Ba tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần. Biết tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của chúng lần lượt là: -30%; - 25% và -20%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt là: 30%, 25% và 20%. Các yếu tố điều chỉnh của 3 tài sản so sánh là:

Cùng dấu +

Cùng dấu -

Bao gồm dấu + và dấu -

Không xác định được dấu các điều chỉnh

Trả lời:

Đáp án đúng: B

Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần âm và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp dương cho thấy rằng các yếu tố điều chỉnh bao gồm cả dấu + và dấu -. Tỷ lệ điều chỉnh thuần được tính bằng cách cộng các điều chỉnh, trong khi tỷ lệ điều chỉnh gộp được tính bằng cách nhân các điều chỉnh. Để tỷ lệ điều chỉnh thuần âm và tỷ lệ điều chỉnh gộp dương, cần phải có cả điều chỉnh dương và điều chỉnh âm.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 15

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 6:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều trong khi bất động sản thẩm định giá ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn giá đất của bất động sản ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Mức điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Đề bài cho biết: Giá BĐS so sánh là 100 triệu/m2, nằm ở bên trái đường một chiều. Giá BĐS bên trái thấp hơn bên phải 40%.

Như vậy, giá BĐS so sánh thấp hơn BĐS thẩm định giá 40%. Điều này có nghĩa là giá BĐS thẩm định giá cao hơn BĐS so sánh. Do đó, khi điều chỉnh giá của BĐS so sánh để phù hợp với BĐS thẩm định giá, ta cần cộng thêm một khoản.

Gọi giá BĐS thẩm định giá là X. Ta có:
100 triệu = X - 40%X = 0.6X
=> X = 100 / 0.6 = 166.67 triệu/m2

Vậy mức điều chỉnh = X - 100 triệu = 166.67 - 100 = 66.67 triệu đồng/m2. Vì cần tăng giá BĐS so sánh nên mức điều chỉnh là +66,67 triệu đồng/m2.

Câu 7:

Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối?

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Điều chỉnh yếu tố tuyệt đối là sự thay đổi một đặc tính vốn có của sản phẩm, không phụ thuộc vào quan điểm hay so sánh với các sản phẩm khác.

A. Chi phí bỏ ra sau khi mua: Chi phí có thể thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau và không phải là yếu tố tuyệt đối.
B. Hình dáng: Hình dáng là một đặc tính vật lý, có thể được thay đổi trực tiếp trên sản phẩm, không phụ thuộc vào so sánh hay quan điểm cá nhân. Ví dụ, thay đổi kích thước, màu sắc, hoặc cấu trúc của sản phẩm. Đây là một điều chỉnh tuyệt đối.
C. Môi trường: Môi trường là yếu tố bên ngoài tác động đến sản phẩm, không phải là thuộc tính vốn có của sản phẩm.
D. An ninh: An ninh là một thuộc tính liên quan đến sự an toàn của sản phẩm, nhưng không phải là yếu tố tuyệt đối có thể điều chỉnh trực tiếp trên sản phẩm.

Vậy, đáp án đúng là B. Hình dáng.

Câu 8:

Thẩm định giá bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là một phương pháp thẩm định giá thuộc cách tiếp cận thu nhập. Cách tiếp cận thu nhập tập trung vào việc ước tính giá trị của tài sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai của tài sản đó. Phương pháp DCF chiết khấu các dòng tiền dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại để xác định giá trị của tài sản.

Câu 9:

Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) năm vừa qua là 50 tỷ đồng. FCFE được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới và sau đó có mức tăng trưởng ổn định vĩnh viễn là 5% một năm. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, ta sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE).

Bước 1: Tính FCFE trong 5 năm tới:

FCFE năm 1: 50 tỷ * (1 + 10%) = 55 tỷ
FCFE năm 2: 55 tỷ * (1 + 10%) = 60,5 tỷ
FCFE năm 3: 60,5 tỷ * (1 + 10%) = 66,55 tỷ
FCFE năm 4: 66,55 tỷ * (1 + 10%) = 73,205 tỷ
FCFE năm 5: 73,205 tỷ * (1 + 10%) = 80,5255 tỷ

Bước 2: Tính giá trị cuối kỳ (Terminal Value) tại năm thứ 5:

TV₅ = FCFE₆ / (r - g) = (80,5255 tỷ * (1 + 5%)) / (20% - 5%) = (80,5255 tỷ * 1,05) / 0,15 = 563,6785 tỷ

Bước 3: Chiết khấu các dòng tiền về hiện tại:

Giá trị vốn chủ sở hữu = ∑ [FCFE_i / (1 + r)ⁱ] + TV₅ / (1 + r)⁵
Giá trị vốn chủ sở hữu = 55/(1.2) + 60.5/(1.2)² + 66.55/(1.2)³ + 73.205/(1.2)⁴ + 80.5255/(1.2)⁵ + 563.6785/(1.2)⁵
Giá trị vốn chủ sở hữu = 45.83 + 42.01 + 38.54 + 35.34 + 32.37 + 224.24 = 418.33 tỷ (sai số làm tròn)

Giá trị này gần nhất với 420,55 tỷ đồng.

Câu 10:

Biểu hiện nào sau đây là hao mòn kinh tế của bất động sản?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Hao mòn kinh tế (economic obsolescence) là sự giảm giá trị của bất động sản do các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị của nó, ví dụ như thay đổi trong quy hoạch, ô nhiễm môi trường, hoặc sự suy giảm kinh tế của khu vực. Trong các phương án được đưa ra, ô nhiễm mùi là một yếu tố thuộc về môi trường xung quanh, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và sự hấp dẫn của bất động sản, do đó gây ra hao mòn kinh tế.

Các phương án khác:
- A, B: Các vết nứt và lún nhà là hao mòn vật lý (physical deterioration).
- D: Giá sụt giảm do sốt ảo là yếu tố thị trường nhất thời, không phải là hao mòn kinh tế mang tính dài hạn và ảnh hưởng từ yếu tố bên ngoài bất động sản.

Câu 11:

Thẩm định giá một căn hộ chung cư bằng phương pháp so sánh giá bán của những căn hộ cùng chung cư đã được giao dịch thành công. Căn hộ này đã được người mua sửa chữa nội thất cũ bằng nội thất mới cao cấp hơn. Căn hộ có cảnh quan sông. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm định giá trị căn hộ chung cư này?

Lời giải: