Chi phí thay thế công trình xây dựng là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng công trình:

Câu hỏi này liên quan đến việc xác định loại tài sản nào cần áp dụng phương pháp tính chi phí tái tạo. Chi phí tái tạo là chi phí cần thiết để tạo ra một tài sản tương đương với tài sản hiện có.

* A. Cổ vật: Cổ vật thường là những đồ vật có giá trị lịch sử, văn hóa và nghệ thuật cao, việc tái tạo chúng gần như là không thể hoặc vô cùng tốn kém và khó khăn để đạt được độ chính xác tương đương. Tuy nhiên, đôi khi có thể tạo ra các bản sao, nhưng giá trị của bản sao khác xa so với bản gốc.
* B. Di tích lịch sử: Tương tự như cổ vật, di tích lịch sử mang giá trị không thể thay thế. Việc 'tái tạo' di tích lịch sử là một khái niệm phức tạp, thường liên quan đến việc bảo tồn và phục hồi hơn là xây dựng lại hoàn toàn. Việc xây dựng một bản sao không thể thay thế giá trị lịch sử và văn hóa của bản gốc.
* C. Di sản văn hóa thế giới: Di sản văn hóa thế giới là những địa điểm hoặc công trình có giá trị đặc biệt về văn hóa hoặc tự nhiên, được UNESCO công nhận. Việc tái tạo một di sản văn hóa thế giới là điều không thể, vì giá trị của nó nằm ở tính nguyên bản và lịch sử. Công tác bảo tồn và phục hồi được ưu tiên hơn.

Vì cả ba loại tài sản trên đều phù hợp để áp dụng phương pháp tính chi phí tái tạo (trong một số trường hợp giới hạn hoặc với mục đích khác như bảo tồn, phục hồi, hoặc tạo bản sao), đáp án đúng nhất là 'D. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG'. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc "tái tạo" ở đây không nên hiểu theo nghĩa đen là tạo ra một bản sao hoàn toàn giống hệt về mọi mặt, mà thường liên quan đến các hoạt động bảo tồn, phục hồi hoặc nghiên cứu dựa trên các giá trị gốc của tài sản.

Như vậy, đáp án chính xác nhất là đáp án bao hàm tất cả các khả năng còn lại.

Để tính giá trị lô đất, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Tính đơn giá sau điều chỉnh:
- Đơn giá gốc: 100 triệu đồng/m2
- Tỷ lệ điều chỉnh: +20%
- Đơn giá sau điều chỉnh: 100 triệu * (1 + 20%) = 120 triệu đồng/m2

2. Tính diện tích phần đất mặt tiền (25m chiều sâu):
- Chiều rộng mặt tiền: 6m
- Chiều sâu: 25m
- Diện tích: 6m * 25m = 150 m2
- Giá trị phần đất mặt tiền: 150 m2 * 120 triệu đồng/m2 = 18 tỷ đồng

3. Tính diện tích phần đất phía sau (15m chiều sâu):
- Chiều rộng mặt tiền: 6m
- Chiều sâu: 40m - 25m = 15m
- Diện tích: 6m * 15m = 90 m2
- Đơn giá phần đất phía sau: 120 triệu đồng/m2 * 70% = 84 triệu đồng/m2
- Giá trị phần đất phía sau: 90 m2 * 84 triệu đồng/m2 = 7,56 tỷ đồng

4. Tính tổng giá trị lô đất:
- Tổng giá trị: 18 tỷ đồng + 7,56 tỷ đồng = 25,56 tỷ đồng

Vậy, giá trị lô đất thẩm định là 25,56 tỷ đồng.

Giá đất thường chịu tác động của nhiều yếu tố, trong đó có diện tích và quy luật cung - cầu. Lô đất nhỏ thường có giá trên một đơn vị diện tích cao hơn lô đất lớn vì:

* Cung - Cầu: Nhu cầu (cầu) đối với các lô đất nhỏ thường cao hơn so với đất lớn, đặc biệt ở các khu vực đô thị hoặc khu dân cư đông đúc. Trong khi đó, nguồn cung (cung) đất nhỏ lại có thể hạn chế hơn so với đất lớn. Sự chênh lệch giữa cung và cầu này đẩy giá đất nhỏ lên cao hơn.

Các lựa chọn A và B không phải là yếu tố quyết định chính. Mặc dù đất nhỏ có thể có giá trị hoặc hiệu suất sử dụng cao trong một số trường hợp cụ thể, nhưng đó không phải là lý do chung khiến giá đơn vị diện tích cao hơn. Lựa chọn D có đề cập đến cung, nhưng chưa đủ vì chưa kết hợp với yếu tố cầu.

Để tính giá trị nhà xưởng, ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền NOI trong tương lai.

1. Tính giá trị hiện tại của NOI trong 3 năm đầu:
NOI không đổi trong 3 năm đầu là 30 tỷ đồng/năm.
Giá trị hiện tại của dòng tiền này là: PV = 30 / (1+0.2) + 30 / (1+0.2)^2 + 30 / (1+0.2)^3 = 25 + 20.83 + 17.36 = 63.19 tỷ đồng

2. Tính giá trị hiện tại của NOI từ năm thứ 4 trở đi:
Đây là một dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn với tỷ lệ tăng trưởng g = 7% và tỷ suất chiết khấu r = 20%.
Giá trị của dòng tiền này ở cuối năm thứ 3 (thời điểm trước khi bắt đầu tăng trưởng) là: NOI_4 = 30 * (1+0.07) = 32.1 tỷ đồng
Giá trị hiện tại của dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn này ở cuối năm thứ 3 là: PV_3 = NOI_4 / (r - g) = 32.1 / (0.2 - 0.07) = 32.1 / 0.13 = 246.92 tỷ đồng

3. Chiết khấu giá trị PV_3 về hiện tại (năm 0):
PV_0 = PV_3 / (1+0.2)^3 = 246.92 / (1.2)^3 = 246.92 / 1.728 = 143 tỷ đồng

4. Tính tổng giá trị hiện tại của nhà xưởng:
Tổng giá trị = Giá trị hiện tại của 3 năm đầu + Giá trị hiện tại của dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn từ năm 4
Tổng giá trị = 63.19 + 143 = 206.19 tỷ đồng

Giá trị gần nhất với kết quả tính toán là 209,18 tỷ đồng.

Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần được tính bằng cách cộng tất cả các tỷ lệ điều chỉnh lại với nhau: -5,26% + 9,09% - 2,75% + 12,38% = 13,46%.