Một doanh nghiệp có tổng tài sản theo giá trị sổ sách là 10 tỷ đồng. Giá trị thị trường của tổng tài sản ước tính gấp 1,5 lần giá trị sổ sách. Tổng nợ thực tế trên sổ sách của doanh nghiệp là 8 tỷ đồng. Giá trị doanh nghiệp này là:

Nguyên tắc phân phối thu nhập được vận dụng chủ yếu trong phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) dựa trên việc phân tích tiềm năng thu nhập của bất động sản để xác định giá trị của nó. Nguyên tắc phân phối thu nhập được sử dụng để xác định phần thu nhập nào được phân bổ cho đất và phần nào cho các yếu tố khác như vốn, lao động và quản lý.

Dòng tiền ròng của doanh nghiệp (Free Cash Flow to Firm - FCFF) được chiết khấu bằng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (Weighted Average Cost of Capital - WACC) sau thuế. WACC sau thuế thể hiện chi phí thực tế mà doanh nghiệp phải trả cho việc sử dụng vốn từ các nguồn khác nhau (nợ, vốn chủ sở hữu), sau khi đã tính đến lợi ích từ việc giảm thuế do chi phí lãi vay. Việc sử dụng WACC sau thuế để chiết khấu dòng tiền ròng đảm bảo rằng giá trị doanh nghiệp được định giá một cách chính xác, phản ánh đúng chi phí vốn thực tế của doanh nghiệp.

Trong phương pháp so sánh, việc điều chỉnh được thực hiện theo thứ tự sau: 1) Điều chỉnh các yếu tố liên quan đến giao dịch (ví dụ: điều kiện thanh toán, động cơ của người bán). 2) Điều chỉnh các yếu tố về đặc điểm kỹ thuật và kinh tế của tài sản (ví dụ: năng suất, công suất, tuổi đời). Do đó, đáp án C là chính xác nhất.

Để giải bài toán này, ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền từ bất động sản. Dòng tiền này chia thành hai giai đoạn: giai đoạn 1 (năm 1-3) và giai đoạn 2 (từ năm 4 trở đi).

Giai đoạn 1 (năm 1-3):
* Doanh thu mỗi năm: 180 triệu đồng
* Chi phí mỗi năm (năm 1-2): 125 triệu đồng
* Chi phí năm 3: 125 * (1 + 4%) = 125 * 1.04 = 130 triệu đồng.
* Dòng tiền mỗi năm (năm 1-2): 180 - 125 = 55 triệu đồng
* Dòng tiền năm 3: 180 - 130 = 50 triệu đồng.

Giai đoạn 2 (từ năm 4 trở đi):
* Doanh thu năm 4: 180 * (1 + 6%) = 180 * 1.06 = 190.8 triệu đồng
* Chi phí năm 4: 130 * (1 + 4%) = 130 * 1.04 = 135.2 triệu đồng
* Dòng tiền năm 4: 190.8 - 135.2 = 55.6 triệu đồng
* Tỷ lệ tăng trưởng dòng tiền: g = 4% (tăng chi phí)
* Tỷ suất vốn hóa: r = 16%

Tính giá trị hiện tại của dòng tiền:
* Giá trị hiện tại năm 0 của dòng tiền năm 1: 55 / (1 + 16%) = 55 / 1.16 = 47.41 triệu đồng
* Giá trị hiện tại năm 0 của dòng tiền năm 2: 55 / (1 + 16%)^2 = 55 / 1.3456 = 40.87 triệu đồng
* Giá trị hiện tại năm 0 của dòng tiền năm 3: 50 / (1 + 16%)^3 = 50 / 1.560896 = 32.03 triệu đồng
* Giá trị vào cuối năm thứ 3 của dòng tiền giai đoạn 2 (dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn, sử dụng mô hình tăng trưởng Gordon): 55.6 / (0.16 - 0.04) = 55.6 / 0.12 = 463.33 triệu đồng
* Giá trị hiện tại năm 0 của giá trị cuối năm 3 của giai đoạn 2: 463.33 / (1 + 16%)^3 = 463.33 / 1.560896 = 296.84 triệu đồng

Tổng giá trị tài sản:
Tổng giá trị = 47.41 + 40.87 + 32.03 + 296.84 = 417.15 triệu đồng

Vì không có đáp án nào trùng khớp, nên đáp án đúng là D. Đáp án A, B, C sai.

Tuy nhiên, có thể có sai số làm tròn trong quá trình tính toán. Trong thực tế, khi thẩm định giá, các sai số nhỏ có thể chấp nhận được tùy theo yêu cầu của khách hàng và tính chất của tài sản.

Lưu ý: Công thức Gordon chỉ áp dụng khi tỷ lệ tăng trưởng (g) nhỏ hơn tỷ suất vốn hóa (r).

Công thức tính tốc độ tăng trưởng của dòng tiền tự do (FCFF) là: g = RR * ROC, trong đó RR là tỷ lệ tái đầu tư (Reinvestment Rate) và ROC là tỷ suất sinh lời trên vốn đầu tư (Return on Capital).

Theo đề bài, RR = 40% và ROC = 10%. Do đó, g = 40% * 10% = 4%.

Vậy, tốc độ tăng trưởng của dòng tiền tự do là 4%.