Căn nhà phố mặt tiền có giá thu nhập cho thuê mỗi năm là 2,7 tỷ đồng. Chi phí thu bổ sửa chữa hàng tháng là 10 triệu đồng và thuế thu nhập cho thuê nhà là 10%. Tỷ suất vốn hóa là 12% năm. Giá trị tài sản thẩm định là:

Giá trị thay thế của căn nhà là: 200 m2 * 6 triệu đồng/m2 = 1200 triệu đồng.
Hao mòn lũy kế là 25%, vậy giá trị còn lại là: 1200 triệu đồng * (1 - 25%) = 1200 * 0.75 = 900 triệu đồng.
Vậy đáp án đúng là A.

Giá trị doanh nghiệp được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động thuần cho tỷ suất vốn hóa. Trong trường hợp này, giá trị doanh nghiệp = 20 tỷ đồng / 20% = 100 tỷ đồng.

Giá trị doanh nghiệp được tính bằng cách chia FCFF cho chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC). Trong trường hợp này, FCFF là 150 tỷ đồng và WACC là 20% (0.2). Vậy, giá trị doanh nghiệp = 150 / 0.2 = 750 tỷ đồng.

Nguyên tắc đóng góp (Contribution) trong thẩm định giá bất động sản đề cập đến việc giá trị của một bộ phận cấu thành nên tài sản (ví dụ, một phòng tắm trong một ngôi nhà) được đo lường bằng mức độ đóng góp của nó vào giá trị tổng thể của toàn bộ tài sản, chứ không phải chi phí riêng lẻ của bộ phận đó. Do đó, đáp án D là chính xác nhất vì nó nhấn mạnh đến giá trị đóng góp (bao nhiêu giá trị) của một bộ phận vào giá trị toàn bộ tài sản.

Các đáp án khác không chính xác vì:
- A và B nói về sự thay đổi tỷ lệ hoặc lượng trong giá trị toàn bộ tài sản do sự hiện hữu hoặc thiếu vắng của một bộ phận, điều này liên quan nhiều hơn đến nguyên tắc tăng giảm thu nhập biên (Increasing and Decreasing Returns) chứ không phải nguyên tắc đóng góp.
- C nói về tỷ lệ phần trăm đóng góp, điều này cũng không hoàn toàn chính xác vì nguyên tắc đóng góp tập trung vào giá trị chứ không phải tỷ lệ phần trăm.

Để giải quyết bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Xác định đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe: Đề bài cho đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2.

2. Xác định đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe: Đơn giá đất ở hẻm gần bến xe thấp hơn 10% so với hẻm xa bến xe, nghĩa là đơn giá ở hẻm xa bến xe là 100 / (1 - 0.1) = 100/0.9 = 111.11 triệu đồng/m2 (xấp xỉ).

3. Xác định đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe: Đơn giá đất ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn 50% so với hẻm gần bến xe, tức là 100 * (1 + 0.5) = 100 * 1.5 = 150 triệu đồng/m2.

4. Tính tỷ lệ điều chỉnh: Vì bất động sản so sánh (100tr/m2) ở hẻm gần bến xe, còn bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường gần bến xe (150tr/m2), ta cần điều chỉnh đơn giá của bất động sản so sánh.

5. Giá sau điều chỉnh: Ta cần tìm giá trị tương đương của bất động sản so sánh nếu nó nằm ở vị trí tương đương với bất động sản thẩm định. Trong trường hợp này, chúng ta cần điều chỉnh giá của bất động sản so sánh để phản ánh giá trị của nó nếu nó ở mặt tiền đường gần bến xe. Vì mặt tiền đường gần bến xe có giá trị cao hơn 50% so với hẻm gần bến xe, ta cần nhân đơn giá của bất động sản so sánh với 1.5: 100 * 1.5 = 150 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng với kết quả này. Có vẻ như đề bài đang yêu cầu chúng ta tìm giá trị tương đương của bất động sản *so sánh* nếu nó nằm ở vị trí của bất động sản *thẩm định*.

Vì bất động sản so sánh nằm ở vị trí *kém* hơn (hẻm gần bến xe), ta cần điều chỉnh đơn giá của nó *tăng* lên để phản ánh giá trị *tương đương* ở vị trí tốt hơn (mặt tiền đường gần bến xe). Mức tăng đó là 50%, do đó giá sau điều chỉnh là: 100 * (1 + 0.5) = 150 triệu đồng/m2.

Nhưng đáp án này vẫn không khớp. Có lẽ ta cần xem xét kỹ hơn sự khác biệt giữa hẻm *gần* bến xe và hẻm *xa* bến xe. Thông tin này có thể ảnh hưởng đến việc điều chỉnh, nhưng vì thông tin không đầy đủ nên chúng ta không thể tính toán chính xác hơn.

XÉT lại, đề bài cho: "đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%". Do đó, ta phải điều chỉnh giá của BĐS so sánh (ở hẻm gần bến xe) sao cho tương đương với giá trị ở mặt tiền. Ta có công thức:

Giá sau điều chỉnh = Đơn giá BĐS so sánh * (1 + Mức chênh lệch).

Giá sau điều chỉnh = 100 * (1 + 0.5) = 150 triệu.

Nhưng đáp án vẫn không có. Có vẻ như đề bài hoặc các đáp án có vấn đề.

Tuy nhiên, nếu chúng ta coi như đề bài có một lỗi nhỏ và thực sự muốn hỏi là giá trị bất động sản thẩm định sau khi điều chỉnh về vị trí của bất động sản so sánh (tức là giảm 50% đơn giá), thì ta sẽ có: 150 * (1-0.5)=75. Và giá trị này lại không có trong các đáp án.

Nhưng xét đến các đáp án, có lẽ đáp án gần đúng nhất là C. 160 triệu đồng/m2, có thể do sai số làm tròn hoặc một yếu tố nào đó khác mà đề bài không nêu rõ.

Việc giải thích này chỉ mang tính tương đối và gần đúng nhất có thể với thông tin đề bài cho.