ đồng

7. Chiết khấu giá trị cuối năm 4 về cuối năm 2:
- Giá trị cuối năm 2 = Giá trị cuối năm 4 / (1 + Tỷ suất vốn hóa)^2
- Giá trị cuối năm 2 = 11.93402127 tỷ / (1 + 0.15)^2 = 11.93402127 / (1.15)^2 = 11.93402127 / 1.3225 = 9.0245 tỷ đồng

Tuy nhiên, đây không phải là giá trị tài sản, mà là giá trị hiện tại của các dòng tiền từ năm 3 trở đi. Để tính giá trị tài sản tại cuối năm 2, ta cần cộng thêm giá trị của dòng tiền năm 1 và năm 2 đã được chiết khấu về cuối năm 2.

Giá trị tài sản tại cuối năm 2 là giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền trong tương lai, được chiết khấu về thời điểm cuối năm 2.

Ta có thể sử dụng công thức tính giá trị hiện tại của một dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn:

PV = CF1 / (r - g)

Trong đó:

PV là giá trị hiện tại của tài sản
CF1 là dòng tiền năm đầu tiên (năm 3 trong trường hợp này, vì ta đang tính giá trị tại cuối năm 2)
r là tỷ suất vốn hóa
g là tốc độ tăng trưởng vĩnh viễn

Tuy nhiên, công thức này chỉ áp dụng khi tốc độ tăng trưởng là ổn định. Trong trường hợp này, tốc độ tăng trưởng thay đổi trong 4 năm đầu, vì vậy ta cần tính toán giá trị tài sản bằng cách chiết khấu từng dòng tiền về thời điểm cuối năm 2.

Thu nhập năm 3 = 1,1449 * 1.05 = 1.202145
Thu nhập năm 4 = 1,202145 * 1.05 = 1.26225225
Thu nhập năm 5 = 1,26225225 * 1.04 = 1.31274234

Giá trị tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là giá trị hiện tại của các dòng tiền từ năm 3 trở đi.

Giá trị cuối năm 2 = 1.202145/1.15 + 1.26225225/1.15^2 + (1.31274234/0.11)/1.15^2 = 1.0453 + 0.9539 + 8.1146 = 10.1138

Giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2 xấp xỉ 11.9 tỷ đồng