Một bất động sản có thu nhập ở thời điểm năm 0 là 1 tỷ đồng, thu nhập này được cho là tăng hàng năm với tốc độ g = 7%/năm trong 2 năm đầu, 5%/năm trong 2 năm tiếp theo, sau đó tốc độ tăng còn lại 4% cho đến vĩnh viễn. Với tỷ suất vốn hóa 15% và dòng tiền xuất hiện cuối năm, giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là:

Để tính giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2, chúng ta cần thực hiện các bước sau: 1. **Tính thu nhập năm 1:** - Thu nhập năm 0: 1 tỷ đồng - Tăng trưởng năm 1: 7% - Thu nhập năm 1 = 1 tỷ * (1 + 0.07) = 1.07 tỷ đồng 2. **Tính thu nhập năm 2:** - Thu nhập năm 1: 1.07 tỷ đồng - Tăng trưởng năm 2: 7% - Thu nhập năm 2 = 1.07 tỷ * (1 + 0.07) = 1.1449 tỷ đồng 3. **Tính thu nhập năm 3:** - Thu nhập năm 2: 1.1449 tỷ đồng - Tăng trưởng năm 3: 5% - Thu nhập năm 3 = 1.1449 tỷ * (1 + 0.05) = 1.202145 tỷ đồng 4. **Tính thu nhập năm 4:** - Thu nhập năm 3: 1.202145 tỷ đồng - Tăng trưởng năm 4: 5% - Thu nhập năm 4 = 1.202145 tỷ * (1 + 0.05) = 1.26225225 tỷ đồng 5. **Tính thu nhập năm 5:** - Thu nhập năm 4: 1.26225225 tỷ đồng - Tăng trưởng năm 5: 4% - Thu nhập năm 5 = 1.26225225 tỷ * (1 + 0.04) = 1.31274234 tỷ đồng 6. **Tính giá trị tài sản tại cuối năm 4 (sử dụng mô hình tăng trưởng vĩnh viễn):** - Giá trị cuối năm 4 = Thu nhập năm 5 / (Tỷ suất vốn hóa - Tốc độ tăng trưởng) - Giá trị cuối năm 4 = 1.31274234 tỷ / (0.15 - 0.04) = 1.31274234 / 0.11 = 11.93402127 tỷ đồng 7. **Chiết khấu giá trị cuối năm 4 về cuối năm 2:** - Giá trị cuối năm 2 = Giá trị cuối năm 4 / (1 + Tỷ suất vốn hóa)^2 - Giá trị cuối năm 2 = 11.93402127 tỷ / (1 + 0.15)^2 = 11.93402127 / (1.15)^2 = 11.93402127 / 1.3225 = 9.0245 tỷ đồng Tuy nhiên, đây không phải là giá trị tài sản, mà là giá trị hiện tại của các dòng tiền từ năm 3 trở đi. Để tính giá trị tài sản tại cuối năm 2, ta cần cộng thêm giá trị của dòng tiền năm 1 và năm 2 đã được chiết khấu về cuối năm 2. Giá trị tài sản tại cuối năm 2 là giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền trong tương lai, được chiết khấu về thời điểm cuối năm 2. Ta có thể sử dụng công thức tính giá trị hiện tại của một dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn: PV = CF1 / (r - g) Trong đó: PV là giá trị hiện tại của tài sản CF1 là dòng tiền năm đầu tiên (năm 3 trong trường hợp này, vì ta đang tính giá trị tại cuối năm 2) r là tỷ suất vốn hóa g là tốc độ tăng trưởng vĩnh viễn Tuy nhiên, công thức này chỉ áp dụng khi tốc độ tăng trưởng là ổn định. Trong trường hợp này, tốc độ tăng trưởng thay đổi trong 4 năm đầu, vì vậy ta cần tính toán giá trị tài sản bằng cách chiết khấu từng dòng tiền về thời điểm cuối năm 2. Thu nhập năm 3 = 1,1449 * 1.05 = 1.202145 Thu nhập năm 4 = 1,202145 * 1.05 = 1.26225225 Thu nhập năm 5 = 1,26225225 * 1.04 = 1.31274234 Giá trị tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là giá trị hiện tại của các dòng tiền từ năm 3 trở đi. Giá trị cuối năm 2 = 1.202145/1.15 + 1.26225225/1.15^2 + (1.31274234/0.11)/1.15^2 = 1.0453 + 0.9539 + 8.1146 = 10.1138 Giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2 xấp xỉ 11.9 tỷ đồng