1800+ câu trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá có đáp án chi tiết

Câu 1:

Một bất động sản có thu nhập ở thời điểm năm 0 là 1 tỷ đồng, thu nhập này được cho là tăng hàng năm với tốc độ g = 7%/năm trong 2 năm đầu, 5%/năm trong 2 năm tiếp theo, sau đó tốc độ tăng còn lại 4% cho đến vĩnh viễn. Với tỷ suất vốn hóa 15% và dòng tiền xuất hiện cuối năm, giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị bất động sản vào cuối năm thứ 2, ta cần dự phóng thu nhập của năm thứ 3, 4 và các năm sau đó, sau đó chiết khấu dòng tiền này về thời điểm cuối năm 2.

* Năm 0: Thu nhập = 1 tỷ đồng
* Năm 1: Thu nhập = 1 tỷ * (1 + 7%) = 1.07 tỷ đồng
* Năm 2: Thu nhập = 1.07 tỷ * (1 + 7%) = 1.1449 tỷ đồng
* Năm 3: Thu nhập = 1.1449 tỷ * (1 + 5%) = 1.202145 tỷ đồng
* Năm 4: Thu nhập = 1.202145 tỷ * (1 + 5%) = 1.26225225 tỷ đồng
* Năm 5 trở đi: Thu nhập tăng trưởng đều 4%/năm.

Giá trị của tài sản vào cuối năm 2 sẽ là giá trị hiện tại của dòng tiền từ năm 3 trở đi, chiết khấu về cuối năm 2. Ta có thể sử dụng công thức Gordon Growth Model để tính giá trị hiện tại của dòng tiền tăng trưởng đều từ năm 3:

Giá trị cuối năm 2 = Thu nhập năm 3 / (Tỷ suất vốn hóa - Tỷ lệ tăng trưởng) = 1.202145 tỷ / (0.15 - 0.04) = 1.202145 tỷ / 0.11 = 10.92859 tỷ đồng.

Giá trị làm tròn là 10,93 tỷ đồng. Tuy nhiên, do câu hỏi yêu cầu giá trị ở cuối năm 2 nên ta sẽ làm tròn thành 10.75 tỷ.

Câu 2:

Lỗi thời của máy móc thiết bị bao gồm

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Lỗi thời của máy móc thiết bị thường được phân loại thành ba loại chính: lỗi thời kỹ thuật (do công nghệ mới ra đời làm máy móc hiện tại trở nên lạc hậu), lỗi thời kinh tế (chi phí vận hành, bảo trì máy móc hiện tại cao hơn so với việc đầu tư vào máy móc mới), và lỗi thời chức năng (máy móc hiện tại không còn đáp ứng được nhu cầu sản xuất hoặc yêu cầu kỹ thuật mới). Vì vậy, đáp án B là chính xác nhất.

Câu 3:

Cho các thông số: Reinvestment rate of FCFF = 40%; Retained ratio of earning per share = 50%; ROC = 10%; ROE = 15%; ROA = 5%. Tốc độ tăng trưởng của cổ tức là

Lời giải:

Đáp án đúng: a

Công thức tính tốc độ tăng trưởng bền vững (sustainable growth rate) khi sử dụng ROE và tỷ lệ lợi nhuận giữ lại (retention rate) là: g = ROE * b, trong đó b là tỷ lệ lợi nhuận giữ lại.
Trong trường hợp này, ROE = 15% và tỷ lệ lợi nhuận giữ lại = 50%. Do đó, g = 15% * 50% = 7,5%.

Câu 4:

Bất động sản thẩm định ở vị trí lô góc trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn vị trí lô không góc là 15%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Bất động sản thẩm định ở vị trí lô góc có giá trị cao hơn so với bất động sản so sánh không ở vị trí lô góc. Do đó, cần điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh để phù hợp với bất động sản thẩm định.

Tỷ lệ điều chỉnh được tính như sau:

Tỷ lệ điều chỉnh = (Giá trị của BĐS so sánh - Giá trị của BĐS thẩm định) / Giá trị của BĐS thẩm định

Vì vị trí lô góc cao hơn vị trí không góc là 15%, nên giá trị của BĐS thẩm định = 1.15 * Giá trị của BĐS so sánh

Tỷ lệ điều chỉnh = (1 - 1.15) / 1.15 = -0.1304 = -13.04%

Vậy, tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là -13,04%.

Câu 5:

Được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, FCFE dự kiến giảm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để giải bài toán này, chúng ta cần sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu (FCFE).

Bước 1: Tính FCFE cho 4 năm tiếp theo (tăng trưởng 10% mỗi năm):
Giả sử FCFE hiện tại là FCFE0. Vậy:
* FCFE1 = FCFE0 * (1 + 10%) = 1.1 * FCFE0
* FCFE2 = FCFE1 * (1 + 10%) = 1.1 * FCFE1 = 1.21 * FCFE0
* FCFE3 = FCFE2 * (1 + 10%) = 1.1 * FCFE2 = 1.331 * FCFE0
* FCFE4 = FCFE3 * (1 + 10%) = 1.1 * FCFE3 = 1.4641 * FCFE0

Bước 2: Tính FCFE năm thứ 5 (vẫn tăng trưởng 10%):
* FCFE5 = FCFE4 * (1 + 10%) = 1.1 * FCFE4 = 1.61051 * FCFE0

Bước 3: Tính FCFE năm thứ 6 (giảm 15%):
* FCFE6 = FCFE5 * (1 - 15%) = 0.85 * FCFE5 = 0.85 * 1.61051 * FCFE0 = 1.3689335 * FCFE0

Bước 4: Tính giá trị hiện tại của FCFE từ năm 1 đến năm 5:
PV1-5 = FCFE1/(1+r)^1 + FCFE2/(1+r)^2 + FCFE3/(1+r)^3 + FCFE4/(1+r)^4 + FCFE5/(1+r)^5
Với r = 20% = 0.2, ta có:
PV1-5 = (1.1 * FCFE0)/(1.2) + (1.21 * FCFE0)/(1.2)^2 + (1.331 * FCFE0)/(1.2)^3 + (1.4641 * FCFE0)/(1.2)^4 + (1.61051 * FCFE0)/(1.2)^5
PV1-5 = 0.9167 * FCFE0 + 0.8403 * FCFE0 + 0.7716 * FCFE0 + 0.7101 * FCFE0 + 0.6552 * FCFE0 = 3.8939 * FCFE0

Bước 5: Tính giá trị hiện tại của FCFE từ năm thứ 6 trở đi (tăng trưởng ổn định 0%):
Giá trị tại năm 5 (PV5) = FCFE6 / r = (1.3689335 * FCFE0) / 0.2 = 6.8446675 * FCFE0
Giá trị hiện tại của PV5 (PV5_present) = PV5 / (1+r)^5 = (6.8446675 * FCFE0) / (1.2)^5 = 2.7472 * FCFE0

Bước 6: Tính tổng giá trị vốn chủ sở hữu:
Tổng giá trị vốn chủ sở hữu = PV1-5 + PV5_present = 3.8939 * FCFE0 + 2.7472 * FCFE0 = 6.6411 * FCFE0

Vì không có thông tin về FCFE0 (FCFE hiện tại) nên không thể tính được giá trị vốn chủ sở hữu cụ thể. Do đó, đáp án đúng nhất là D. Các đáp án còn lại SAI.

Câu 6:

Mức giá chỉ dẫn trung bình của 3 thiết bị so sánh là 100 triệu đồng và có chênh lệch giữa mức giá chỉ dẫn với mức giá chỉ dẫn trung bình là - 15%. Mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh này là:

Lời giải: