Thẩm định một ki ốt tại chợ đêm Bến Thành hiện đang có giá thuê một tháng 20 triệu đồng, tiền thuê 6 tháng trả 1 lần vào đầu kỳ, thời hạn thuê 5 năm. Sau 5 năm giá trị ki ốt dự tính tăng 30%. Tỷ suất vốn hóa 16%, giá trị thẩm định ki ốt là:

Hao mòn vật lý của bất động sản là sự suy giảm về giá trị do các yếu tố liên quan đến tình trạng vật chất của tài sản.

* A. Các vết nứt trên tường nhà: Đây là một biểu hiện trực tiếp của hao mòn vật lý, cho thấy sự xuống cấp của kết cấu công trình.
* B. Căn nhà bị lún: Đây cũng là một biểu hiện của hao mòn vật lý, liên quan đến sự suy yếu của nền móng.
* C. Khu vực xung quanh bị ô nhiễm mùi: Đây là hao mòn chức năng, liên quan đến yếu tố môi trường bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
* D. Giá bất động sản sụt giảm do sốt ảo: Đây là yếu tố kinh tế bên ngoài, không liên quan đến hao mòn vật lý của bất động sản.

Chi phí thay thế là chi phí ước tính để xây dựng một tài sản tương tự về công năng và tiện ích, sử dụng vật liệu hiện đại và tuân thủ các tiêu chuẩn thiết kế hiện hành tại thời điểm thẩm định giá. Điều này khác với chi phí tái tạo, là chi phí xây dựng bản sao chính xác của tài sản hiện có, sử dụng vật liệu và kỹ thuật xây dựng ban đầu, ngay cả khi chúng đã lỗi thời. Phương án C mô tả chính xác nhất khái niệm này.

Phương pháp chi phí chủ yếu dựa trên việc ước tính chi phí để tạo ra một tài sản tương tự, không trực tiếp dựa vào việc dự kiến lợi ích trong tương lai mà tài sản đó có thể mang lại. Các phương pháp so sánh giá bán, thu nhập và thặng dư đều liên quan đến việc dự đoán giá trị hoặc lợi nhuận trong tương lai.

Để giải bài toán này, chúng ta cần xác định giá đất do nhà nước quy định dựa trên thông tin về hai bất động sản M và N, diện tích đất, thời gian sử dụng, giá bán và hạn mức sử dụng đất, cũng như hệ số K.

1. Tính giá trị phần diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức của từng bất động sản:
- Bất động sản M: Diện tích 250m², hạn mức 150m². Phần trong hạn mức là 150m², phần ngoài hạn mức là 100m².
- Bất động sản N: Diện tích 200m², hạn mức 150m². Phần trong hạn mức là 150m², phần ngoài hạn mức là 50m².

2. Giả định giá đất do nhà nước quy định là X (triệu đồng/m²):
- Giá trị đất trong hạn mức là X * 150.
- Giá trị đất ngoài hạn mức là X * K * (diện tích ngoài hạn mức).

3. Lập phương trình dựa trên giá bán của bất động sản M và N:
- Bất động sản M: 150X + 100 * 1.5 * X = 2,5 tỷ (2500 triệu)
- Bất động sản N: 150X + 50 * 1.5 * X = 2,27 tỷ (2270 triệu)

4. Giải phương trình để tìm X:
- Từ phương trình của M: 150X + 150X = 2500 => 300X = 2500 => X = 2500/300 ≈ 8.33 triệu/m²
- Từ phương trình của N: 150X + 75X = 2270 => 225X = 2270 => X = 2270/225 ≈ 10.09 triệu/m²

Vì đề bài yêu cầu tìm giá đất do nhà nước quy định *vào khoảng*, và có sự khác biệt về thời gian sử dụng đất (M từ 1995, N từ 1993), giá trị X có thể thay đổi theo thời gian. Tuy nhiên, do đất lấn chiếm nên yếu tố thời gian sử dụng có thể không ảnh hưởng nhiều trong bài toán này. Do đó, cần phải xem xét lại cách tiếp cận.

Ta cần xem xét giá trị đất theo hạn mức và ngoài hạn mức. Gọi Y là giá đất nhà nước quy định.
Giá trị BĐS M: 150Y + (250-150) * 1.5Y = 2500 => 150Y + 150Y = 2500 => 300Y = 2500 => Y = 2500/300 = 8.33
Giá trị BĐS N: 150Y + (200-150) * 1.5Y = 2270 => 150Y + 75Y = 2270 => 225Y = 2270 => Y = 2270/225 = 10.09
Vì các yếu tố khác tương tự, và đề bài hỏi giá *vào khoảng*, ta lấy trung bình cộng của hai giá trị này: (8.33 + 10.09)/2 = 9.21. Tuy nhiên, các đáp án không có giá trị này.

Xem xét lại bài toán và các đáp án:
Ta thấy rằng đề bài có vẻ đánh đố, vì thông tin cho không đủ để tính chính xác. Các đáp án đều là số tròn, nên có thể đây là một bài toán ước lượng.

Nếu ta giả sử rằng giá trị 2,5 tỷ và 2,27 tỷ đã bao gồm các yếu tố khác ngoài giá đất (như vị trí, tiềm năng phát triển,...), thì việc tính toán chính xác giá đất do nhà nước quy định là không thể. Do đó, ta cần một cách tiếp cận khác.

Vì không có đủ thông tin và các đáp án quá khác biệt so với kết quả tính toán, ta chọn một đáp án có vẻ hợp lý nhất, dựa trên kinh nghiệm và cảm quan.

Trong trường hợp này, đáp án D. 3,0 triệu đồng có vẻ hợp lý hơn cả, vì nó nằm trong khoảng giá trị có thể chấp nhận được và là một con số tròn, thường được sử dụng trong các quy định của nhà nước.

Tuổi đời kinh tế của xe được tính từ năm đưa vào sử dụng đến năm thẩm định giá. Xe được đưa vào sử dụng năm 20x0 và thẩm định giá năm 20x9, vậy tuổi đời kinh tế ban đầu là 20x9 - 20x0 = 9 năm. Sau đó, xe được nâng cấp và sửa chữa vào năm 20x5, làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 5 năm. Do đó, tổng tuổi đời kinh tế của xe là 9 + 5 = 14 năm. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tuổi thọ kinh tế không thể vượt quá tuổi thọ thiết kế ban đầu cộng với thời gian nâng cấp. Ở đây, tuổi thọ thiết kế là 10 năm, nâng cấp thêm 5 năm, vậy tuổi thọ kinh tế tối đa là 15 năm. Ta cần tính xem đến năm 20x9 thì xe đã hoạt động bao nhiêu năm so với tuổi thọ tối đa. Vì xe bắt đầu năm 20x0, đến năm 20x9 là 9 năm. Vì 9 < 15 nên ta vẫn tính tuổi kinh tế là 9 + 5 = 14 năm, nhưng cần phải quan tâm đến tuổi thiết kế. Vì vậy, đáp án gần đúng nhất là 10 năm (theo thiết kế ban đầu) + 1 năm (do vượt quá thiết kế 1 năm).