Thẩm định giá tài sản cho mục đích thanh lý được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:

Câu 46:

Thẩm định giá một căn biệt thự bằng phương pháp so sánh giá bán với những căn biệt thự lân cận đã giao dịch thành công. Biệt thự này có hồ bơi trong khi các biệt thự so sánh không có hồ bơi. Hao mòn lũy kế của biệt thự thẩm định là 30%. Đơn giá xây mới biệt thự có kết cấu tương tự là 15 triệu đồng/m2. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm định giá trị căn biệt thự này?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Nguyên tắc đóng góp (C) là nguyên tắc quan trọng nhất trong trường hợp này. Thẩm định viên cần xác định giá trị đóng góp của hồ bơi vào giá trị tổng thể của căn biệt thự. Việc này được thực hiện bằng cách so sánh giá bán của các biệt thự tương tự (không có hồ bơi) và điều chỉnh để phản ánh giá trị tăng thêm mà hồ bơi mang lại. Các nguyên tắc khác cũng có vai trò nhất định, nhưng nguyên tắc đóng góp là yếu tố quyết định trong việc điều chỉnh giá trị do sự khác biệt về tiện ích.

Câu 47:

Một doanh nghiệp có thu nhập sau thuế là 100 tỷ đồng. Có 3 doanh nghiệp cùng ngành có thể so sánh có chỉ số P/E lần lượt là 9 - 10 - 11 thì giá trị của doanh nghiệp thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Chỉ số P/E (Price-to-Earnings ratio) được sử dụng để định giá cổ phiếu hoặc doanh nghiệp. Nó được tính bằng cách chia giá thị trường của cổ phiếu (hoặc giá trị doanh nghiệp) cho thu nhập trên mỗi cổ phiếu (hoặc thu nhập ròng của doanh nghiệp). Trong trường hợp này, chúng ta có thu nhập sau thuế của doanh nghiệp là 100 tỷ đồng và P/E của các doanh nghiệp tương tự dao động từ 9 đến 11.

Để ước tính giá trị của doanh nghiệp, ta có thể sử dụng P/E trung bình của các doanh nghiệp so sánh. P/E trung bình là (9 + 10 + 11) / 3 = 10.

Vậy, giá trị của doanh nghiệp thẩm định sẽ là: Thu nhập sau thuế * P/E trung bình = 100 tỷ đồng * 10 = 1.000 tỷ đồng.

Câu 48:

Ước tính giá trị của xe thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Cách tiếp cận thị trường (hay còn gọi là phương pháp so sánh trực tiếp) dựa trên việc so sánh tài sản cần thẩm định giá với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Các tài sản so sánh phải có các đặc điểm tương đồng với tài sản thẩm định giá và có thông tin về giá cả đã được công khai. Do đó, đáp án A là đáp án chính xác.

Câu 49:

Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền trong thẩm định giá trị doanh nghiệp là kỹ thuật chiết khấu:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) trong thẩm định giá trị doanh nghiệp sử dụng dòng tiền tự do (Free Cash Flow - FCF) hoặc dòng tiền vốn chủ sở hữu (Equity Free Cash Flow - EFCF) sau thuế để phản ánh chính xác khả năng sinh lời thực tế của doanh nghiệp sau khi đã trừ đi các khoản thuế phải nộp. Việc sử dụng dòng tiền sau thuế giúp nhà đầu tư đánh giá đúng giá trị thực của doanh nghiệp, vì đó là khoản tiền mà doanh nghiệp thực sự có thể sử dụng để tái đầu tư, trả nợ hoặc chia cổ tức. Trong các lựa chọn trên, dòng tiền vốn chủ sở hữu sau thuế là phù hợp nhất với kỹ thuật chiết khấu dòng tiền khi thẩm định giá trị doanh nghiệp.

Câu 50:

Thẩm định giá theo phương pháp so sánh có ưu điểm là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp so sánh, hay còn gọi là phương pháp thị trường, dựa trên việc so sánh tài sản cần thẩm định giá với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Ưu điểm lớn nhất của phương pháp này là nó trực tiếp phản ánh giá trị thị trường của tài sản, vì nó dựa trên các giao dịch thực tế. Các phương án khác không đúng vì:
- B: Không phải loại tài sản nào cũng có thể áp dụng phương pháp so sánh, ví dụ như các tài sản đặc biệt, độc nhất vô nhị, hoặc thiếu dữ liệu giao dịch.
- C: Không phải mục đích thẩm định giá nào cũng phù hợp với phương pháp so sánh. Ví dụ, nếu mục đích là xác định giá trị sử dụng đặc biệt (special value) của tài sản, phương pháp so sánh có thể không phù hợp.

Câu 1:

Một căn hộ có giá bán trả ngay là 10,5 triệu đồng/m2. Nếu bán trả góp trong thời hạn 5 năm giá bán trả góp tăng thêm 5% so với giá bán trả ngay và người mua phải thanh toán ngay lần đầu là 50%. Phần còn lại trả đều mỗi tháng. Nếu lãi suất vay trả góp hiện tại là 1% tháng thì tỷ lệ điều chỉnh giảm trong trường hợp này là bao nhiêu?

Lời giải: