Một bất động sản có thu nhập ở thời điểm năm 0 là 1 tỷ đồng, thu nhập này được cho là tăng hàng năm với tốc độ g = 7%/năm trong 2 năm đầu, 5%/năm trong 2 năm tiếp theo, sau đó tốc độ tăng còn lại 4% cho đến vĩnh viễn. Với tỷ suất vốn hóa 15% và dòng tiền xuất hiện cuối năm, giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là:
Trả lời:
Đáp án đúng: C
Để tính giá trị bất động sản vào cuối năm thứ 2, ta cần dự phóng thu nhập của năm thứ 3, 4 và các năm sau đó, sau đó chiết khấu dòng tiền này về thời điểm cuối năm 2.
* **Năm 0:** Thu nhập = 1 tỷ đồng
* **Năm 1:** Thu nhập = 1 tỷ * (1 + 7%) = 1.07 tỷ đồng
* **Năm 2:** Thu nhập = 1.07 tỷ * (1 + 7%) = 1.1449 tỷ đồng
* **Năm 3:** Thu nhập = 1.1449 tỷ * (1 + 5%) = 1.202145 tỷ đồng
* **Năm 4:** Thu nhập = 1.202145 tỷ * (1 + 5%) = 1.26225225 tỷ đồng
* **Năm 5 trở đi:** Thu nhập tăng trưởng đều 4%/năm.
Giá trị của tài sản vào cuối năm 2 sẽ là giá trị hiện tại của dòng tiền từ năm 3 trở đi, chiết khấu về cuối năm 2. Ta có thể sử dụng công thức Gordon Growth Model để tính giá trị hiện tại của dòng tiền tăng trưởng đều từ năm 3:
Giá trị cuối năm 2 = Thu nhập năm 3 / (Tỷ suất vốn hóa - Tỷ lệ tăng trưởng) = 1.202145 tỷ / (0.15 - 0.04) = 1.202145 tỷ / 0.11 = 10.92859 tỷ đồng.
Giá trị làm tròn là 10,93 tỷ đồng. Tuy nhiên, do câu hỏi yêu cầu giá trị ở cuối năm 2 nên ta sẽ làm tròn thành 10.75 tỷ.
