Bất động sản cần thẩm định giá có doanh thu từ cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 180 triệu đồng, từ cuối năm 4 trở đi đến vĩnh viễn doanh thu tăng hàng năm 6%. Chi phí hoạt động cuối năm 1 đến cuối năm 2 mỗi năm 125 triệu đồng, từ năm thứ 3 trở đi đến vĩnh viễn chi phí tăng hằng năm 4%. Với giả định không có thuế, tỷ suất vốn hóa là 16%, giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:

Để giải bài toán này, ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền từ bất động sản. Dòng tiền này chia thành hai giai đoạn: giai đoạn 1 (năm 1-3) và giai đoạn 2 (từ năm 4 trở đi). **Giai đoạn 1 (năm 1-3):** * Doanh thu mỗi năm: 180 triệu đồng * Chi phí mỗi năm (năm 1-2): 125 triệu đồng * Chi phí năm 3: 125 * (1 + 4%) = 125 * 1.04 = 130 triệu đồng. * Dòng tiền mỗi năm (năm 1-2): 180 - 125 = 55 triệu đồng * Dòng tiền năm 3: 180 - 130 = 50 triệu đồng. **Giai đoạn 2 (từ năm 4 trở đi):** * Doanh thu năm 4: 180 * (1 + 6%) = 180 * 1.06 = 190.8 triệu đồng * Chi phí năm 4: 130 * (1 + 4%) = 130 * 1.04 = 135.2 triệu đồng * Dòng tiền năm 4: 190.8 - 135.2 = 55.6 triệu đồng * Tỷ lệ tăng trưởng dòng tiền: g = 4% (tăng chi phí) * Tỷ suất vốn hóa: r = 16% **Tính giá trị hiện tại của dòng tiền:** * Giá trị hiện tại năm 0 của dòng tiền năm 1: 55 / (1 + 16%) = 55 / 1.16 = 47.41 triệu đồng * Giá trị hiện tại năm 0 của dòng tiền năm 2: 55 / (1 + 16%)^2 = 55 / 1.3456 = 40.87 triệu đồng * Giá trị hiện tại năm 0 của dòng tiền năm 3: 50 / (1 + 16%)^3 = 50 / 1.560896 = 32.03 triệu đồng * Giá trị vào cuối năm thứ 3 của dòng tiền giai đoạn 2 (dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn, sử dụng mô hình tăng trưởng Gordon): 55.6 / (0.16 - 0.04) = 55.6 / 0.12 = 463.33 triệu đồng * Giá trị hiện tại năm 0 của giá trị cuối năm 3 của giai đoạn 2: 463.33 / (1 + 16%)^3 = 463.33 / 1.560896 = 296.84 triệu đồng **Tổng giá trị tài sản:** Tổng giá trị = 47.41 + 40.87 + 32.03 + 296.84 = 417.15 triệu đồng Vì không có đáp án nào trùng khớp, nên đáp án đúng là D. Đáp án A, B, C sai. Tuy nhiên, có thể có sai số làm tròn trong quá trình tính toán. Trong thực tế, khi thẩm định giá, các sai số nhỏ có thể chấp nhận được tùy theo yêu cầu của khách hàng và tính chất của tài sản. **Lưu ý:** Công thức Gordon chỉ áp dụng khi tỷ lệ tăng trưởng (g) nhỏ hơn tỷ suất vốn hóa (r).