Thẩm định giá bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận:

Để tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, ta sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE).

Bước 1: Tính FCFE trong 5 năm tới:

• FCFE năm 1: 50 tỷ * (1 + 10%) = 55 tỷ
• FCFE năm 2: 55 tỷ * (1 + 10%) = 60,5 tỷ
• FCFE năm 3: 60,5 tỷ * (1 + 10%) = 66,55 tỷ
• FCFE năm 4: 66,55 tỷ * (1 + 10%) = 73,205 tỷ
• FCFE năm 5: 73,205 tỷ * (1 + 10%) = 80,5255 tỷ

Bước 2: Tính giá trị cuối kỳ (Terminal Value) tại năm thứ 5:

• TV₅ = FCFE₆ / (r - g) = (80,5255 tỷ * (1 + 5%)) / (20% - 5%) = (80,5255 tỷ * 1,05) / 0,15 = 563,6785 tỷ

Bước 3: Chiết khấu các dòng tiền về hiện tại:

• Giá trị vốn chủ sở hữu = ∑ [FCFE_i / (1 + r)ⁱ] + TV₅ / (1 + r)⁵
• Giá trị vốn chủ sở hữu = 55/(1.2) + 60.5/(1.2)² + 66.55/(1.2)³ + 73.205/(1.2)⁴ + 80.5255/(1.2)⁵ + 563.6785/(1.2)⁵
• Giá trị vốn chủ sở hữu = 45.83 + 42.01 + 38.54 + 35.34 + 32.37 + 224.24 = 418.33 tỷ (sai số làm tròn)

Giá trị này gần nhất với 420,55 tỷ đồng.

Trong trường hợp này, thẩm định viên cần vận dụng các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc thay thế: So sánh căn hộ mục tiêu với các căn hộ tương tự đã giao dịch thành công. Điều chỉnh giá dựa trên sự khác biệt về đặc điểm (ví dụ: vị trí, diện tích, chất lượng).

- Nguyên tắc đóng góp: Đánh giá giá trị gia tăng của việc sửa chữa nội thất và cảnh quan sông. Nội thất mới cao cấp và cảnh quan sông đóng góp như thế nào vào giá trị tổng thể của căn hộ.

- Nguyên tắc cung cầu: Xem xét tình hình cung cầu của thị trường căn hộ chung cư tại khu vực đó. Nếu cầu vượt cung, giá có thể cao hơn và ngược lại.

Do đó, đáp án đúng là tất cả các nguyên tắc trên.

Tỷ lệ điều chỉnh âm (-) trong thẩm định giá được áp dụng khi bất động sản so sánh (bất động sản được dùng để so sánh với bất động sản mục tiêu) có các đặc điểm tốt hơn so với bất động sản thẩm định. Điều này có nghĩa là giá của bất động sản so sánh cần được điều chỉnh giảm xuống để phản ánh sự khác biệt về giá trị do các đặc điểm tốt hơn này. Do đó, cả phương án A và C đều đúng.